14 maddede sitelerdeki ortak giderlerin teminatı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "sitelerdeki ortak giderlerin teminatı" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Bu konu, Kat Mülkiyet Kanunun 22. maddesinde işlenmiş ve , ortak giderlerin sorumluluğu kat maliklerinden alınmadan, bu giderlerin, onun bağımsız bölümünde başka bir sıfatla sürekli oturanlardan da alınabilirliği hükme bağlanmıştır. Böylece, kat malikinin ortak gider borcunu ödememesi durumunda, kiracısı hakkında da dava açılabilecek ve icra takibi yapılabilecektir.
2. Açıkça, ortak giderlerin asıl sorumlusu kat malikidir. Kat mülkiyetinde esas olan budur. Kanunun 20. maddesi bu konuya net açıklık getirmiştir.
3. İlgili maddede kat malikini kayırma söz konusu değildir. Kanun koyucu bu madde ile sitenin giderlerini karşılayacak aidat ve gider avansı gelirlerini bir an önce ve kolaylıkla alınabilmesine seçenekler, imkanlar getirmiştir.
4. Her halükârda, kat maliki, ortak giderden payına düşen borcunu ödeyenciye kadar bu sorumluluğundan kurtulamaz.
5. Bu madde ile, bir bağımsız bölümden, herhangi bir vasıfla sürekli faydalananlar, kat maliki ile birlikte, oluşan borçtan zincirleme, müteselsilen sorumludur.
6. Kanun maddesinde, kiracının kirasına el koymaya yakın birtakım cümleler kurulmuştur. Site yönetimi, kat malikinin kiracısından alacağı kiraya, ev sahibinin borcuna karşı el koymaya benzer bir durum ortaya çıkmaktadır. Tabi ki, bizim bu abartılmış cümlemiz geçerli bir tespit değildir.
7. Günümüzde, kira kontratlarında aidat bedelinin, kiralayan tarafından yapılacağı yer almaktadır. Tartışılan konu ise gider avans ve aidatlar içindeki yatırıma yönelik olan miktarın kimin tarafından ödeneceği hususudur ki bu da kira kontratında veya sözlü olarak, genellikle de uzlaşma ile giderilmektedir.
8. Kira kontratında, aidatın mal sahibi tarafından ödeneceğine dair bir hüküm olsa bile, site yönetimine karşı, kanunen ödenmeyen aidattan sorumludur.
9. Aidatın birikmişliği ile oluşan miktarı, rica, ihtar veya icra takibi sebebiyle site yönetimine ödeyen kiracı, kira sözleşmesindeki maddelerden dolayı da ev sahibine karşı temerrüde düşmüş olacaktır.
10. Ancak kiracı ile mal sahibi arasındaki kontrattan doğan anlaşmazlıklar ile aidat giderini ödemeyen kiracı hakkındaki icra takibinden doğan ipotek koyma süreci kat mülkiyeti Kanunundaki bu maddelere göre değil, genel hükümlere göre mahkeme edilecektir ki sulh mahkemelerinin görevsizlik verme sebeplerinden biri de bu konuları kat mülkiyeti esasları çerçevesine girmeyen konulardan ayırt edilememesidir.
11. Sık rastlanan bir konu ise, kat malikinin değil de eşin davaya, icra takibine muhatap edilmesi durumudur. Kültürden kaynaklanan bir yaklaşımla, aidat alacaklarında, eşlerden erkek olan muhatap alınır, bu kişi savunmasında, malikin kendi olmadığını ileri sürerek davanın, icra takibinin düşmesini talep edebilir. Ancak, eşinde aynı bağımsız bölümde ikamet ederliği ayrı bir konudur.Bu durumda kanundaki bu madde, muhatabın, bağımsız bölümden sürekli faydalanan kişi olması dolayısı ile savunması geçersiz kalmaktadır.
12. Maddenin ikinci fıkrasında, birinci fıkra üzerinden alınamaya ortak gider payının yasal güvencesinden bahsedilmektedir.
13. Malikten ve bağımsız bölümde sürekli faydalananlardan alınamayan gider avans tutarı, yönetici veya yönetici yoksa herhangi bir kat malikinin yazılı istemi ile bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir.
14. Kanuni ipotek için ise, borcun mahkemece tespit edilmiş olması gerekir. Genel hükümlerin uygulanmasında aşağıda metni bulunan MK madde 893 hükmü dikkate alınır:
MEDENİ KANUN “ Madde 893- Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:
1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.
Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.”
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
15 maddede sitelerde mülkiyetin devri mecburiyeti!