2012 yılının emlak raporu!

Konut talebi düşüyor, banka kredisi kullanımı azalıyor, arz fazlası artmaya devam ediyor, inşaat maliyetleri yükseliyor, faizler artıyor...

Eğer poker oyununda, en ‘büyük’ el olan “floşroyal”e ulaşmak için tek bir karta ihtiyacınız varsa, o an çok güçlü iki duyguyu korku ve cesareti aynı anda hissedebilirsiz. Açılacak tek kart oyunun kaderini belirleyecektir. Ya masadaki tüm parayı kazanabilirsiniz ya da herhangi bir ikili pere bile kaybedebilirsiniz: Ya hep ya hiç!

Türkiye emlak piyasası da, floşroyal’i tek kağıtla bekleyen bir kumarbazın halet-i ruhiyesini andırıyor. Bilinen konut fazlası 700 bin adede ulaşırken konut talebi ve banka kredisi kullanımı azalıyor, diğer taraftan inşaat maliyetleri ve faizler artıyor. Ve ev aramak için herhangi bir semti dolaşmaya çıktığınızda karşılaşabileceğiniz fiyatların yüksekliği ve aynı sokak içindeki iki daire arasındaki fark sizi fiyatların aşırı yüksekliği konusunda karamsarlığa itebiliyor. Ama fiyatlardaki artış yıl bazında yüzde 10’u geçiyor. Her gün kulislerde bir konut üreticisinin sıkıntıda olduğu dedikodusu dolaşırken Mütekabiliyet Yasası ve kentsel dönüşüm fiyatların daha da artabileceğine yönelik beklenti yaratıyor. Buna tüm yabancı emlak raporlarında İstanbul’un yükselen bir piyasa olduğu ve Moskova, Londra gibi kentlerle arasında fiyat bazında derin bir uçurum bulunduğunu da ekleyebilirsiniz. Bu denkleme 2013’de gerçekleşeceği yönünde artan büyük dünya krizi beklentisini de not düşmek gerekiyor. Peki ne olacak? Geçen yıl FORBES’un yine Ağustos sayısında yayınlanan “Emlak Raporu” araştırmasınm henüz ilk sayfasında, konut fiyatlarındaki sınırlı artışa vurgu saptıktan sonra şu tespiti yapmıştık: ‘'Simdi duraklama ve muhtemelen kısa sürecek bir gerileme döneminin başlangıcındayız. Veriler, alımı durdurup beklemeye geçmeyi işaret ediyor.” Aralan geçen bir yıl bu tespitin ilk cümlesini çürütse de İkinciyi doğruladı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilene göre Türkiye genelindeki konut satışları 2011’in son çeyreğinde 118 bin adetken 2012’nin ilk çeyreğinde bu rakam  96 bine geriledi. Aynı dönemde İstanbul’da da konut satış adedi 24 binden 20 bine düştü. Bu rakamlar, oransal olarak konut satışlarının Türkiye’de yüzde 19, İstanbul’daysa yüzde 14 oranında azaldığı anlamını taşıyor. Mealiyse “alımı durdurup beklemeye geçme” döneminin yaşandığı.

Bu koşullarda -serbest piyasa ekonomisinin doğası gereği talebin daralmasıyla konut fiyatlarının da aşağı yönlü olması beklenir. Ancak rakamlar bunun tersini gösteriyor. Reidin.com’un sonuçlarını sadece FORBES Türkiye ile paylaştığı araştırmaya göre son bir yılda (Haziran 2012 - Haziran 2011) emlak fiyatları Türkiye’de ortalama yüzde 10,8 yükselmiş durumda. İzmir, yüzde 14,6 ile emlak fiyatlarının en fazla yükseldiği kent. İkinci sırada yüzde 12,3’lük artışla İstanbul var. Ankara’daysa artış oranı yüzde 10,3’e ulaşıyor. Ortada bir gariplik var: konut talebi düşerken fiyatlar yükseliyor. Peki neden? Çünkü emlak sektörüne yön veren konut üreticileri, fiyatların düşmesini istemiyor. Bunun için de el üstüne el artırıyorlar. Aynı anda birçok lokasyonda farklı konut projeleri inşa eden ‘yap - sat’çılar, ellerindeki projelerden birinin satışını tamamlamak için indirime gitmeleri halin-

de zincirleme olarak diğer projelerin fiyatlarının da düşeceğini bildikleri için fiyat indirimini dillendirmiyor. Ancak bu riskli

bir kumar. Talepteki azalmayı ve piyasadaki daralmayı görmezden gelerek hareket etmek topyekun bir çöküntüyü beraberinde getirebilir. Fiyatların yükselmesi zaten daralan piyasayı daha da daraltacak, inşaat şirketlerinin ellerindeki arz fazlası konut stoku da şişmeye devam edecek. Kısır döngüye işaret eden bu durum sürdürülebilir olmaktan uzak. İnşaat şirketleri “floşroyal” peşinde koşarken her şeylerini kaybedebilirler. Ama inşaat şirketleri son bir yıldır usta poker oyuncularına taş çıkarıyorlar. 2011 seçimlerinin hemen ardından satışları artırmak için düzenledikleri birbirinden ilginç kampanyalar ilk kozları oldu. 2012’nin gelişiyle birlikte kentsel dönüşüm ve mütekabiliyet (karşılıklı mal edinme hakkı) yasalarının çıkması için harcanan çaba ve bu yasaların çıkarılması sonraki kozlarıydı. Amaç talebi canlandırmak, Mütekabiliyet Yasası ile de yabancılara mülk satışının önünü açarak ellerindeki arz fazlası konut stokunu eritmekti. Bu iki yasanın geçmesi ile birlikte ellerindeki kozları artırmış oldular. Kentsel dönüşüm projelerinin piyasayı etkilemesi daha uzun süreç gerektirdiği için şimdilik umut, yabancıların konut almaya başlamasında. İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, “Arz fazlasına bağlı olarak bir durgunluk hissediliyor olsa da mütekabiliyet sonrası yabancıya satış oranlarının artması, büyümeyi tetikleyecektir” diyor.

TÜİK’in istatistiklerine göre inşaat sektörü her çeyrek dönemde sattığının çok üzerinde arz yaratıyor. Son sekiz çeyrekte alman konut yapı ruhsatlarının sayısı 1 milyon 563 bini buluyor. Ancak aynı dönemlerde satılan konut sayısı sadece 786 bin. Yani sadece 2010’dan bu yana 776 bin konut birikti. Buna rağmen fiyatların yükselmeye devam etmesi garip bir tezat. İnşaat şirketleri de açmazı gördüklerinden olsa gerek konut arzını önemli ölçüde azalttılar.

201 l’in son çeyreğinde 215 bin adet konut yapı ruhsatı alınır ken 2012’nin ilk çeyreğinde bu rakam neredeyse yüzde 50 oranında gerileyerek 115 bine indi.

İnşaatçılar arz fazlasıyla boğuştukları bu dönemde, ilkel ticaret aracı “takas”ı (barter) yeniden keşfetti. Barter sistemi sektöre geçici bir ferahlama sağlıyor. İnşaat şirketlerinin reklamlarının medyada bu denli görünür olmasının ardında da barter sistemi var. Birçok şirket gazete ve televizyonlara verdikleri reklamlar karşılığında medya şirketlerine ödemeyi konut olarak yapıyor. Üstelik reklamların neredeyse yüzde 50 ila 80’ini bu yöntemle veriyorlar. Sistem bununla da sınırlı değil. Kapı pencereden demir ve hafriyata kadar inşaatta kullanılan hemen her türlü mal ve hizmet için de bu sistem kullanılabiliyor. Türk Barter Yönetim Kurulu Başkam Sırrı Şimşek, birçok inşaat şirketinin nakit sıkıntısı yüzünden yarım kalan projelerini barter ile tamamlamaya çalıştıklarını söylüyor. Bu durum, “barter kullanan şirketler zor durumda” algısını da beraberinde getirdiği için birçok büyük inşaat şirketi barter sistemini kullandığı açıklamak istemiyor. Sırrı Şimşek, inşaatçı ve tedarikçi olmak üzere sektörden yaklaşık 300 müşterileri olduğu bilgisini veriyor. Türk Barter’m havuzunda biriken konut sayısıysa yaklaşık 3 bin. Türkiye’de faaliyet gösteren 10 barter şirketi var. Bunlara aracı kullanılmadan yapılan işlemleri de eklediğimizde barter sistemiyle el değiştiren konut sayısının kabaca 10 bin civarında olduğunu söylemek mümkün. Yılın ilk çeyreğinde İstanbul’da satılan konut sayısının 20 bin olduğu düşünüldüğünde sistemin ulaştığı büyüklük daha net anlaşılabiliyor.

İnşaat şirketleri bir yandan arz fazlası yaratırken diğer yandan gündemdeki kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçmesiyle nitelikli konut arzı artmaya devam edecek. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER) Başkanı Işık Gökkaya da bu noktaya dikkat çekiyor. Gökkaya, “Sadece İstanbul’da iki milyon konutun değişeceği ifade ediliyor, bu durumda iki milyon da müşteriye ihtiyaç olacak” diyor. Bu durumda halihazırda yaklaşık 750 bin seviyesinde olan arz fazlası konut sayısı sadece İstanbul’da planlanan dönüşüm projelerinin hayata geçmesiyle 2,5 milyonu aşacak. Konservatif bir şekilde ortalama konut fiyatları 120 bin lira alınsa bile biriken bu arzın erimesi için_yaklaşık 300 milyar liralık bir fona ihtiyaç var. Türkiye’de tasarruf ve döviz mevduatı, hisse senedi, repo, yatırım ve emeklilik fonu, tahvil ve bono gibi tüm yatırım araçlarında değerlendirilen “Hanehalkı Finansal Varlıkları”nın toplamı Mart 2012 itibarıyla 553 milyar lira. Yani mevcut tasarrufun yarısının konuta aktarılması gerekiyor ki bu pek gerçekçi değil.

Mütekabiliyet yasası ve yabancıya mülk satışının kolaylaştırılması da bu noktada devreye giriyor. Ancak Avrupa ülkelerinde derinleşen borç krizi nedeniyle dünyada likiditenin azalması bu planı da sekteye uğratabilir. Işık Gökkaya, dünya ve Türkiye ekonomisinin yavaşlaması, Avrupa Birliği’ndeki durgunluk, ABD’de büyümenin beklentilerin altında kalması ve Çin’in büyüme performansında görülen yavaşlamanın küresel gayrimenkul sektörünü de olumsuz etkilediğini söylüyor. Gökkaya’ya göre yılın kalan bölümünde sektörün performansını küresel iyileşme ile Merkez Bankası’nın sıkılaştırma politikalarının şiddeti belirleyecek. Kapalı kartın rengini de...

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, konut talebinin daraldığı algısının yanlış olduğunu iddia ediyor. Durbakayım, “Konut sektöründeki arz ve talep dengesi, her zaman istikrarını koruyor. Ekonomik ve siyasi şartlara göre her ikisi artar veya azalır. Tıpkı son iki yılda olduğu gibi” diyor. Dolayısıyla Durbakayım’a göre konut fiyatlarının gerilemesi için hiçbir sebep yok. Ancak rakamlar Durbakayım’m tezini teyit etmiyor. 2012’nin ilk çeyreğinde bir önceki çeyrek döneme göre satılan konut adedi Türkiye’de yüzde 19, İstanbul’daysa yüzde 14 oranında azaldı. Konut kredisi kullanım istatistikleri de bu düşüşe paralel. 2010’un ikinci çeyreğinde 108 bin adet konut kredisi kullanılırken bu sayı 2012’nin ilk çeyreğinde 66 bin adede geriledi. Kullanılan konut kredisi miktarıysa aynı dönemde 7,5 milyar liradan 4,7 milyar liraya düştü.

Nazmi Durbakayım, 2011 ve 2012’deki talep farkı genel se-çimler sonrasında oluşan siyasi konjonktüre bağlıyor. İNDER Başkam’nm dikkat çektiği bir diğer konu ise markalı konut sa-tışlarının talep dalgalanmasından çok fazla etkilenmiyor oluşu. İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, fiyatların düşmemesini maliyetlere bağlıyor. İnan, “İnşaat maliyetleri yüksek. Bununla birlikte arsa geliştirmek de zorlaştı. İmarlı arsaların bol olduğu birkaç bölgede fiyatların geri gitmesi söz konusu olabilir” diyor. Verilere bakmakta fayda var. TÜİK’in hazırladığı “İnşaat Maliyetleri Endeksi”ne göre son iki yılda genel inşaat maliyetleri yüzde 19,3 artmış durumda. Aynı dönemde Türkiye emlak fiyatlarındaki ortalama fiyat artışı yüzde 16 düzeyinde. İstanbul’da ise emlak fiyatlarındaki artış 18,8’e ulaşıyor. Markalı konutlardaki fiyat artışı da yaklaşık olarak inşaat maliyetlerindeki yükselişe denk.

Fiyat artışlarına maliyetle birlikte enflasyon etkisi de yansıtıldığında aslında reel fiyatların sabit olduğu sonucu çıkıyor. Bu durumda emlak fiyatlarında balon oluştuğunu söylemek güç. Yine de bu, ev almak için inşaat şirketlerinin satış ofislerini ve emlakçıları gezen insanların fiyatların aşırı yüksek olduğu algısına kapılmasına engel değil. Bu algı, fiyatların düşeceği beklentisini de beraberinde getirdiğinden oturmak için ev almak isteyenler beklemede kalmayı tercih ediyor. İnşaat şirketleri de bu durumun farkında olduğu için cazip kampanyalarla talebi canlandırmaya çalışıyor. Ancak bu kampanyaların ortak bir özelliği var: Hiçbirinde konut fiyatlarında indirime gidilmiyor. Bunun yerine peşinat indirimi, masraf ve faizin üstlenilmesi gibi konut alan kişinin toplam maliyetini aşağı çeken seçenekler sunuluyor. Ama piyasadaki algıyı bozmamak için konut fiyatlarına dokunulmuyor.

Uzun bir dönemdir emlak, Türkiye’deki en iyi yatırım araçlarından biri. Haziran 2012 - Haziran 2011 döneminde yatırım araçlarının yıllık getiri oranlarına bakıldığında doların yüzde 11,4, altının yüzde 5,3, İMKB’nin 1,1 getiri sağladığı görülüyor. İzmir, İstanbul ve Ankara’da ise emlak yatırımcıları yüzde 10’un üzerinde getiri elde etti. Ancak emlak yatırımının geri dönüş sürelerinin uzunluğu küçük yatırımcılar için önemli bir soru işareti. Bir yatırımcı İzmir’de konuta yatırdığı parayı, elde ettiği kira geliriyle ancak 18,2 yılda (218 ay) geri alabiliyor. Bu süre Ankara’da 208 ay (17,4 yıl). İstanbul ise kiraların yüksek olması sebebiyle bu süre daha kısa -15,9 yıl. Geri dönüş süresinin bu denli uzun olması konutu cazip bir yatırım aracı olmaktan çıkarabilir. Bu koşullarda yatırım amaçlı emlak alımı için doğru zaman değilken ikamet amaçlı alımlar içinse fiyatların düşmesini beklemek gereksiz. 

Bir yatırımcı İzmir’de konuta yatırdığı parayı, elde ettiği kira geliriyle ancak 18,2 yılda (218 ay) geri alabiliyor. Bu süre Ankara’da 208 ay (17,4 yıl). İstanbul ise kiraların yüksek olması sebebiyle daha kısa 15,9 yıl. Geri dönüş süresinin bu denli uzun olması konutu, cazip bir yatırım aracı olmaktan çıkarabilir.

Emlak yatırımcıları diğer yatırım araçlarına yönelenlere kıyasla daha karlı bir yıl geçirdi. İzmir (yüzde 14,6) ve İstanbul’da (yüzde 12,2) konut yatırımları altın, euro, dolar ve borsadan daha fazla getiri sağladı. Ankara, Antalya ve Adana ise finansal yatırım araçlarından sadece dolara geçildi. İMKB ve euro getiri listesinin son sıralarında yer aldı.

2012’nin ilk yarısından itibaren konut kredisi faiz oranlarındaki yükseliş durdu ve faizler yeniden yüzde I sınırına geldi. Buna karşın konut fiyatlarındaki yükseliş devam ediyor. Borçlanma maliyeti düşse de konut fiyatlarındaki yükseliş bu düşüşü nötralize ediyor.

Boşluk oranının yüzde 21 ’e ulaştığı Atatürk Havaalanı bölgesi, 12,6 dolarlık aylık metrekare kirasıyla İstanbul’un en ucuz ofis bölgesi. Anadolu yakasında ise Ümraniye ve Kozyatağı bölgelerinde aylık metrekare kiraları hala 20 doların altında. Etiler’de bu rakamın 36, Levent’te 32 dolar olduğu düşünülürse ofis piyasasında Anadolu’ya kayış sürecek gibi görünüyor.

İstanbul’da son dört yılda yüzde 40’ın üzerinde prim yapan bölgelerin tamamı Anadolu Yakası’nda bulunuyor. En büyük sıçramayı yapan ilçe ise Kadıköy. Ataşehir’in kenar mahallelerinden İnönü ise dört yılın en çok eriyeni. İnönü Mahallesi finans merkezi rüzgarından uzak kalmış gibi görünüyor. Kentin en değerli bölgesi Kuruçeşme ise en çok eriyen ikinci yerleşim.

Fabrika arazileri iki bölgede değerli

Fabrika ve depo yatırımları için talep gören endüstriyel arazilerin metrekare satış fiyatları Samandra-Kartal ve İkitelli-Yenibosna bölgelerinde bin 300 doları geçiyor. Bunun nedeni bölgelerde şehir içi ulaşımın ve diğer lojistik ağlarına erişimin kolaylığı.