10 soruda bina tamamlama sigortası!

Bina tamamlama sigortası, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde yapılıyor. Peki, bina tamamlama sigortası nasıl yapılıyor? Bu sigorta neleri teminat altına alıyor?

Bina tamamlama sigortası, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında ön ödemeli konut sözleşmesi imzalayan tüketicilerin haklarına ilişkin düzenlemeler kapsamında yer alıyor. 

Rosenberg & Parker’ın Türkiye ofisi, Bina Tamamlama Sigortası’nın Türkiye’deki ilk poliçesinin 2017’nin son iş gününde imzalandığını duyurdu. Bu sigorta, Tepe İnşaat’ın İstanbul Ömerli'deki Tepe Aura Evleri projesi için imzalandı. 

Peki, ön ödemeli konut satış sözleşmeleri için yapılan söz konusu bina tamamlama sigortası nedir? Bina tamamlama sigortası nasıl yaptırılıyor? Bu sigorta neleri teminat altına alıyor? İşte sorularınızın yanıtı; 

1- Bina tamamlama sigortası nedir?

Bu sigorta sözleşmesi ile sigortacı; satıcının iflas etmesi veya gerçek kişi satıcının ölmesi ya da gaipliğine karar verilmesi sebebiyle, poliçede belirtilen ön ödemeli konut satışına konu projeyi, tamamlayamaması halinde, teminat hesabında belirtilen menfaat sahiplerine, bu genel şartlara ve poliçe özel şartlarına göre teminat sağlıyor.

2- Bina tamamlama sigortası özellikleri nelerdir?

Bina tamamlama sigortası ile sigortacı, ön ödemeli konut satışına konu proje için poliçe düzenleyerek satıcıya genel bir teminat limiti tahsis ediliyor. Proje kapsamında, tüketicilere konut satışı yapılmasından sonra ise konul bedeli üst sınır olmak üzere her bir tüketici için, müstakil teminat senetleri düzenler.

Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemiyor, haczolunamıyor, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamıyor.

3- Teminat dışı kalan haller nelerdir?

Aşağıdaki haller poliçede aksi belirtilmedikçe teminat dışındadır:

1) Satıcının iflas söz konusu olmaksızın projeyi belirtilen niteliklere uygun olarak otuz altı ay içinde tamamlayamaması.

2) Proje kapsamında yer alan ve konut amaçlı olmayan taşınmazlara ilişkin ödemeler.

3) Runiarla sınırlı olmamak üzere, deprem, yanardağ püskürmesi, toprak kayması, fırtına, dolu, yıldırım, sel ve su baskım gibi doğal afetler nedeni ile projenin tamamlanamaması.

4) Sözleşmenin, Kanun ve Yönetmelikteki noterde düzenlenmemesi veya Yönetmelik hükmüne göre sözleşme içeriğinde yer alması gereken unsurlara aykırı olarak düzenlenmesi.

5) Sözleşmenin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi peklinde yapılmış olması halinde arsa sahiplerine ait menfaatler.

6) Tüketicinin cayması ya da sözleşmeden dönmesi durumunda, satıcı talep etmiş ise konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar olan bedel.

7) Herhangi bir nükleer yakıttan veya nükleer yakıtın yanması sonucu nükleer atıklardan veya bunlara atfedilen sebeplerden meydana gelen iyonlayım radyasyonlar, radyo-aktivite bulaşmaları veya kirlenme.

8) Herhangi nükleer kuruluş, nükleer reaktör veya bunların birleşik veya tamamlayıcı nükleer parçalarının radyoaktif, zehirleyici, patlayıcı veya diğer tehlikeli ya da kirletici özelliklerinden meydana gelen zararlar.

9) Atomik veya nükleer parçalanma ve/veya birleşme yahut diğer benzer tepkime veya radyoaktif güç ya da madde kullanılan herhangi bir silah ya da cihazdan kaynaklanan zararlar.

10) Herhangi bir sınai, ticari, zirai, tıbbi, fennî veya sair barışçıl maksatlarla hazırlanan, taşınan, depolanan ya da kullanılanlar haricindeki radyoaktif izotoplardan kaynaklanan zararlar.

11) Her türlü kimyasal, biyolojik, biyo-kimyasal ya da elektromanyetik silahtan kaynaklanan zararlar.

12) Savaş, her türlü savaş olayları, istila, yabancı düşman hareketleri, çarpışma (Savaş ilan edilmiş olsun olmasın), iç savaş, ihtilal, isyan, ayaklanma ve bunların gerektirdiği inzibati ve askeri hareketler nedeniyle meydana gelen zararlar.

13) Kamu otoritesi tarafından projede yapılacak tasarruflar nedeniyle meydana gelen zararlar.

14) 3713 sayılı Terörle Mücadele Kanununda belirtilen terör eylemleri ve bu eylemlerden doğan sabotaj sonucunda oluşan veya bu eylemleri önlemek ve etkilerini azaltmak amacıyla yetkili organlar tarafından yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen biyolojik ve/veya kimyasal kirlenme, bulaşma veya zehirlenmeler nedeniyle oluşacak bütün zararlar.

4- Sigorta sözleşmesinin süresi nedir? Sözleşme nasıl sona erer?

Aksi kararlaştırılmadıkça, sigorta, poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan günlerde, Türkiye saati ile öğlen 12.00’da başlar ve öğlen saat 12.00’da sona erer.

Projenin tamamlanarak tüketicilere devir veya testim edilmesiyle birlikte sigorta sözleşmesi sona erer. Sigortacının, düzenlemiş olduğu teminat senetlerinden kaynaklanan sorumluluğu, sözleşme konusu konutun devir veya tesliminden itibaren, herhangi bir işleme gerek olmaksızın sona erer, Satıcı, konııtun tamamlanarak tüketiciye teslim edildiğini derhal sigortacıya bildirmekle yükümlüdür.    

Sigortacı, vejrmiş olduğu teminat senetlerine ilişkin yükümlülükleri saklı kalmak kaydıyla, aşağıdaki hallerde, sigorta sözleşmesini derhal hüküm doğuracak şekilde sona erdirebiür veya satıcıdan ek güvence ya da ek prim talep edebilir:

a)    Satıcının, sigortacıya karşı yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya sigortacıya yanlış beyanda bulunması,

b)    Satıcının, mali durumunun sigorta sözleşmesinin yapılmasından sonra önemli ölçüde bozulmuş olduğunun tespit edilmesi,

c)    Satıcının 3.8,maddesi gereğince talep edilen güvenceyi sunamaması; sigortacıya verilen güvencenin, yetersiz kalması, hükümsüz veya değersiz hale gelmesi.

5- Poliçe düzenlenmesinden önce tarafların hak ve yükümlülükleri nelerdir?

Satıcı, bunlarla sınırlı olmamak üzere, teminat talep edilen projeye ve geçmiş projelerine ilişkin bilgileri, mali durumunu gösteren belgeleri ve kredi değerliliğine ilişkin bilgileri sigortacıya sunar. Sigortacı kendisine sunulan bilgi ve belgeler çerçevesinde, teminat sunmayabilir.

6- Poliçe düzenlenmesinden sonra tarafların hak ve yükümlülükleri nelerdir?

Satıcı;

a)    Nakdi veya gayri nakdi kredi ilişkilerini sigortacıya bildirmekle yükümlüdür.

b)    Sigortacıya bildirmeksizin üçüncü şahıslara aktifleri üzerinde teminat (ipotek, rehin, mülkiyetin teminat olarak (inançlı) nakli, taşınmaz yükümü vb.) vermemekle yükümlüdür,

c)    Teminat verilmesi kararını etkileyebilecek önemli ölçüdeki değişiklikleri sigortacıya bildirmekle yükümlüdür.

ç) Teminat senedi düzenlenmesine ilişkin iletişimde veya talimatların yerine getirilmesinde gecikme yaşanması yahut ihmal olması nedeniyle zararın meydana gelmesinin muhtemel olduğu hallerde sigortacıyı bilgilendirmekle yükümlüdür.

d)    Sözleşme şartlarının kendisi tarafından belirlenmemiş olduğu hallerde, düzenlenen teminat senedinin içeriğini kabul eder,

e)    Tüketicinin, düzenlenen teminat senedine ilişkin hususlarda sigortacıya bilgi vermesini kabul eder.

t) Her ne ad adı altında yapılırsa yapılsın tüketicilerce yapılan ödemeleri, derhal, sigortacıya bildirmekle yükümlüdür.

Sigortacı;

a) Satıcının faaliyetleriyle ilgili gelişmeler, stratejik değişiklikler ve satıcının kredi değerliliği açısından önemli bulduğu konularla ilgili detaylı bilgi talep edebilir. 

b) Satıcı için bir kefalet hesabı tutar ve bu hesaba, her bir tüketici için düzenlenen teminat senedini düzenlendiği tarih itibariyle dâhil eder,

e) Her bir tüketici için, satıcının talimatı üzerine tüketicilere iletilmek üzere teminat senedi düzenleyerek satıcıya verir.

ç) Teminat senetlerinin süresinden önce iade edilmesi halinde, fazla ödenen primi, satıcıya geri öder.

7- Tazminat tutarı nedir? Tazminatın ifa şekli nedir?

Sigortacının, sigorta döneminde ödeyeceği azami tazminat tutan, poliçede belirtilen azami tazminat tutarı ile sınırlıdır.

Sigortacı bu sigorta sözleşmesi çerçevesinde üstlendiği yükümlülük uyarınca, risk gerçekleştiğinde teminat senedinde yer alan azami tutara kadar tüketicilerce yapılan ödemeleri yasal faizi ile birlikte geri öder veya poliçede kararlaştırılmış ise binanın tamamlanmasını sağlar.
 

Tüketicinin cayması ya da sözleşmeden dönmesi durumunda, satıcı talep etmiş ise konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar olan bedel, poliçede aksi belirtilmedikçe tazminat kapsamı dışındadır.

Projede belirtilen birim sayısından daha fazla satış yapılmış olması halinde, kefalet hesabında yer alan menfaat sahiplerine ödeme yapmakla sigortacı borcundan kurtulur.

8- Sigorta primi nasıl ödenir?

Sigorta primi, projedeki konut sayısı ve proje süresi göz önünde bulundurularak hesaplanır. Prim ödeme koşullan poliçede belirlenir. Ekonomik koşullarda önemli değişiklikler olursa, prim bu koşullara göre yeniden güncellenebilir.

Satıcı; sigorta primini ve faturalanaıı diğer masrafları poliçede kararlaştırılan şekil ve zamanda, öder.

Prim ödeme borcunda temerrüde düşülmesi halinde Türk Ticaret Kanunu hükümleri uygulanır.

9- Tüketici değişirse ne olur?

Sözleşme konusu konutun devir veya tesliminden önce sahibinin değişmesi halinde, sigortacının sorumluluğu yeni tüketiciye karşı devam eder. Satıcı, meydana gelen değişikliği, öğrendiği tarihten itibaren derhal, sigortacıya bildirmekle yükümlüdür.

Sigortacının sorttmiuluğu, teminat senedi düzenlendiği tarihten itibaren hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda başlar.

10- Sigorta için hangi mahkeme yetkilidir?

Sigorta sözleşmesinden doğan anlaşmazlıklar nedeniyle sigortacı aleyhine açılacak davalarda yetkili mahkeme, sigorta şirketinin merkezinin veya sigorta sözleşmesine aracılık yapan acentenin ikametgâhının bulunduğu yerdeki, sigortalı aleyhine açılacak davalarda ise davalının ikametgâhının bulunduğu yerdeki ticaret davalarına bakmakla görevli mahkemedir.

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com