3 yıl içinde konutta balon riski oluşabilir!

Son beş yıldaki reel fiyat artışı %100’ü geçmediğine göre daha bir konut balonundan söz edilemez. Ancak bu kadar yüksek reel getiriler oluşmaya devam ederse önümüzdeki üç yıllık sürede başta İstanbul'da balonlaşma noktasına gelebilir.

Türkiye’de enflasyonun düşmesi sürecinde, konut alımlarının reel getiri sağlama amacına yönelik olarak hız kazanmış olduğunun farkındaydık. Geçmişte enflasyondan korunmanın temel araçlarından birisi olan konut, enflasyona paralel olarak faizlerin düşmesi ile birlikte ilk etapta vatandaşların ertelenmiş ihtiyaçları nedeniyle patlama yaptı. Türkler düşük faizle borçlanarak konut almanın keyfini çıkarıyordu. Nitekim AKP iktidarının ilk iki dönemi böyle geçti denebilir. Ancak son dönemde özellikle son beş yıl içerisinde piyasada bir gariplik olduğunu herkes sezinliyor. 

Türkiye’de son beş yıl içerisinde konut fiyat artışı oranı % 80’i bulmuş. İstanbul’da bu oran %116. Geçtiğimiz bir yıl içerisinde Türkiye’de konut fiyatları %16 artmış, İstanbul’da ise artış oranı %25,4. Geçen yıl enflasyon %6,3 artmış, bu da demektir ki Türkiye’de %9, İstanbul’da ise %18 civarında bir reel fiyat artışı görülmüş. Yani İstanbul’da konut alan birisi enflasyonun üç katı reel getiri elde etmiş, bu müthiş bir getiri. Şunu açıkça görüyoruz ki hiçbir yatırım aracı bu oranda bir reel getiri sağlayamamış. Bu durumun sonucunda son üç yılda her sene konut satış rekoru kırılması normal karşılanabilir. Ancak bir problem var; konutu alanlar yüksek servete sahip insanlar. Dolayısıyla bu kesim içerisinde ev sahipliği dört, beş konuta ulaşmış durumda. Asıl ihtiyaç sahibi kesim ise yetersiz tasarrufları ve halen kredi faizlerinin onlar için yeterince düşük olmaması nedeniyle ihtiyaçlarını realize edemiyor ve ucuz TOKİ konutu kurası peşinde koşuyor.

Piyasadaki bu anomalinin bir konut balonuna mı işaret ettiği sorusu geçen sene kamuoyunu epey meşgul etmişti. Literatüre göre son beş yıldaki reel fiyat artışı %100’ü geçmediğine göre daha bir konut balonunun varlığından söz etmek için erken ancak bu kadar yüksek reel getiriler oluşmaya devam ederse önümüzdeki üç yıllık süre zarfında başta İstanbul olmak üzere bazı kentler balonlaşma noktasına gelebilir. Bugün gündemde olan gariplik ise özellikle markalı konutlarda bir arz fazlasının varlığından bahsedilirken ihtiyaç sahibi grupların konut sahibi olamaması. Bu aslında tipik bir yanlış segmentasyon durumu, yani üreticiler ihtiyaç sahibi grup için değil ödeme gücüne sahip grup için üretim yapıyor. Bunun sonucunda piyasada düşük gelir grupları için üretimde bir arz açığı var. Aynı anda fiyatlarda da yüksek reel artışlar olması aslında tüm üretimin üst gelir grubu için yapılıyor olmasından kaynaklanıyor. Bu şekilde para sahibi kesim yüksek reel kazanç elde ettiği için konut satın almaya devam ediyor. Alternatifi olan yatırım araçlarına ilgi göstermiyor. Bu nedenle aynı anda piyasada hem arz fazlası hem arz açığı hem de fiyat artışı kavramlarını görebiliyoruz.

Şimdi herkes alan memnun satan memnun ne problem var bunda diyebilir. Problem şu; konut alan kesim bunu ihtiyaçları için değil de yatırım amacıyla aldığı için fiyat spekülasyonu yapıyor. her sene fiyatlar artıyor olmalı ki yatırımınızdan çıkarken kazanç elde edebilin. Bir diğer ifadeyle konut satın alma ve reel kazançla satma oyunu devam ettirilebilir olmalıdır ki sistem sürdürülebilsin. Ancak alınan konutlar ihtiyaç sahiplerine satılıyor olmadıkça bu sistemin devam etmesi pek mümkün değil zira aksi halde aynı kişiler konut satın almaya ve bunları birbirlerine satmaya devam ediyor olacaklar. Tahmin edebileceğiniz gibi bu tip piyasalarda birileri “Bu iş daha fazla devam etmez, çıkma zamanı geldi” dediğinde kapalı devre sistemlerin çökmesi kaçınılmaz oluyor. Böyle bir durumla karşılaşmamak için yabancılara satış ve iç satın alma gücünün yükseltilmesi gerekecektir. Yabancılara satış konusu talebin hızla ve kısa vadede sınırsızca yükseltilebilmesi imkanı verdiği için oldukça akla yatkındır ancak sorun, henüz piyasadaki yabancı alımlarının payının çok düşük olmasıdır. Burada sağlanan artışlar Türkiye piyasası için halen marjinal kalmaktadır. Üstelik bu yabancıların da çoğu ülkede yaşamak için değil yatırım spekülasyonu için alım yapmaktadır, yani bizim yatırımcımızın çektiği, sonrasında alıcı bulma sorununu onlar da çekecektir. İç talebin yükseltilmesinin önündeki problemler ise çok daha ciddidir; tasarrufların yetersizliği, reel satın alma gücünün düşüklüğü, faizlerin hala yüksek olması, ucuz arsa bulunamaması gibi sorunlar iç talebi canlandırmaya engel teşkil etmektedir. Üstelik AKP hükümeti talebi canlandırmak bir yana kredi maliyetlerini yükseltici önlemleri hayata geçirmiştir, zira konut kredileri bir yanıyla ülkedeki cari açığı derinleştirmektedir.

Dünya’da ki bol para devrinin sona erdiğini de düşünecek olursak Türkiye’de konut talebini yaygınlaştırmak anlamında atılabilecek adımların sınırlı olduğu görülmektedir. Bunun neticesinde kısa vadede faizlerin düşmesi mümkün değildir. Düşük büyüme dönemlerinin bireysel harcanabilir gelirlerin artmasına engel olacağı da aşikardır. Nitekim konut fiyatları reel olarak %10-18 artarken insanlarımızın reel gelirleri neredeyse hiç artmamaktadır. Bu durumda kala kala yabancıların alımlarının artırılması gibi sınırlı bir seçenek elde kalmaktadır. Tahminimce sermaye sahipleri, konut alalım birbirimize satalım şeklindeki bir elim sende oyununu olabildiğince devam ettirmeye çalışacaklardır, zira hükümetin bakış açısı da inşaatın ülkenin büyümesinde vazgeçilmez olduğudur. Üstelik istihdam etkisi de düşünüldüğünde bu oyunu bozmak şu anda kimsenin işine gelmemektedir. 

Ancak yatırımcıların düşünmesi gereken; bu oyunun tüm saadet zincirleri gibi bir sonunun olacağıdır. Her zaman trene son binenler vardır. Yatırım yapılan konutlar sonrasında reel bir talep oluşturulamazsa yalnızca yatırımcılar arasında likidite edilemez, bunun için çok daha derin bir piyasaya ihtiyaç olacaktır. Sonuç olarak iç talebin sağlıklı bir yapıya kavuşturulmaması halinde konuta dayalı zenginleşme modelinin sürdürülebilirliği yoktur. Sonuç kesindir ancak belirsiz olan bunun nereye kadar devam ettirilebileceğidir.