2020'de konut fiyatları düşer mi?

2019'da inşaat sektöründe yaşanan daralma firmaları zorladı. Dolayısıyla 2020'de yatırım tarafında temkinli atılan adımlar konut arzında azalmaya neden olacak. Buna bir de yapı maliyetlerindeki artış eklenirse yeni yılda konut fiyatları yarı yarıya artabilir...

Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan inşaat sektörü için 2019 beklenenden de zor geçti. Sektördeki şirketlerin mali yapılarında bozulma, finansman sıkıntısı ve talep daralmasıyla oluşan dengesizliğin etkisi yıl boyu devam etti. Türkiye Müteahhitler Birliği’nin (TMB) “İnşaat Sektörü Analizi Ekim 2019” raporuna göre 200’ü aşkın alt sektöre talep yaratan inşaat sektörü, son beş çeyrekte daraldı.

Forbes’te yer alan habere göre; Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkan Vekili Ahmet Erkurtoğlu, 2019’da hükümet tarafından bütçe olanakları dikkate alınarak inşaat yatırımlarında tasarrufa gidildiğini söylüyor. “Bu çerçevede yılın ilk çeyreğinde inşaat yatırımları yıllık bazda yüzde 16 daralarak son 10 yıldaki en hızlı yıllık gerilemeyi gördü” diyor. 2019’un ilk yarısında yatırımlar, geçen yılın aynı dönemine oranla yüzde 10 azaldı. Yeni bina yapı ruhsatlarının sayısındaki düşüş de bu gerilemeyi açık bir şekilde ortaya koyuyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜÎK) verileri, 2019’un ilk altı ayında geçen yılın aynı dönemi ne göre yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 60 azaldığını gösteriyor. KONUTDER ve Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Z. Altan Elmas, ruhsat almalarındaki bu düşüşün, İstanbul’da 250 bin taşınmaya hazır konutun değerini arttırdığını söylüyor. “Maliyet artışlarının konut fiyatlarına yansıtılmadığı bu süreçte alım yapanlar mevcut fiyat ve oranlarla kazançlı çıkacaklardır” diyor ve ekliyor: “Çünkü bundan sonraki üretimler yüzde 40-50 daha maliyetli olacaktır.”

Arz kısmında yaşanan daralmanın bir diğer nedeni de Elmas’ın da belirttiği üzere yapı maliyetlerindeki artış. TÜİK eylül ayı verileri de, inşaat maliyet endeksinin geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 4,02 yükseldiğini gösteriyor. Bu karşılık aynı dönemde malzeme endeksinde yüzde 3,43 düşüş olurken işçilik endeksinde yüzde 24,63 artış gerçekleşti. TÜİK’in Haziran 2019 verileri ise geçen yıla kıyasla sektördeki istihdam kaybının 493 bin kişi olduğunu ortaya koyuyor.

Sektördeki nakit akışı ve finansman sıkıntısı, BDDK verilerine de yansımış durumda. Haziran sonu itibarıyla inşaat sektörüne açılan nakdi kredi hacmi 224 milyar lira, takipteki kredi hacmi 15 milyar oldu ve kredilerin takibe dönüşüm oranı (tüm sektörler ortalaması olan yüzde 4,57’nin üzerinde) yüzde 6,69 olarak açıklandı.

Sektördeki daralma sadece yurtiçiyle sınırlı değil aynı zamanda küresel pazardaki durgunlukla da ilişkili. Zira Ticaret Bakanlığı 2019’un ilk dokuz ayma ait verilerine göre yurtdışında Türk müteahhitleri tarafından 7,5 milyar dolarlık proje gerçekleştirildi. Bu rakam geçen yıl 12,4 milyar dolardı. Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkan Vekili Ahmet Erkurtoğlu, yurtdışında gerçekleşen projelerin yatırım tutarındaki yüzde 40’lık azalışın, sektörün finansman temini probleminin arttığına işaret ettiğini söylüyor.

Merkez Bankası’nın 25 Temmuz’da politika faizinde yaptığı 425 baz puanlık indirim konut piyasasını baskılayan yüksek faiz sarmalını nispeten kırdı ve küresel pazarda olmasa da yurtiçinde sektörü hareketlendirdi. Sektör adına bir başka olumlu gelişme de konut kredisi faiz oranlarında gerçekleşti. Z. Altan Elmas 1 Ağustos itibarıyla kamu bankalarının konut kredisi faiz oranlarını 15 yıl vadeye kadar yüzde 0,99’a indirmesiyle bir süredir ertelenen konut talebinin yeniden arttığını, aynı ay içinde ve eylülde satışların yükselişe geçtiğini söylüyor.

Neticede mali yapısı güçlü olmayan inşaat firmalarından bazıları 2019’da sektörde esen sert rüzgardan nasibini aldı, aralarında konkordato ilan edenler ya da iflas bayrağını çekenler oldu. Bunun en önemli sebebi son yıllarda müteahhit sayısındaki kayda değer artış olabilir. Zira sektörde yaşanan bir daralma sonucunda pastadan alman pay küçülüyor. Hele ki pastadan pay alan müteahhit sayısının MESA Holding Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu’nun aktardığı gibi 437 bin olduğu düşünülürse... Dolayısıyla Boysanoğlu müteahhit tanımının değişmesinin sektörde olumlu etki yaratacağı görüşünde. Kendisiyle aynı fikirde olan bir başka isim de Hasanoğlu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Hasanoğlu. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yapılan düzenlemenin sektörün geleceği adına umut vaat ettiğini söylüyor.

2019’da, temelde firmaların mali göstergelerini esas alan müteahhitlik yeterlik sistemi, firmaların belge başvurularından önceki son üç yıl içindeki bilanço oranlarına bakılacak şekilde yeniden düzenlendi. Artık firmaların mali durumu cari oran, öz kaynak oranı ve borç oranı olmak üzere üç farklı bilanço göstergesi kullanılarak değerlendirilecek ve mali yeterlikleri banka referans mektubuyla da desteklenecek. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca yayınlanan yönetmeliğe göre müteahhitler artık mesleki ve teknik yeterlikler ile ekonomik ve mali yeterlikler esas alınarak “A, B, C, D, E, F, G, H ve geçici” olmak üzere dokuz grupta sınıflandırılacak.

Bu yıl müteahhitleri ilgilendiren bir başka değişiklik de kentsel dönüşüm alanında geldi. Daha önceki mağduriyetler göz önünde bulundurularak kentsel dönüşüm kapsamında müteahhitle yapılan sözleşmeleri, ‘inşaatın bir yıl içinde başlamaması veya projenin altı ay durması’ durumunda, bina veya arsa sahiplerinin tek taraflı fesih edebilmesi hakkını tanıdı.

Bu adımlar 2019’un son çeyreğinde inşaat sektöründe nispeten bir toparlanma yaratsa da, sektörün önde gelen temsilcileri ve iş insanları 2020’de konut satışlarının 1 milyon bandında seyretmesini öngörüyor. İnşaat sektörüne yatırım yapacak firmaların temkinli davranarak büyük adetli lüks konutlardansa orta-alt gelir segmentine uygun projeler gerçekleştirmeleri ya da mevcut stoklarını eritmeye yönelik hareket etmeleri daha olası. Ahmet Erkurtoğlu 2020’de sektörüne yönelik yükselişe geçecek gündem başlıklarını sıralarken yeni yatırımların bir kısmının İstanbul dışına akacağını ve Çanakkale Köprüsü gibi hareketlenmeye başlayan kentlerde konut üretiminin hız kazanacağını düşünüyor. “İstanbul’da ise kentsel dönüşüm çalışmaları, bir süredir olduğu gibi yeni yılda da trend olacaktır” diyor, “Yılda 300 bin konutun dönüştürülmesi konusunda risk haritalarının çıkarılması, acil yıkım kararlarının alınması 2020’de de kentsel dönüşüme ağırlık verileceğine işaret ediyor.”

Erkutoğlu ayrıca akıllı evler, sürdürülebilirlik ve yapı inşasında enerji tasarrufu sağlayan ürünlerin kullanılması gibi konuların kısa ve orta vadede popülerliğini korumaya devam edeceğini söylüyor ve ekliyor: “Markalaşan ve markasını yurtdışında iyi temsil eden firmalar her zaman olduğu gibi sektörde fark yaratacak.” 

Erhan Boysanoğlu : MESA Holding Yönetim Kurulu Başkanı
MÜTEAHHİTLİK TANIMI DEĞİŞECEK

MESA kuruluşundan bu yana geçen 50 yıllık zamanda 104 bin konut üretti, 19 milyon metrekare inşaat tamamladı, 4 bin 800 kişiye istihdam sağladı ve 34 milyar dolarlık iş hacmine ulaştı. 12'si Türkiye'de ikisi yurtdışında olmak üzere dokuz aktif şantiyesi bulunan MESA Holding'in yönetim kurulu başkanı Erhan Boysanoğlu, 2019'u 1,4 milyar lira ciroyla kapatacaklarını söylüyor. Yurtdışındaki ilk işini 1981'de Libya'da gerçekleştiren şirket çalışmalarına Özbekistan ve Polonya'da devam ediyor. Yurtiçinde ise İstanbul, Ankara ve Bodrum’da karma projeler gerçekleştiriliyor. Ayrıca Yassıada'daki projenin müteahhitliğini üstleniyorlar.

Boysanoğlu inşaat alanında Ortadoğu’ya doğru bir kayış olduğunu dile getiriyor. "Bu ülkeler daha stabil bir hale geldiğinde, o bölgelerdeki iş hacmimiz büyüyecektir” diyor ve ekliyor: “Yabancı yatırımcıya konut satışı konjonktürel gelişmelerle ivme kazanabilir." Türkiye’de yabancıya konut satışında sayısı her geçen gün artan aracı firmalara dikkat çeken Boysanoğlu sektördeki en önemli gelişmenin satış ve pazarlama ağında yaşandığını söylüyor. 

Diğer taraftan Mesa Holding geçmişe göre daha küçük çapta konut projelerini tercih ediyor. Boysanoğlu temkinli hareket ettikleri için inşaat sektöründeki olumsuzlardan yara almadıklarını söylüyor. Yine de girdi maliyetlerindeki artışları, satış fiyatına yansıtamamalarından sıkıntılı. Bu noktada iki soruna değiniyor. İlki arsa fiyatları... Yurtdışında arsa değerinin oranı yüzde 25'i geçmezken Türkiye'de bu değerin yüzde 50'nin altına düşmediğini söylüyor. İkinci sorun ise aylık yönetimsel giderler... Satışı uzun süren projelerdeki konutların kendileri için gider kalemi oluşturduğundan yakınıyor ve “sektördeki güçlü mali yapıya sahip, tecrübeli firmalar nakdi kaynak sağlayabiliyorken diğerleri bu sorunlarla baş edemiyor" diyor.

Türkiye'de 437 bin müteahhit olduğu bilgisini paylaşan Boysanoğlu Avrupa’da bu sayının 25 bini geçmediğini aktarıyor. Dolayısıyla Boysanoğlu’na göre Türkiye'de 2020'de inşaat sektörünün en önemli gündem maddelerinden biri müteahhitlik tanımının değişmesi olacak.

Hatuk Hasanoğlu: Hasanoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı
YAZILIMLAR GELİYOR

Önümüzdeki üç yıl içinde Bahçekent ve İspartakule'de toplam dört projeyi hayata geçirmeyi planlıyoruz” diyor Haluk Hasanoğlu, “2019’da başladığımız ve iki yıl içinde tamamlayacağımız projeler için toplamda 255 lira milyon yatırım yapacağız.” 1993’te Mustafa Hasanoğlu tarafından kurulan grup bugüne kadar 1 milyon metrekare inşaat alanına ulaştı ve sektöre 2 milyar lira yatırım yaptı.

Hasanoğlu, kasım ayında Banu Evleri Ispartakule'nin 10 bin 400 metrekare arsa üzerindeki birinci etap inşaatına başladıklarını söylüyor ve ekliyor: “Temelini attığımız yeni projemiz her zaman olduğu gibi aile konseptli olacak ve 140 adet konuttan oluşacak.” Grup, Ispartakule'de iki, Bahçekent'te iki toplamda dört yeni projeyi daha devreye aldı. 155 milyon liralık arsa yatırımıyla gerçekleştirecekleri projeler toplamda 110 bin metrekare inşaat alanından oluşacak.

2020'de Türkiye’nin global pazardan daha fazla pay alabilmesi için inşaat sektöründe teknolojinin kullanımının artması gerektiğini vurgulayan Hasanoğlu, önümüzdeki yıllarda proje yönetiminde şantiyeden başlayarak konut satış sürecine kadar sektöre özgü yazılımların etkin olarak kullanılacağını söylüyor. "Konut satın almayı veya kiralamayı düşünenler, yaşayacakları binaların sürdürülebilirliğe ne kadar hizmet ettiğine dikkat ediyor, enerji tasarrufu sağlayan yenilikçi yaklaşımlar tercih sebebi olabiliyor” diyor.