14 maddede site yönetimlerinde sıkça yapılan hataların kaynağı!

Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "14 maddede site yönetimlerinde sıkça yapılan hataların kaynağı" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...

Sitelerin yönetiminde sıkça yapılan hatalar mevcuttur. Bir organizasyonun oluşturulmasına ve operasyonun süreçlenmesinde SSS (Sıkça Sorulan Sorular) cevaplanmazsa SYH (Sıkça Yapılan Hatalar) ortadan kalkmaz ve SYO ( Sıkça Yaşanan Olaylar) meydana gelir.

1. Site yönetimleri resmi olarak Kat İrtifakının kurulması talebine ilişkin evrakların Tapu İdaresine verilmesi, fiili olarak ise oturumla başlar.  Bu süreçte hatayı genelde müteahhitler, konuya hakim olmayan kişilere yönetim planı yaptırarak başlatırlar.

2. Kat mülkiyeti Kanununa konu olan Geçici Yönetimden, Daimi Yönetime, Geçiş Yönetim süreci olmadan geçiş sitede kaos, yolsuzluk ve uyuşmazlığın tetikleyicisidir.

3. Maalesef site yönetimini ; müteahhitler  angarya, yönetimdeki malikler hobi olarak görüp, yönetim danışmanlığına başvurmazlar. Art niyetli yöneticilerin site bütçesine zararı %10 iken mevzuattan uzak -bi haber olan yöneticilerin vereceği zarar %35 kadardır.

4. Siteleri dışardan bir firmaya vermek; güvenlik-temizlik-teknik-bakım işlerini taşere olarak bir firmaya vermek site yönetimini bir firmaya vermek anlamına gelmez. Site yönetim firmaları ile saha hizmet firmaları sorumluluk ve hukuk açısından çok farklı statüdedir.

5. Site yönetimleri dernek-kooperatif-siyasi parti, vb. tüzel kişilikli organizasyonla karıştırılmaktadır. Site yönetimleri resen bir araya gelmiş tüzel kişiliksiz birlikteliklerdir. Site yönetimleri genel değil özel hukuk hükümlerine tabidir.

6. Maalesef halkımızın tecrübe-bilgi ve diplomalarına teveccüh ettiği emekli bürokrat, mali müşavir ve avukatlarımız, site yönetimlerine dernek-kooperatif-siyasi partilerin mevzuatını yamamaktadır.

7. Site yönetimleri Vergi Usulü Kanunu ve-veya Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi olmamasına rağmen bazı meslek erbabı işletme defteri-bilanço esaslı uygulamalar, vs. ile siteleri ek hukuki-mali yüklerler, sonra da çorba olan ortamı terk edip giderler.

8. Piyasada bulunan apartman-site yönetimlerine ilişkin kitaplar hukuk ağırlıklıdır. Yüzmesi fakültesinde öğretilirken hukuk okyanusundaki bu damla kitapları okuyan ve kendini site yönetimlerinin mevzuatına hakim olduğunu sanan bazıları kağıttan site gemisiyle suya açılır.

9. Site yönetim kurulları karar değil icra makamıdır, site yönetimleri ile ilgili tek karar mercii kat malikleri kuruludur.

10. İcra takibi hukuki değil idari bir süreçtir, hukuki olan süreç itirazla başlar.  Zamanında yapılan toplantılarda hukuki değerde evrak oluşturulmamışsa icara takibi borçlu lehine hukuka taşınır.

11. Yönetim planı hukuki bir evrak olmanın yanında mali-idari-sosyal düzenlemeler içermeli ve bir yaşam rehberi ile desteklenmelidir.

12. Site yönetimleri çok sahiplilikten dolayı çok da sahipsizdir, site yönetimlerinin sahibi yoktur da hamisi vardır: Sulh hakimi.

13. Danışmansız site yönetimleri, illaki yolsuzluk ve uyuşmazlık ile kaosa mahkumdur, şaşkınlık veren bu durum değil, site yönetimindeki kaosun rutin ve olağan kabul eden maliklerin varlığıdır.

14. Site yönetimlerinde malik iradesine hiçbir adli-resmi-idari özel veya kişilik müdahale edemez. Bu tip müdahaleler kat maliklerinin irade ortaya koymadığı zaman ortaya çıkarlar.

Nihat Dönmez Site Yönetimleri Danışmanı  
 www.famcoturk.com.tr 

11 maddede devre mülk müesseselerinde sıkça yapılan hatalar!