4 maddede sitelerde nitelikli çoğunluk şartlı karar konuları!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "sitelerde nitelikli çoğunluk şartlı karar konuları" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Oybirliği Şartı Aranan Kararlar (KMK madde 24,44,45):
Kat malikleri kurulunca alınacak kararların geçerli sayılabilmesi için oybirliği gerektiren koşullar şunlardır:
Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arasının boş kısmında sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Ana gayrimenkule yapılan ilavelerden sonra ana gayrimenkulün alacağı duruma göre, yapılan yeni ilavelerde dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oy birliğiyle tespit edilebilir.
Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısım mülkiyetin başkasına devrolunması gibi tebliği tasarruflar ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararlar üzerine yapılabilir.
Ana yapının dış duvarlarının, çatı ve damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararlar üzerine yapılabilir.
Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.
2. Hem Sayı Hem Arsa Payı Çoğunluk Şartı Aranan Kararlar (KMK madde 34,41,42):
Kat malikleri kurulunda, geçerli sayılabilmesi için, hem arsa payı, hem de sayı çoğunluğu gerektiren konular şunlardır:
Yönetici tayini,
Denetçi tayini,
Faydalı yenilik ve ilaveler: Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde oybirliğiyle karar vererek işlem yaparlar. Aksi taktirde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Ortak yerleri düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerinde elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilikler ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluk ile verecekleri kararlar üzerine yapılır.
Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
3. Beşte Dört Oy Çokluğu Şartı Aranan Kararlar (KMK madde 28,19):
Kat malikleri kurulunda, geçerli sayılabilmesi için beşte dört çoğunluk gerektiren konular şunlardır:
Yönetim planının değiştirilmesi.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
4. Karar Şartı Aranmayan İş ve İşlemler (KMK madde 19):
Aşağıdaki konularda, kat malikleri rızası aranmaz, çünkü kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz..
10 maddede site yönetimi toplantılarında kararların alınışı!