14 maddede site aidatları!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez 'site aidatları' konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Sitelerin temel hizmetlerini karşılarken oluşabilecek emek+malzeme+ enerji giderleri tahmin edilerek bir işletme projesi oluşturulur ve bu tahmini rakam gider avansı olarak, genelde aylık olarak (aidat), bağımsız bölümlere tahakkuk ve maliklerden tahsil edilir.
2. Kanunda, yöneticinin yapması salık verilen İşletme projesi süreci, “ eğer kat malikleri kurulunca giderlere ve bunların paylaşımına ilişkin alınmış bir karar yoksa” yürütülür.
3. Gider avanslarına ilişkin karar birinci toplantı açılmışsa, oy çokluğu ile; ikinci toplantı da ise katılanların salt çoğunluğu ile alınır ve tüm kat maliklerini bağlar.
4. Tüm karalar gibi, giderler hakkında verilecek kararların alındığı toplantının çağrısının da KMK 29 standartlarında yapılması şarttır.
5. Aidatın varlığı dava konusu olmaz, çünkü bu varlık kanun maddesi hükmüdür.
6. Aidatın miktarı aleyhine açılan dava da, miktar usulüne uygun çağrı ve oylama ile kat malikler kurulunda alınmış bir karara dayanıyorsa, çok büyük olasılıkla kaybedilir.
Aidatın paylaşım tarz ve oranına ilişkin itiraz da, b usulün ancak kat malikler kurulunun yönetim planı ve kanun hükmü dışında bir karara konu olmuşsa kabul edilebilir.
7. Site yönetimlerinde giderlerin teminatı; KMK 20,22,25 ile yaptırım altına alınmıştır, ta ki bu giderlere ilişkin alınan kararlar, usule uygun çağrı ile yapılan toplantıda yine usulüne uygun oylama ile alınmamış olsun.
8. Yani, sitelerin gider avanslarına ilişkin olası icra takibi ve bu takibe itirazın temeli KMK 29 hükmündeki tebligatın usulünce yapılıp yapılmadığına göre süreçlenir.
9. Çoğu site yönetimi, aidatlara ilişkin konularda kararları KMK 29 usulünce yapılmamış toplantı ve oy oranı ile aldığından, icra takibine itirazın kaldırılması sürecini başlatamamakta ve yürütememektedir.
10. Yukarıdaki maddeler hem açıkça kanun hükümleri, hem de Yargıtay ilamlarında hükme bağlanmış özetlerdir.
11. Aidata ilişkin kararın tebligatı zorunlu değildir, zorunlu olan toplantıya çağrının tebligatıdır.
12. İşletme projesinin yönetici üzerinden tebliğ tercihi ise, her açıdan davaya konu olabilecek tebligat, itiraz, itirazın kurulda görüşülmesi ve kara bağlanması gibi detayları içerdiğinden, seçilmemelidir.
13. Kurul kararına konu aidat ( gider avansı) makbuzu, İcra ve İflas Kanunu madde 68/1 hükmüne tabi belgelerdendir.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
9 maddede tesis-site yönetimi farkı!