2010 yılının ikinci yarısı konut almayı düşünenler için uygun!

Fiyatlar genel seviyesinde önemli bir yükseliş olmadı ve piyasa alıcı ve satıcılar açısından oldukça dengeliydi. Kriz döneminin alıcı piyasası özelliklerinin kısmen ortadan kalktığını söylememiz mümkün. Bunda en büyük etkenin kamu borçlanma faizlerinin gerilemesine paralel ucuzlayan mevduat maliyetleri neticesinde nispeten ucuzlayan konut kredisi faizleri olduğunu söyleyebiliriz. Şu anda 5 yıl vadeli krediler aylık yüzde 0,90, 10 yıl vadeli krediler ise %1 seviyelerinde. Alternatif yatırım araçlarındaki getirilerin düşmesi ve ekonomik çalkantı ortamının insanları daha güvenli yatırım limanları arayışına yönlendirmesi nedeniyle özellikle altın ve gayrimenkul talebi arttı. Ancak halen mevcut faiz seviyeleri dahi oldukça yüksek sayılır, bu seviyelerde kredi kullanabilmek için asgari bin 800 TL gibi bir aylık gelirinizin olması gerekiyor.

13 MİLYON KİŞİ KREDİ KULLANACAK
Bu gelir seviyesinde 4.5 milyon kişinin olduğu hesaplanıyor. Faiz oranlarındaki yüzde 50'lik bir düşüşün konut kredisi kullanabilir kişi sayısını yüzde 150 artıracağı hesaplanıyor. Yani faizlerin aylık yüzde 0.50 seviyelerine gelmesi halinde 13 milyona yakın kişi kredi kullanabilir hale gelecek. Türkiye'nin konut piyasasındaki büyümesinin temeli burada yatıyor. Buna rağmen 2010 yılında insanlar nakit varlıklarını daha güvenli bir liman olduğu için gayrimenkule yönlendirdiler ve göreceli olarak düşük faizlerden kredi kullandılar. 2010'un ilk 6 ayı içinde 6.6 milyar TL'ni aşkın yeni konut kredisi açıldı, ortalama kredi tutarının 60 bin TL civarında olduğunu düşünürsek bu 100 bin yeni kredi demektir. Bu krediler toplam konut kredisi stokunu 49 milyar TL seviyesine taşıdı. 2010 yılı sonuna kadar toplam kredi stokunun yüzde 35'in üzerinde artacağını bekleyebiliriz. Bu oran 2006'da görülen yüksek talep dönemlerini hatırlatıyor. Ancak buna bakarak 2010 yılında talebin patlayacağını ve fiyatların yükseleceğini iddia edemeyiz, nitekim konut kredilerindeki yüksek artışa rağmen, ilk 3 aydaki konut satışlarının yüzde 20'nin üzerinde düşmüş olması bize konut alımlarında kredi kullanım oranının artmasına (yüzde 5'lerden yüzde 17'lere geldi) ve ortalama kredi miktarının artmasına (40 bin TL'den 60 bin TL'ne geldi) rağmen ödeme gücü olan kitlenin halen yeterince geniş olmamasından dolayı sınırlı bir alıcı kitlesinin piyasada işlem yaptığını gösteriyor.

DEMİR FİYATLARI ARTTI
Türkiye'de ev sahibi olmayan 3.6 milyon potansiyel alıcı ve yıllık 600 bin konut ihtiyacı varken maalesef bireysel alım gücünün yükseltilmesinde sorun çekiyoruz, bu nedenle de ihtiyaçlar talebe dönüşmekte zorlanıyor. Ödeme gücü olan kitle göreceli olarak daha çok kredi kullanıyor ve daha uzun vadeli kredi kullanıyor (ortalama vade 60 aydan 96 aya uzadı) ancak bu kesime hitap eden ürünlerin genelde daha pahalı olmasından dolayı aynı zamanda yüksek oranda nakit kullanarak alımını finanse ediyor. Mevcut faiz seviyelerinin aylık yüzde 0.60 seviyelerine inmesi durumunda piyasada gerçek bir patlama yaşanacağını söyleyebiliriz ancak kısa vadede faizlerin bu seviyelere inmesini beklemek çok gerçekçi değil. 2010 yılında arz ve talebin daha dengeli bir seyir izlediğini söyleyebiliriz ancak piyasa halen yönünü bulmaya çalışıyor. İnşaat malzemeleri maliyetinin yarattığı baskı konut fiyatlarına halen yansıtılamıyor. Bugün bir inşaatın maliyetinin yüzde 40'ını kaba yapı oluşturuyor, en az yüzde 12'si de demir maliyeti. Demir fiyatlarının yılbaşından bu yana yüzde 50 artmış olmasına rağmen bu artışlar satışa yansıtılamıyor. Yalnızca maliyet baskısından dolayı konut fiyatlarının yüzde 5-10 arası artması bekleniyor ancak talebin halen sınırlı olması ve konut stokunun eritilememiş olması buna engel. 2009 yılında inşaat sektörü yüzde 18'in üzerinde küçüldü ve bu kayıpları halen telafi etmekte zorlanıyor. 2010 yılında ekonominin yüzde 5 civarında büyüyebileceği, inşaat sektörünün ise yüzde 5-6 arasında büyüyebileceği düşünülüyor, buna rağmen konut talebinde hızlı bir artış olacağını beklemek çok gerçekçi değil. 2010 içinde 50 bin yeni konut satışa çıktı ve bunların satış oranı halen kritik seviyelerde, bu da fiyatların yükselmemesi için baskı oluşturuyor. Yeni ruhsat alımlarının da yüzde 15 düşmüş olması üretici kesimin mevcut stoku dikkate alarak yavaşladığını gösteriyor, demek ki en azından 2010 yılı boyunca arz tarafı üzerinde bu baskıyı hissedecek.

STOK ERİTME DERDİNE DÜŞTÜLER
Bu koşullar alıcı adayları için uygun bir ortam oluşturuyor; faizler düşük, alternatif getiriler düşük, yeterli stok var ve fiyatlar yükselemiyor... Üreticiler açısından stok eritmek önemli bir endişe bu nedenle doğrudan fiyat indirimi yaparak tüketicilere yanlış mesaj vermek istemeyen şirketlerin faizleri sübvanse ederek kredi kullanımını teşvik etmesi nedeniyle daha avantajlı kredi oranları bulunabilir, bu da tüketicilerin talebini canlandırabilir. Görülen o ki 2010 yılı halen konut almayı düşünenler için uygun bir dönem olacak; fiyat ve kredi koşulları alıcıların lehine gelişiyor. Arz tarafında ise konut üreticilerinin artan şekilde konsolide olarak piyasanın büyük oyuncuların kontrolüne geçeceğini düşünüyoruz. Bankacılık sisteminden kredi kullanabilmek ve alıcı kredileri için yeterli teminat oluşturabilmek için büyük ve güvenli şirketlere gerek var. Bu şirketler proje ölçeklerini büyüterek maliyet avantajı yaratacaklardır, aynı zamanda genel faiz seviyelerinin düşmesiyle hedef olarak orta gelir grubuna ve daha genç nüfusa proje geliştirmeye başlayacaklardır. Konut piyasasının geleceğinin orta gelir grubu ve 30'lu yaşlardaki alıcı kitlesinde olduğunu düşünüyoruz.
KÜRŞAT TUNCEL/Sabah Emlak