13 maddede sitelerin yönetimi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "13 maddede sitelerin yönetimi" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site yönetimi kat maliklerince yapılır. Kat malikleri kurulu yönetim planındaki hükümlere göre yönetimi kurar ve yönetici-denetici ataması yaparak, site yönetimini yapar.
2. Kanunun amir maddesi, (KMK madde27): “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.”
3. Kat malikleri bu yönetim yetkisini, yönetim planı üzerinden temsilciler kuruluna verebilir.
4. Kat malikleri kurulunun aldığı karalar tüm mevcut ve sonrasında herhangi bir yolla malik olmuş, olacak kişileri bağlar. Maliklere düşen bu kararlara muhalefet etmek değil, kararların iptali için mahkemeye başvurmaktır.
5. Kat malikleri kurulu, yönetim iradesidir ve üstünde herhangi bir kurul yoktur. Bu kararlar yine kurulca değiştirilmemiş veya kurulca/mahkemece iptal edilmediği sürece geçerlidir.
6. Yönetim planında, KMK madde 73’de belirtildi şekilde, oturum oluşuncaya kadar, site yönetiminin başlatılması ve işlerin, hizmetlerin aksamaması için bir geçici yönetim oluşturulması öngörülmüş olabilir. Bu yönetim daimi yönetim oluşuncaya kadar, kat malikleri, yönetici, denetici, vb. kurulların yetkilerini kullanabilir.
7. Yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
8. Geçici yönetimle ilgili olarak asıl cümle, “Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir.” şeklinde olanıdır.
9. Geçici yönetimin her halükârda on yıl sürmesi konusu, kat irtifakındaki sözleşmeden dolayı oluşabilecek inşa sürecinin uzaması ile ilgilidir.
10. Oturuma geçmiş olan sitelerde asıl olan daimi yönetimdir.
11. Kat irtifakında fiilen tamamlanmamış ancak bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlamışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
12. Site yönetiminin nasıl ve kimler tarafından yönetileceğine dair temel özet, site yönetiminin aşağıdaki tanımıdır:
13. Site yönetimi; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş, Yönetici/Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları, Kat Malikleri Genel Kurulları vb. Organlar üzerinden tanımlı alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu bir yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik -idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini tahmini bütçe yaklaşımı ile hakimin müdahalesine açık, gerçekleştirme sürecidir.
Nihat Dönmez / Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı
2 maddede sitelerde yönetici görevleri!