1/1000 ölçekli imar planı nedir?

1/1000 ölçekli imar planı nedir?

1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak Nazım İmar Planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

Arsalar 1/1000 Uygulama İmar Planları çıkmış arazilerdir. Dolayısı ile terkleri yapılmış olarak kabul etmek gerekir. Ancak bir çok istisnası da bulunmaktadır. Alacağınız araziye ait arsa tapusu bulunsa bile "arsa" vasfının geçerli olup olmadığını incelemek için mutlaka imar durumunu sorgulamak gerekir. Çünkü ülkemizde "imar planları iptali" çok rastlanan bir durumdur.

Parselin imarlı olması yeterli değildir. Lejantı ve yapılaşma şartları çok önemlidir. 1/1000 Uygulama planında "yeşil alan" vb. şekilde yapılaşmaya müsait olmayan bir imarı olabilir. Lejantı ise yapılanma grubunu belirler. Örneğin Akaryakıt istasyonu yapılabilecek arsalar "A" lejantı ile, konut yapılabilecek arsalar "K" lejantı ile gösterilirler. Dolayısı ile ilgili belediyede araştırma yapmak; imar durumu ve yapılaşma şartlarını sorgulamak gerekir. 

Sadece imar durumunu sorgulamak yeterli değildir. İmar durumu ekinde "Plan notları" bulunur. Plan notları, yapılaşma şartları hakkında detay bilgiler içerdiği için önemlidir.

İmar durumunda bize yapılaşma şartları belirtilir. Buradaki simgelerin ve kullanılış şeklinin bilinmesi gereklidir. Ancak bu teknik bilgi gerektirmektedir. Kısa bir bilgi vrmek gerekirse; Takas: "Taban Alanı Kat Sayısı" parsel alanı ile çarpılacak kat sayıdır ve yapılacak inşaatın taban alanını belirler. Örneğin 1000 m2 parselde Taks:0,30 ise 300 m2 taban alanlı inşaat yapılabilir. Kaks:"Kat Alanı Kat Sayısı" parsel alanı ile çarpılacak kat sayıdır ve yapılacak inşaatın toplam inşaat alanını belirler. "Emsal" kat sayısı da aynı sayılır. Örneğin 1000 m2 parselde Kaks:1,20 ise 1.200 m2  alanlı inşaat yapılabilir. H:"Kat yüksekliği" ise yapılacak inşaatın saçak hizasından itibaren kat yüksekliğini belirler. Örneğin H:12,50 ise 3 mt. kat yüksekliğinden 4 katlı yapı yapılabilir anlamı çıkmaktadır.

Parselin yapısından dolayı üzerine yapı yapılabilmesi için bazı özel şartlar bulunabilir. En sık rastlanan durum "yan parselle tevhid" şartıdır. Tevhid, birleştirme anlamı taşır. Parselin yapılaşmaya müsait olmayacak şekilde dar veya küçük olduğu durumlarda tevhid şartı konur. Bu durumda yandaki parselin sahibi ile anlaşarak 2 ayrı parsel tek parsel haline dönüştürülür. Bazen de "ifraz" şartı konur. İfraz, ayırma anlamı taşır. Bir büyük parselin bir kaç parçaya bölünmesini amaçlar.

Parselin bulunduğu yer belli bir kanuna bağlı olursa konumu çok önemlidir. İstanbul Boğazı'nda muhteşem deniz manzaralı bir arsa çok uygun bir fiyatla satılık olabilir. Ancak İstanbul Boğazı Boğaziçi İmar Kanununa bağlı olup; deniz kıyısından arkaya doğru; "Ön Görünüm", "Geri Görünüm" ve "Etkileşim" bölgeleri olarak üçe ayrılır. Ön görünümde yapılaşma yasaktır ve bu bölge olduğu gibi yeşil alan ilan edilmiştir. Kamulaştırma yapılmamakla birlikte ticari geliri olmayan ve yapılaşma izni verilmeyen bu arsalar emlak vergisinden muaftır. Ancak tarihi yapılar sabit kayıtlı kalacak, diğer yapılar yıkılmaları durumunda asla yenilenmeyeceklerdir. Diğer bölgelerde de yapılaşma şartları kısıtlıdır. Geri Görünüm ve Etkileşim bölgelerinde yapılaşma denetimi İlçe belediyelerinindir.

Deniz kıyısında bulunan parseller "Kıyı Kanunu" kapsamı içinde yer alırlar. Bu kanunla gelen yapı kısıtlamalarına göre sahil şeridinde  kıyı kenar çizgisinden sonra ilk 50 mt. içinde hiç bir yapı yapılamaz. Sonraki 50 mt. içinde kamu yararına cafe vb. hafif yapılanmalar olabilir. Dolayısı ile yasal yapılanma 100 mt.den sonra başlar. Bu nedenle deniz kıyısında yapı yapılmak üzere arsa alınacaksa sahile uzaklığı çok önemlidir. 

Kaynak: Y.Mim.Ö.Önder Neşeli / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı