23 maddede bağımsız bölümler ile arsa payı ve ortak alanlar bağlantısı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "23 maddede bağımsız bölümler ile arsa payı ve ortak alanlar bağlantısı" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Kat irtifakında ve kat mülkiyetinde bağımsız bölüm ile arsa payı arasında ayrılmaz bir ilişki vardır.
2. Arsa payı, bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçasıdır.
3. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
4. Kat irtifaklı veya mülkiyetli bir anataşınmazda, sonradan ilave edilen bağımsız bölüme bu kanunun 44. Maddesi hükmünce arsa payı tahsis edilebilecekken, önceden arsa payı saklanmış olan bağımsız bölümün sonradan ilavesi mümkün değildir.
5. Bağımsız bölümü kayıtlayan haklar, kendiliğinden, doğrudan, resen arsa payını da kayıtlar.
6. Arsa payı tek başına bir mülkiyet değildir, bağımsız bölüme özgüldür, bağımsız bölümden ayrı olarak satılamaz, devredilemez, rehin verilemez.
7. Ortak alanlar, yerlere arsa payı özgülenemez.
8. Kat irtifakından, mülkiyetinden önce anagayrimenkulü kayıtlayan haklar, arsa payı üzerinden tüm bağımsız bölümleri kayıtlar.
9. Anagayrimenkul kiraya verilmiş ve bu kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmişse, anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerin sayfalarına bu şerh işlenir.
10. Bağımsız bölümler ile onların eklentileri ve ortak yerler arasında ciddi hukuki bağlantı vardır.
11. Bir bağımsız bölümün dışında yer alan, doğrudan doğruya o bölüme özgülenmiş bulunan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları gibi yerlere “eklenti” denir.
12. Bağımsız bölümün sahibi, eklentilerin de tek başına sahibidir.
13. Bir yerin “eklenti” olabilmesi için bağımsız bölümün dışında olması, bu özgülemenin onaylı projede işlenmiş ve sözleşmede belirtilmiş olması gerekir.
14. Eklenti, yönetim planında belirtilen veya kat maliklerinin oybirliği ile aldıkları kararla bir bağımsız bölüme yapılan “tahsis” den ayırmak gerekir. Bu şekilde tahsis, o yerlerin ortak alan niteliğini ortadan kaldırmaz.
15. Eklenti, bağımsız bölüme özgülenmiş bir ayni-mülkiyete dahil hak iken, tahsis ise kişiye verilmiş ve sonrasında tekrar bir geçerli çoğunluk oyu ile geri alınabilir kişisel haktır.
16. Eklenti, bağımsız bölümün dışında, onaylı projede ve vaziyet planında işlenmiş ve sözleşmede belirtilmiş, kat mülkiyetinin beyanlar hanesinde kaydedilmiş olmalıdır.
17. Bağımsız bölümler üzerinde, ancak kat mülkiyeti ile ilgili irtifaklar kurulabilir. Bağımsız bölümler üzerinde diğer malik veya bağımsız bölümlerin haklarını kısıtlayıcı haklar kurulamaz.
18. Eklentiler ve ortak yerler bağımsız bölümle mülkiyet ve arsa payları ile bağlıdır. Bağımsız bölümün devri veya kiraya verilmesi durumunda, bu bağımsız bölümün eklentileri ve ortak alanlar üzerindeki hakları da devrolmuş, kiralanmış olur.
19. Sitedeki bağımsız bölümünü kiraya veren bir malik, artık sitenin ortak alanlarından malik veya sakin olarak değil, ancak bir bağımsız bölümün kabul edilmiş misafiri ise, misafirlerin hakkı kadar faydalanabilir.
20. Yönetim planında, bunun aksine olan maddeler doğal olarak geçersizdir. Bağımsız bölümünü devretmiş veya kiraya vermiş bir malik, aracını site içindeki ortak alan veya tahsisli, eklenti otoparka koymaz, havuzdan sakin gibi faydalanamaz. Bu gibi talepler, diğer sakinlerin kabul ettiği misafirleri için yaptığı talepler gibi değerlendirilir.
21. Eklenti, bağımsız bölümle birleştirilerek ortadan kaldırılamaz, bu durum projeye aykırılık teşkil eder.
22. Tapuya kayıtlı eklenti, projedeki boyutunu aşarsa, aşan kısmın yıkılması yasaldır.
23. İki ayrı bağımsız bölüm, yakınlık, faydalı kullanım vs. gibi sebeple kendi aralarında bir sözleşme ile eklentilerin kullanımında bir uzlaşmaya varabilirler. Ancak bu sözleşme ile bir taraf, mahkeme veya tapu idaresine başvuru ile bu durumun sicile işlemesine karar verilmesini isteyemez veya tapu sicilinde değişiklik yapılmasını talep edemez. Malikler, her iki taraf birlikte, kendi rızaları ile tapu idaresine başvurarak, sicilde bu değişikliği yapabilirler
Nihat Dönmez /Konut Siteleri Yönetimi Danışmanı
