10 maddede sitelerde üst kurullar!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "sitelerde üst kurullar" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Tapu kaydının bağımsız bölüm listesinin malik hanesinde adı-soyadı/ünvanı yazılıp adına tapu senedi düzenlenen özel ve tüzel kişiliklere malik denir. Site yönetimlerinin muhatabı kat malikleridir.
2. Maliklerin belli kanun hükümlerine uygun şekilde site yönetimi amacı ile bir araya gelen maliklerden oluşan topluluğa da kat malikleri kurulu denir. Bu kurul toplantı süresince yetkilidir, geçerlidir anacak aldığı kararların geçerliliği, yeni bir karar alınmadığı veya yine kurulca/mahkemece iptal edilmediği sürece her zaman geçerlidir.
3. Özellikle toplu yapı niteliğindeki sitelerde, kat maliklerinin sayısal çoğunluğundan dolayı, yönetim planında, Temsilciler Kurulu kavramından bahsedilebilir. Kat malikleri blok bazlı olarak toplanıp, kendi aralarından temsilci seçerler,( kanunda çok da açık olarak aksine bir hüküm bulunmasa da yönetim planında özellikle belirtilerek temsilcilerin kat maliki olma zorunluluğu getirilmesinde, temsilin özelliğinden dolayı büyük faydalar bulunmaktadır.).
4. Yönetim planında, kat malikleri sitenin yönetimini ve denetimi bu temsilcilere verilebilir. Temsilci seçim şekli, temsilciler kurulunun oluşumu, yetkileri, toplanma esas ve usulleri yönetim planında açıkça belirtilir.
5. Temsilciler kurulu ciddi yetkili bir organdır, ancak aldığı karalar toplantıya katılmış olsun olmasın her malikçe (hatta kullanımını kısıtlayan bir karar ise, bağımsız bölüm kullanıcılarınca da) mahkemeye taşınabilir.
6. Her ne kadar, KMK’da temsilciler kurulunun yönetim planını, temsil ettikleri bağımsız bölümlerin sayısı kadar oy katılımıyla 4/5 çoğunluk kararı ile değiştirilebileceği çok açıkça hükme dahil edilmişse de bu ve benzer önemli karalar için, temsilcilerin özel oturumlarla maliklerden ön karar aldırmaları gerektiği de anlaşılmalıdır. Aksi durumlarda bu tip önemli kararlar davaya konu olduğunda, malik iradesinin yansımadığı gerekçesi ile iptali çok büyük ihtimaldir.
7. Temsilciler mutlaka kat maliki olmak durumundadır, bu konuya yönetim planında açıklık getirilmiş olmasında büyük faydalar vardır. Deneticilerin temsilci olma zorunluluğu bulunmamakla birlikte, mutlaka kat maliki olmaları kanunun emredici hükümlerindendir.
8. Yönetim planında özellikle belirtilmemişse yönetici, yönetim kurulu üyeleri dışarıdan, maliklerden veya temsilcilerden oluşur.
9. Temsilciler kurulun defterinin muhafazası, yönetim işlerinin sekretaryası yönetim kurulunca yapılır.
10. Temsilciler kurulunun yetkileri, kat malikleri kurulunun yetkileri ile aynı güçtedir ve aynı kanun hükümlerine tabidir.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
