16 maddede kat malikleri kuruluna çağrı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "16 maddede kat malikleri kuruluna çağrı" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 29, Kat Malikleri Kuruluna çağrıya ilişkin hükümleri içerir.
2. Kat irtifaklı ve kat mülkiyetine tabii anagayrimenkuller, kat malikleri kurulunun karalarına göre yönetilir.
3. Bu kurulun oluşması için yapılacak toplantıya dair bir çağrı yapılması gerekir. Çağrının içeriği yer-zaman ve gündemden oluşur.
4. Toplantılar olağan ve olağanüstü olarak ikiye ayrılmıştır:
5. Bir toplantıya çağrı içeriği yönetim planında yapılmış ise bu olağan toplantıdır.
6. Olağan toplantıların gündemi; deneticinin rapor sunması (KMK 41) yöneticinin hesap vermesi (KMK 39), yapılacak tadilat, tamirat, vb. (KMK 19) ek-ilave-lüks (42,43) işlerin , yönetici (KMK 34) -denetici atanması (KMK 41), gider avansına ilişkin kararların alınması şablonundadır.
7. Olağan toplantıların yeri ve zamanı da içeriği/gündemi gibi yönetim planında belirtildiğinden, olağan toplantılar için ayrıca bir çağrı gerekmez, hukuki gereklilik değildir.
8. Çağrı ilamında, KMK 30 –da belirtilen toplantı açılış şartlarının oluşmaması durumunda söz konusu olacak ikinci toplantının zaman ve yeri de ( 7 günden az, 15 günden fazla) belirtilmelidir.
9. Bu olağan toplantılarda alınan kararlara itiraz da “ toplantıya çağrı yapılmadığı” gerekçesi hukuki değildir.
10. Olağan toplantılara, aşağıda belirtildiği gibi olağanüstü toplantı usulünde çağrı yapılması tavsiye olunur.
11. Yönetim planında yer ve zamanı belirtilenin dışında yapılacak her toplantı olağanüstü özelliğindedir.
12. Olağanüstü toplantı iradenin oluşması ve yazılı beyanı ile her zaman yapılabilir. Bu iradeyi gösterecek olan yönetici, denetici veya kat maliklerinin 1/3 kadarıdır.
13. Bu irade, yöneticiye yazılı olarak iletilir ve yönetici (KMK 35) çağrıyı yapar, yönetimin iradeyi çağrıya dökme konusunda isteksizlik ve ötelemelerine karşın tavsiye sürecimiz, başka bir yazımızın konusudur.
14. Olağanüstü toplantı için “ önemli bir sebep” olması şartı, aynı zamanda iradeyi ortaya koyanlarca yapılacak çağrının gündemidir.
15. Bu gündem dışında bir konunun görüşülmesi, karara bağlanması durumunda toplantıya katılmayan bir malik gündemin özelliğine göre bu keyfiyetini kullandığı beyanı ile tüm hukuki alt yapısı olduğu iddiasındaki kararı iptal ettirebilir, yönetim planında bazı oranlarla yeni gündem oluşturulabileceği hükümleri, tüm kat maliklerinin eksiksiz katılmışlığı haricindeki bir katılımda yapılan toplantılarda ek gündeme ilişkin alınan karar ciddi hukuki sakatlıktadır.
16. Olağanüstü toplantı 15 gün önceden maliklere ulaşmış olma şartlı bir çağrı ile yapılabilir. Çağrı bir ilamdır, onun tebliğ edilmezliği değil, TK ek madde hükmünce yapılıp-yapılmadığı önemlidir, yani çağrının asgari 15 gün önceden maliklerin eline geçecek sürede gönderilmiş olması yeterlidir. Elden imza direkt tebligat yerine geçer.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
9 maddede site yöntemlerinde denetim!