4 başlıkta verilen kapora nedir ve nasıl geri alınır?
Avukat Kadir Kurtuluş, Emlakkulisi.com okurları için "Kapora nedir ve nasıl geri alınır? konulu yazı kaleme aldı. İşte Kurtuluş'un yazısı...
1. Kapora Nedir? Cayma Hakkı ile farklı mıdır?
Borçlar Kanuna göre ev alırken ödediğimiz bir miktar para sözleşmenin yapıldığına kanıt olması için verilmiş sayılır ve cayma parası değildir. Türk Borçlar Kanunu’nda Bağlanma parası(kapora) olarak adlandırılan bu para, taraflar arasında bir sözleşmenin var olduğu, tarafların birbirine sözleşmesel olarak bağlandığı anlamına gelir, yani sözleşmenin yapıldığına dair bir kanıt niteliğindedir. Taraflar arasında aksine sözleşme veya yerel adet yoksa, verilmiş olan kaporanın esas alacaktan düşmesi gerekir.
Cayma parası ise, sözleşmenin taraflarına cayma yetkisi verir. Şayet cayma bedeli olarak bir para kararlaştırılmış ve ödenmişse, sözleşmeden cayan taraf, parayı vermiş olan tarafsa verdiği parayı bırakır, parayı almış olan taraf ise aksi farklı kararlaştırılmadıkça iki katını geri verir. Bu bağlamda kapora ve cayma parası hem niteliksel hem de işlevsel olarak farklıdır. Ayrıca sözleşmede bir hüküm bulunmadığı durumlarda, tarafların kapora üzerinde anlaştıkları kabul edilir.
2. Kaporanın hukuki niteliği nedir?
Emlak piyasasında, alıcının mülk sahibiyle karşı karşıya getirilmek istenmemesi, satışa konu olan evle ilgili yanlış bilgiler verilmesi, satış işlemlerinin uzaması, alıcıya hukuksal dayanağı olmayan ek yükümlülükler getirilmesi vb. sebeplerle alıcının sözleşmeden vazgeçmesi durumunda kapora olarak alınan para ve senetlerin iade edilmesi hususunda problemler çıkmakta, mağduriyetler gün geçtikçe artmaktadır. Bu sebeple kaporanın hukuki niteliğini bilmekte fayda var.
Kapora, tarafları sözleşmesel olarak birbirine bağlayan bir miktar bedeldir, alıcının söz konusu konutu satın alma niyetinin ciddiyetini gösterir. Satışa konu konutun, resmi satışı gerçekleştiğinde, ödenen kapora bedeli satış bedelinden mahsup edilir. Resmi satışın satıcıdan kaynaklanan bir nedenle gerçekleşmemesi halinde ise verilen kapora bedeli iade edilmelidir. Yerleşik uygulamada da taraflardan biri sözleşme yapılırken bir miktar para vermiş ve ne amaçla verdiği anlaşılamıyorsa kapora olduğu kabul edilir.
3. Kapora nasıl verilmelidir?
Kaporanın verme amacı konusunda karışıklık çıkmaması için, öncelikle kapora ödemesini banka aracılığıyla yapmalı, açıklama kısmında kapora bedeli yazmalısınız. Bu, sizin verdiğiniz paranın kapora olması niyetiyle verildiğinin ve konut alma konusunda niyetinizin ciddi olduğunun bir ispatı niteliğindedir. Yoksa kapora bedelinin nasıl ve ne şekilde alındığının belirtilmemesi halinde ödenen bedelin kapora bedeli olduğu ispatlanamıyor. Bu durum da alıcılar için mağduriyete sebebiyet veriyor.
Emlakçının ücrete hak kazanabilmesi için kurulmasına aracılık ettiği ev satışı sözleşmesinin akdedilmesi gereklidir. Ev satış işlemleriyle ilgilenen emlakçıya kapora verirken, kaporanın yalnızca ev sahibine verildiğini, emlakçının ev sahibi tarafından kendisine bir vekalet verilmediği sürece kapora alma yetkisi olmadığını unutmayın!
Emlak piyasasında meslek icra eden birtakım emlakçılar, ev sahibinin kendisine vekalet vermemiş olmasına rağmen, ev sahibinin bilgisi dışında alıcıdan kapora alıyor ve sözleşmenin kurulamaması halinde bu kaporaları alıcıya geri vermiyor. Bunu yaparken genelde izledikleri yol: Alıcıya, verdiği paranın kapora niteliğinde olduğunu söylemelerine rağmen, alıcı ile yaptığı sözleşmeye, alıcının tek taraflı olarak sözleşme kurmaktan vazgeçmesi halinde tazminat ödeyeceğine dair maddeler koymak ve bundan dolayı da alıcının kapora olması niyetiyle ödemiş olduğu bedelleri cayma parası olarak kararlaştırıldığı gerekçesiyle geri vermemek.
Kapora olarak senet vermemeye özen gösterin. Yoksa kapora niyetiyle verilmiş olan senedin başka bir borç kapsamında verildiği iddiasıyla karşılaşabilirsiniz. Senet verecekseniz, senetin görünür bir yerine “nama yazılıdır, ciro edilemez” şerhini düşmeniz faydanıza olur, bu şekilde üçüncü kişilere karşı ödeme tehlikesi altında kalmayacaksınız. Ayrıca, senedin üzerine “teminat senedi” veya “kapora” niteliğinde olduğuna dair kayıt düşmek faydanıza olacak, senetin başka bir borç için verilmediğini ispat edici nitelikte olacaktır. Mağduriyet yaşamak istemiyorsanız, boş senet vermemeye, düzenleme tarihi, vadesi ve tutarı belli olan senet vermeye dikkat edin.
4. Verilen kapora nasıl geri alınır?
Öncelikle satıcı ile aranızda yapacağınız kapora sözleşmesinde kaporanın iade edileceği ve edilmeyeceği halleri düzenlemenizin mümkün olduğunu bilmelisiniz. Aranızda kaporanın iadesiyle ilgili bu tarz bir düzenleme yoksa, uygulamada verilen kapora genellikle, kapora veren sebebiyle ilgili gayrimenkulün diğer alıcılarını kaybetmesi nedeniyle satıcıda kalıyor. Ancak, satıcıdan kaynaklı bir sebeple sözleşme ifa edilemediyse kapora iade edilmelidir, hatta satıcı kaporanın iadesi yanında alıcının sözleşmenin hiç ya da gereği gibi yerine getirilmemesi sebebiyle uğradığı zararları tazminle yükümlü tutulabilir.
Kapora sözleşmesinde, kaporanın iadesiyle ilgili bir düzenleme bulunmadığı takdirde, kapora veren, sözleşme, butlan, iptal gibi nedenlerle geçersiz olursa ve satıcı kaporayı iade etmeye yanaşmıyorsa sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak parayı geri alabilir.
Kusurlu taraf alıcı yani kapora verense, Yargıtay satıcı yani kapora alan tarafın sözleşmenin ifa edilmemesi sebebiyle uğradığı zarar sonucu tazminat hakkı doğacağı ve tazminat hakkı kadar olan kaporayı alıkoyabileceği görüşündedir.
Kapora konusunda mağduriyete uğramamak için veya mağduriyetinizin çözümü için mutlaka bir avukattan destek alın. İçinde bulunduğunuz durumun hukuka uygun olarak çözümü ancak avukat yardımı ile mümkün olacaktır.
