5 maddede site yönetimlerinde yapısal ve hizmet yönetimi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, 'site yönetimlerinde yapısal ve hizmet yönetimi' konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Konut sitelerindeki, malikler arasında, hizmet firmaları arasında uyuşmazlıkların oluşması, zaman içinde değişen yönetimler dolayısı ile mahkemeye taşınan bu uyuşmazlıkların ortada kalması, mahkemeleri meşgul etmesi, dava süreci ve sonucunun da sebep ve sonuçtan kopuk oluşmasının en büyük sebebi, yönetimlerim hizmet ile yapısal yönetim farkını algılamamalarıdır:
2. Konut Sitesi Yönetimleri, adından da anlaşılacağı gibi, çoğuldur ve iki bölümden oluşur:
a)Site Yapısal Yönetimi (KMK-35)
b)Site Hizmet Yönetimi (TTK-Ticaret Hukuku))
3.Site Yönetimlerinde denetim de iki bölümden oluşur:
a)Yapısal Yönetimin Denetimi (KMK-41)
b)Hizmet Yönetiminin Denetimi (TTK)
a)Site Yapısal Yönetimi ve Denetimi (KMK-35/41), Kat Mülkiyet Kanunu madde 34-de tanımlanan yönetici-yönetim kurulu tarafından yapılır ve denetimini de kat malikleri kurulu/temsilciler kurulu adına, KMK, Yönetim Planı, Kurul Kararları çerçevesinde, KMK madde 41’de bahsedilen denetici /denetim kurulu yapar.
Buradaki ilişki asıllık ve vekilliktir: “asıl” olan Kat Malikleri, “vekil” olan Yönetimdir.
Asıl, vekili istediği zaman azledebilir, (KMK 41)/ bu azil mahkemeye kapalıdır.
b)Site Hizmet Yönetimi ve Denetimi (TTK), Site yönetim kurulu, sitenin daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı olması amacıyla tüzel veya özel kişilerle ticaret/iş hukukunun ilgili mevzuatı dahilinde hizmetleri karşılar ve bu hizmetlerin denetimini de, sözleşme-şartname-görev tanımı-çalışma kılavuzu çerçevesinde, yönetimin kendisi yapar.
Buradaki ilişki; işveren ve işgörenliktir: “işveren” olan Yönetim, “işgören” olan sözleşmedeki özel/tüzel kişiliktir.
İşveren, işgöreni; sözleşmedeki ilgili madde çerçevesinde azledebilir,/bu azil mahkemeye açıktır.
4. Site yönetimi, genel hukuk hükümlere göre yapılmaz olduğu gibi, veya bir çoğumuzun alışık olduğu sosyal-ticari organizasyonlara benzemediğinden ve bu benzemezliği bir çoğumuzun fark ememezliğinden dolayı, konut sitelerindeki kaos ve yönetim beceriksizliği çok uzun süre daha devam edecektir.
5. Ola ki bu durumu fark eden site yönetimleri,malikler olursa veya site yönetiminin niçin kriz yönetiminden sürdürülebilir hale gelmesine gerekçe bulamayan ilgililerden ricamız, site yönetimini hizmet firmalarına değil de site dışarıdan yöneticilerine veya site yönetim firmalarına vermek için araştırma yapmalarıdır.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
9 maddede site yönetimindeki uyuşmazlıklarda mahkeme-komşuluk tercihi!