2023 yılı getiri yarışında zirve konutun oldu!

Yatırımcılar hangi yatırım aracının daha çok kazandırdığını araştırırken 2023 yılı getiri yarışında zirve konutun oldu. Habertürk yazarı Abdurrahman Yıldırım söz konusu konuyu köşesine taşıdı.

Abdurrahman Yıldırım'ın yazısı şu şekilde...

2023 yılı Aralık verileriyle beraber 2023'te konut fiyat artışı netleşti. Ülkemizde konut fiyatları yüzde 75.5 ile hem enflasyonun üzerinde gerçekleşti hem de finansal yatırım araçlarını da geride bıraktı.

- Bitişikteki tablo finansal yatırım araçlarının nominal getirileri yanında konut fiyat artışlarını da kapsıyor. Finansal araçların tablosunu geçtiğimiz ocak ayında yayımlamıştık.

- Söz konusu tabloda da görülebileceği gibi konut fiyat artışları yüzde 75.5 oranı ile yüzde 77.6 artış gösteren altın fiyatlarından sonra ikinci sırada geliyor. Fakat söz konusu bu durum gerçeği yeterince anlatmıyor.

- Çünkü konutun değer artışı dışında bir de kira getirisi bulunuyor. Bu kira getirisi dahil edildiği zaman herhangi bir getirisi olmayan altının da önüne geçmiş oluyor.

ÜST ÜSTE 4 DÜNYA BİRİNCİLİĞİ

- Genel kabul gören uygulama ve oran da senelik kira gelirinin konutun değerinin yüzde 5’lik kısmına denk gelmesidir.

- Yüzde 75.5’in üzerine kiranın eklenmesiyle birlikte konut getirisi bileşik hesapla yüzde 79.2’ye ulaşır ki bu durum da da yüzde 77.6’lik altın getirisinin üstüne çıkar.

- Söz konusu bu getiri oranı ile beraber konut yatırımı 2023 yılında ülkemizde tüm ana finansal yatırım araçlarını da geçti.

- Konut fiyatları 2022'de yüzde 167.9 artmasına karşılık borsanın yüzde 196.5 düzeyine varan getirisine ulaşamamıştı.

- Fakat o sene hem borsa hem gayrimenkul getirisinde Türkiye dünya 1.'liği elde etmişti.

- Türkiye konut fiyatları 2020, 2021 ve 2022 senelerinden sonra muhtemelen 2023'te de dünyanın en yüksek fiyat artışını yaşayan ülkesi olmuş olacak.

FİYATLAR ARTTI SATIŞLAR DÜŞTÜ

- Fiyatların üst üste dünya rekoru kırması ve ülkemizde yerleşiklerin alım gücünü fazlasıyla geçmesi, konuta ulaşımı da oldukça zorlaştırdı.

- Buna önce bankaların konut kredisi vermemesi daha sonra ise konut kredi faizlerinin senelik olarak yüzde 40’ın üzerine çıkması eklenmiş oldu. Böylece kredi kullanarak konut alımları yüzde 5’lere kadar düştü.

- Sonuçta fiyatlar artmayı sürdürüyor fakat konut satışları son 1.5 senedir azalıyor. 2022 yılının Haziran ayında 1 milyon 665 bin adede kadar çıkan yıllık konut satışı 2023 yılının 1 milyon 226 bine düştü. Söz konusu satışlar adet bazında 439 bin, oran olarak ise yüzde 26 düşüş gösterdi.

- Buna karşılık fiyat artışları hala sürüyor ancak ama hız keserek. 2022 yılının Haziran ayında senelik yüzde 160.2 artış gösteren konut fiyatları 2023 yılının Aralık ayında hala yüzde 75.5 yükseliyor.

SATIŞLAR DÜŞTÜ FİYATLAR DÜŞMÜYOR

- Konut fiyatlarını son iki senede resmen uçuran derin negatif faizler, yükselen döviz kuru, parasal genişleme ve enflasyon oldu.

- Faiz indirimleri 2023 yılı seçimleri öncesinde 2021 yılının Eylül ayında yüzde 19 düzeyinden başladı ve 2023 yılının Mayıs ayında yüzde 8.5 ile son buldu. Açıklanan rakamlara göre seçim sonrası artışlarla politika faizi yüzde 45’e çıkarıldı.

- Söz konusu bu dönemde enflasyon yüzde 19’dan yüzde 65’e çıkarken 2021 yılının Eylül ayından, 2023 yılının Aralık ayına kadar toplamda 27 ayı bulan dönemde TÜFE’deki toplam artış yüzde 225.8’e ulaştı.

- Aynı dönemlerde Türkiye Konut Fiyat Endeksi 198.9’dan 1.163.2’ye yükseldi ve yüzde 484.2 artış gösterdi.

- Enflasyondan arındırdığımız zaman geriye yüzde 79’luk reel bir artış kalıyor.

- Söz konusu bu oran konut fiyatlarında balon oluşumunu gösteren 5 sene içerisinde yüzde 100’lük reel artışa çok yakın. Fakat 5 senenin yarısını bile bulmayan bir süredeki gerçekleşme bu.

- Vadeyi 5 seneye yükselttiğimiz zaman 2018 yılından 2023 yılına kadar olan dönem için hesapladığımızda yüzde 128’lik reel artışla karşılaşıyoruz ki, çok net bir konut balonu da yaşıyoruz.

- Fiyatların artışları satışları düşürdü fakat düşüş gösteren satışlar fiyatları aşağıya çekemedi. Fiyatlar artmayı sürdürdü.

NİYE ENFLASYON DÜŞÜŞÜ BEKLENMELİ

- Konutta fiyat balonlarını önlemenin yolları reel faizlerden ve parasal sıkılaştırmadan geçiyor.

- Sıkılaştırma para ayağında yapıldı fakat henüz tam olarak değil, kamunun harcama ayağında genişleme halen sürüyor.

- Mali genişlemelerin durdurulması ya da daralmaya dönüşmesi de herhalde yerel seçimler sonrasında gündeme gelir.

-Fakat bütün bunlar konut piyasasında fiyatları indirmeye yetmeyebilir.

- Çünkü nüfus giderek artıyor, kırsaldan şehirlere göç devam ediyor, doğu şehirlerinden batı şehirlerine göç ve yabancı göçü de sürüyor.

- Bu durumda taleplerin karşılanması amacıyla konut inşaatlarının hızlanması gerekli. Onun da önünde maliyetlerdeki yükselme ve yüksek enflasyon belirsizliği bulunuyor.

- 1.5 seneden beri alıcıların azalmasına karşılık satıcıların hala fiyat artırmayı sürdürmesinin gerisinde bu sebepler yatıyor.

- Konut fiyatlarında yaşanacak olan kayda değer düşüş için, enflasyon düşüşünü beklemek bunun için gerekli.

Kira gelirinde hangi giderler düşürülebiliyor? Ev sahipleri dikkat: 1 Mart'ta resmen başlıyor!

Gayrimenkul devleri açıkladı: Konut sektörü kentsel dönüşümle nefes alıyor!

Hiç evi olmayanlar için TOKİ'den son dakika Mart 2024 müjdesi! 4 şehirde 5 yeni kampanya geliyor!