3 maddede site yönetim toplantıları!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetim toplantıları" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site Yönetim Toplantıları Nasıl Yapılır? (KMK madde 29)
Site yönetimleri toplantılarına, “Kat Malikleri/Temsilciler Kurulu” denir. Kurulların (toplantıların) nasıl yapılacağı, yönetim planında detaylandırılır. Mevzuat esas ve usullerine uygun olarak yapılacak kurullar, kurula katılanlarca seçimle oluşturulan bir toplantı heyetince (pan) yönetilir.
Çağrıdaki tarihte kat maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamazsa, toplantı açılamaz. Bu durumda ikinci toplantı yapılır. Bu ikinci toplantı yedi günden az, on beş günden fazla olmayacak bir sürede yapılır. Bu ikinci toplantının açılışında katılım sayısı aranmaz.
Her iki toplantı tarihi de ilk çağrı da belirtilir. Uygulamada bu yedi günlük süre farklı anlaşılmakta ve toplantının usulden iptaline sebep olabilmektedir. 7 gün, ikinci toplantının en yakın ilk toplantının sonraki haftasının aynı günü yapılabileceği anlamına gelmez. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında 7 tam gün olmalı yani ilk toplantı cumartesi günü ise, ikinci toplantı en erken sonraki haftanın pazar günü, en geç de sonraki haftanın cuma günü yapılmalıdır. Site yönetimleri hakkında açılan kararların iptali davalarında, bu tip detay ancak kanunun amir maddelerine muhalif toplantı çağrıları, site yönetimlerinde istikrarsızlığa sebebiyet verir.
2. Site Yönetim Toplantısına Nasıl Çağrı Yapılır? (KMK madde 29)
Site yönetimlerine çağrıya ilişkin kanun hükümleri KMK madde 29’da net olarak işlenmiştir. Bu hükümlere aykırı olarak yapılan çağrılarla toplanan kurulların kararları usulen geçersiz olacağından esasen de dikkate alınmaz ve yok hükmünde sayılır.
Toplantı zamanı, usulleri kanunun ilgili maddelerine muhalif olmamak şartı ile yönetim planında hükmedildiği şekilde detaylandırılmış olmalıdır. Sitedeki tüm maliklere çağrı yapılır. Bunun için bir liste oluşturulur. Bu liste tüm toplantının hukuki temeli olacaktır. En doğrusu toplantı tarihinden bir ay kadar önce, tapu idaresinden bağımsız bölüm malik listesinin alınmasıdır. Bu liste aynı zamanda toplantı öncesi yoklamadaki hazirun (toplantıya davetli kat malikleri listesi) olacaktır.
Toplantılar olağan veya olağanüstü olarak yapılabilir. Her iki toplantının çağrı usulleri farklıdır. Site yönetimlerinde neredeyse tüm davalar, kurul kararlarının iptaline ilişkindir. Bu tip davalarda, mahkeme öncelikle çağrı usulünü inceler, usulde mevzuata uygunsuz durum yoksa davaya konu kararın oluşma şartlarına bakar. Usulde hatası olmayan kat malikleri kurulu iradesi ile oluşmuş kararların yerine resmi-özel başka bir taraf irade koyamaz.
3. Olağan Toplantı Nedir? (KMK madde 29)
Olağan toplantı, yönetim planında belirtilen yer-zaman ve gündemle yapılan toplantıdır. Yönetim planında böyle bir madde yoksa, KMK madde 29’daki hükümlere göre, kat malikleri kurulu, yılda bir defadan (toplu yapılarda iki) az olmamak üzere, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Bu tip toplantılara olağan toplantı denir. Olağan toplantılarda ayrıca bir tebligat gerekmemekle birlikte, profesyonelce hazırlanmamış olan yönetim planlarında olağan toplantılar için tanımlı tarih-saat-yer ve gündem belirlenmemiş olduğundan, birçok site olağan toplantıları çağrılarını da olağanüstü toplantılar gibi yapmak durumunda kalmaktadır, yapmalıdır. Aksi durumda, toplantı çağrı usulü yönünden, site yönetimi aleyhine sonuçlanacak davaya konu olabilir. Olağan toplantıların birincisi yönetim planındaki zaman aralığında ise, ikincisinin (7-15 gün kuralı saklı kalmak üzere) zaman aralığında olmaması mevzuata uygunsuzluk oluşturmaz.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
Site yönetimi mevzuatı ve kuruluşuyla ilgili 102 soru!