5 maddede geçici site yönetiminin yetkileri!

1-) Sitelerde oturum başlayıp da ilk kat malikleri toplantısı yapılıp, yönetim ve denetim  kurulları/ daimi oluşuncaya kadar, site hizmetlerinde aksama olmasın diye, Kat Mülkiyet Kanunu 73. madde çerçevesinde, yönetim planında yer alarak veya almadan, genelde  kat irtifak sahiplerince bir geçici yönetim kurulabilir, kurulmalıdır.

2-) Kanun böyle bir durumda, bu geçici yönetimin , kat malikleri ve temsilciler kurulunun tüm hak,yetki ve sorumluluğuna sahip olduğunu söyler. Bu yönetim bir tür kurucu temsilciler kurulu gibidir, yönetim ve denetim yetkisini elinde tutabilir. Geçici yönetim, yönetim planında bu konu ile ilgili maddeler varsa, bu maddelere yoksa kanundaki ilgili maddelere uymak durumundadır. Geçici yönetimler, inşaatın bitip de  oturumun başlaması ile birlikte en fazla bir yıl devem eder, her halükarda bu yönetim kat irtifakının kurulmasından itibaren en fazla on yıl devam edebilir.

3-) Bir çok sitede bu son cümle yanlış anlaşılır, açıkçası hiçbir geçici yönetim inşaatın bitiminden itibaren bir yıldan fazla süremez, sürmesi durumunda hukuken yok hükmündedir.

4-) Geçici yönetimlerin, keyfiyetle iş yaptığından, aidat belirlediğinden, sözleşmeler yaptığından şikayetler olmaktadır. Bu şikayeti yapanlar, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusunu almamış, sözleşme veya satış vaadi üzerinden mal sahibi adayları veya sitede oturanlarsa ( ki çoğu zaman öyledir), bu kişiler henüz malik olmadığından, sitede sükna  hakkını kullananlardan, kiracılardan farklı bir hakka sahip değillerdir. Yani geçici yönetim, oradaki maliklerden oluşmaktadır, yani bunlar kat irtifakını oluşturan kişilerdir. Tapu senedi üzerinde malik olmayanların, mülkiyet hakları da, site yönetimine müdahil olma yetkileri yoktur, taraf olamazlar.

5-) Tüm bunlara rağmen, geçici yönetimin, geçicilik vasfı ile, malik adaylarından paylaşımlar yapmadan ileriye dönük aidat belirleme, ek ve ilave, lüks işler yapma sonrasında da bunları demirbaş veya aidat avansı olarak  maliklerden istemesi iyi niyetle bağdaşmaz. Malik olmayandan demirbaş alınamayacağı bir gerçek olsa da, müteahhit ile yapılan satış sözleşmelerde böyle bir madde varsa bu talep hukuki hale gelir.

Asıl olan, geçici yönetimlerin uzun vadeli olarak üçüncü şahıslarla sözleşmeler yapması, yönetim planına bununla ilgili maddeler koyması durumudur ki bu geçicilik özelliği ile bağdaşmaz. Hele, geçici yönetimin süresini kanunun ilgili maddesinin müsaade ettiği sürenin üstünde tutmak, bu keyfiyeti yönetim planına işlemek, kesinlikle yok hükmünde maddeler, kararlar, uygulamalardır.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf 

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

Konut sitelerinde havuz güvenliği!