11 maddede sitelerde giderler ve paylaşımı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "Sitelerde giderler ve paylaşımı" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Bu konu Kat Mülkiyet Kanunu madde 72’de hükme bağlanmıştır.
2. Kanunun bu maddesi çok net bir şekilde toplu yapılarda ortak giderlerin paylaşımı, ödenmezliğin teklif edilemeyeceği ve ödenmezlindeki sürece ilişkin bazı hükümler getirmiştir.
3. İşletme projesi (ortak alan giderleri ve bunların paylaşımını gösteren çalışma) yapılırken bu maddenin birinci cümlesi dikkate alınacaktır.
4. Özetle, blok bloka tahsisli veya ortak alan giderleri, parsel parsele tahsisli veya ortak alan, toplu yapı bunların dışındaki ortak kullanım ve alanların giderlerinin hesaplanıp, yönetim planındaki hüküm çerçevesinde bağımsız bölümlere paylaştırılacaktır, bu paylaşımın illa da bir işletme projesi hazırlığı sonrası yapılmış olmasından ziyade, kurullarca karara bağlanması önemlidir.
5. Çünkü, aidatların ödenmezliğinde yapılacak hukuki takipte, bu giderlerin ödenmesine ilişkin kurul karaları (2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68/1 maddesindeki) ciddi hukuki belgelerden sayılmaktadır.
6. İcra İflas Kanununun 68. maddesinin birinci fıkrasındaki belgelerden sayılmak, muhatabın borçlu olduğunun kabul edilmesi için başkaca bir kanıt aranmasına gerek olmaması, yalnızca o belgenin yeterli olması anlamına gelir.
7. Maddenin üçüncü fıkrasında, maliklerin çeşitli gerekçe veya bahanelerle blok, parsel, ada veya toplu yapı kurullarınca alınmış giderlere ilişkin kararlarda belirtilen ortak gider payını ve toplanacak avansı ödenmekten kaçınmayacakları net ifadelerle hükme bağlanmıştır.
8. Gidere kararla dahil edilmiş bir kalem, o giderin başka parselde veya kamuya ait bir alanda olması gerekçesi ile de ödenmezliğe dahil değildir.
9. Giderlere ilişkin kararlar toplantı açılış şartı yerine geldikten sonra katılanların salt çoğunluğu ile alınabilmektedir. Bu kararların çıkmasında irade ortaya koymak isteyen malik, temsilci kurullara katılmalıdır. Toplu yapılarda işletme projesi kavramının yerine giderlere esas kararlardan bahsedilerek, bu kararların borca ilişkin yeterli hukuki belge olduğu net olarak vurgulanmıştır.
10. Giderlerin paylaşım usulü, gecikme tazminatının başlama tarihi, aylara bölünmüş miktar ve hukuki sürecin hangi şartlar da başlatılacağı kanuna muhalif olmayacak hükümlerle yönetim planında açıklanır. Zaten yönetim planının bağlayıcılığı ve özellikle karaların alındığı toplantının da kanundaki usul ve esaslara uygun olması sonrası icra takiplerinin kısa sürede infaz edilmesine imkân tanımaktadır.
11. Kanunda icra takibinde 168/1 maddeye girecek kararların hangi kurullarca alınacağının net belirtilmesinden dolayı başka isim altındaki kurulların aldığı kararların bu belgelerden sayılmayacağı net olarak söylenmektedir. İşte yönetim planlarını yaparken kat mülkiyeti yönetimine hakim olmayanlardan alınan destek, site yönetimini mevzuattan çıkarıp, hukuka sokar ve işler uzar, sitelerin emlak değeri ve sakinler memnuniyeti düşer.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
