19 maddede konut sitesi yönetimi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "konut sitesi yönetimi" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Detay içermeyen, ancak temel mevzuatı da içerir şekilde site yönetimi; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş , Yönetici/Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları,Kat Malikleri Genel Kurulları vb. Organlar üzerinden tanımlı alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu bir yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini tahmini bütçe yaklaşımı ile hakimin müdahalesine açık, gerçekleştirme sürecidir.
2. İşte bu tanım bu kitabın tüm diğer 100 konusunun açıklamaları ile detaylandırılacaktır. Her konu, kitabın boyutundan dolayı özetle ancak ilgili kanun maddesi ile birlikte verilecektir. Kanun metni, ayrı ve tam metin olarak kitabın sonuna ayrıca konmuştur.
3. Bu tanımı ve sonrasındaki detayları daha iyi algılayabilmek için aşağıdaki tanımları şimdiden yapmakta fayda bulunmaktadır.Bu tanımlar, temel terminolojiden ayrı olarak bu kitaba özel yapılmıştır.
4. Kat Mülkiyeti Kanunu: Türkiye’deki binaların kayıt altına alınıp, tapuya tescilinin yapılmasından yönetimine ve uyuşmazlıklardaki temel dava prensiplerini hükme bağlayan, site yönetimleri mevzuatının da temeli olan, 02.07.1965 tarih ve 12038 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiş, diğer kanunlara muhalif hükümler de içeren bağımsız mülkiyeti düzenleyen 634 sayılı kanun.
5. Kat Mülkiyeti: Tamamlanmış, yapı kullanma izni alınmış ve başlı başına kullanmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo, vb. adlar altında bilinen bölümler üzerinde ilgili taşınmazın maliklerince kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir.
6. Kat İrtifakı: Henüz tamamlanmamış veya tasarım halinde olan bir yapının, tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsanın malikleri tarafından, arsa payına bağlı olarak kurulan tanımlı kısıtlamalar içeren sözleşmeden doğan hakka kat irtifakı denir.
7. Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan tüm yapılar ve arazisi ile ortak alan ve şeylerin toplamına anagayrimenkul /anataşınmaz denir.
8. Anayapı: Kat mülkiyetine konu anataşınmaz üzerinde bulunan, bağımsız bölümleri de içeren blok veya bloklara anayapı denir.
9. Kat Maliki: Anagayrimenkulde, kat mülkiyeti sicilinde adına mülkiyet hakkı düzenlenmiş özel veya tüzel kişiliğe kat maliki denir.
10. Bağımsız Bölüm: Kat mülkiyetine konu olmuş, tapu idaresinde kendisine özel bir sayfa açılmış ve arsa payına bağlanmış, başlı başına kullanmaya elverişli bölümlere bağımsız bölüm denir.
11. Ortak Yerler: Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan, arsa payına bağlı olmayan, ortak kullanıma ve yararlanmaya ayrılmış yerlerdir. Ortak yerlerin kullanma maksadı projenin mevzuatsal zorunlu imalatlarındansa, kat malikleri oy birliği ile dahi, bu tip ortak yerleri başka maksatla kullanıma açamaz. Örneğin sığınaklar, bina boşaltma sahanlıkları başka maksatla kullanmak üzere alınacak her türlü karar geçersizdir ve imar kanununa muhalefettir.
12. Eklentiler: Bir bağımsız bölüm dışında olup da, doğrudan doğruya o bağımsız bölüme özgülenmiş olan yerlere eklenti denir. Eklenti, kişiye değil bağımsız bölüme özgüdür ve yönetim planı veya sözleşme, kurul kararı tahsis edilmiş ile değil vaziyet planında açıkça işlenmişlikle ilgili bağımsız bölüme projeden dolayı özgüdür. Ancak özgülendiği bağımsız bölümünkinin dışında arsa payı yoktur.
13. Arsa Payı: Arsanın Kat Mülkiyet Kanununu hükümlerine göre bağımsız bölümlere tahsis edilmiş ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir. Arsa payının, tamlamasında arsa geçmesi ile arsanın paylaşımı arasında hiçbir bağlantı yoktur, arsa payının birimi ve-veya miktarı da yoktur. Arsa payı bağımsız bölümün ayrılmaz bir değeridir, ayrıca devredilebilir bir değer değildir.
14. Yönetim Planı: Kat irtifakı kurulurken, hak sahiplerinin, ileride kat mülkiyetine konu olacak anagayrimenkulün yönetim esasları üzerinde mutabık kaldıkları ve tapu idaresine kuruluş evrakı olarak verilen ve el değiştirmelerde de yeni malikleri bağlayan bir sözleşmedir.
15. İşletme Projesi: Anagayrmenkulun, kanunda belirtilen asgari güvenli,temiz, bakımlı bulundurmak mecburiyetini yerine getirmek ve malikler kurulunun onaylayacağı ek ve ilave beklentileri karşılamak üzere, bir yıllık enerji-emek-malzeme giderlerinin tahmini para değeri ve bu değerin karşılanmasında bağımsız bölümlerin payına düşen avansı içeren hesap cetvelidir.
16. Toplu Yapı: Bir veya birden çok imar parselinde belli bir vaziyet planına göre yapılacak veya yapılmış, aynı planla yönetilen birden çok yapıya toplu yapı, site denir.
17. Kat Malikleri Kurulu: Anagayrimenkulü yönetecek kanuna ve yönetim planına aykırı olmayan kararların alındığı olağan ve olağanüstü toplantılardaki malikler topluluğuna kat malikleri kurulu denir.
18. Temsilciler Kurulu: Özellikle toplu yapılarda kat malikleri sayısının fazlalığından dolayı, yönetimsel işleri karara bağlayan toplantılara katılımı ve yönetimi etkin kılmak için, kat maliklerinin yönetim planı üzerinden yönetsel yetkilerini bıraktıkları ve kendi seçtikleri kişilerden oluşan kurula temsilciler kurulu denir.
19. Sulh Mahkemesi: Kat mülkiyeti ve özellikle yönetimsel işlerle ilişkin uyuşmazlıklarda, uyuşmazlığa konu davanın değerine bakılmaksızın KMK ek madde-1 ile sulh mahkemeleri görevlendirilmiştir.
