5 soruda iskan – yapı kullanma izni ile ilgili bilinmesi gerekenler!

Ev sahibi olmak isteyen birçok kişi alacağı konutun iskanı olup olmadığını merak ediyor. İnşaat ve gayrimenkul hukuku uzmanı Barış Mükyen İskan- yapı kullanma izni ile ilgili en önemli beş noktayı anlattı.

İnşaat yapacaklar, konut ya da iş yeri satın almak isteyenler, doğru ve sorunsuz bir yatırım için söz konusu mülkün iskanı ile ilgili doğru bilgilere sahip olmalı. Peki iskan yani yapı kullanma izin belgesi ne anlama geliyor?

İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Barış Mükyen, (iskan) yapı kullanma izni ile alakalı 5 önemli soruyu cevapladı. Mükyen https://x.com/baris_mukyen X sosyal medya üzerinden yaptığı paylaşımda, merak edilenleri ve bilinmesi gerekenleri tek tek sıraladı. Avukat Barış Mükyen paylaşımında şunları anlattı:

1- YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ NE İŞE YARAR ?

İnşaa edilen eser bu evrakın alınmasıyla hukuken yapı olur. İmar kanuna göre bu belge olmadan elektrik, su ve diğer abonelikler kullanılamaz. Uygulamada kullanılsa dahi şantiye aboneliği üzerinden maliyetli kullanım söz konusudur.

İskanı olmayan bir yer için iş yeri açma ruhsatı almak hukuken mümkün değildir. Yapı denetim sorumluluğu da yine iskanın alındığı tarih üzerinden hesaplanmaktadır. İskan ile kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilebilmektedir.

2- (İSKAN) YAPI KULLANMA İZNİNİ ALMA SORUMLULUĞU KİME AİTTİR?

İmar kanununda bu durum mal sahibinin müracaatı şeklinde geçmektedir. Ancak taraflar arasındaki sözleşme ile bu yükleniciye yüklenebilmektedir. Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde mutlaka düzenlenmeli ve bu sorumluluk yükleniciye yüklenmelidir. Sözleşmede açıkca belirtilmese dahi eğer bu konuda yükleniciye diğer vekaletler ile beraber vekalet verildiyse sorumluluk ve harç giderleri yükleniciye aittir. Ayrıca yüklenicinin belli alacaklarının devri iskan alınmasına bağlanmalıdır.

3- (İSKANI ) YAPI KULLANIM İZNİNİ 5 YIL İÇERİSİNDE ALMAK ZORUNLU MUDUR?

İmar kanunu ruhsatın verilmesinden itibaren iki yıl içerisinde işe başlanması gerektiği ve herhalde 5 yıl içerisinde inşaatın tamamlanmaması durumunda verilen ruhsatın hükümsüz kılınacağını belirtir.

İnşaatın bitme günü iskanın alındığı gün olarak kabul edilir. 5 yıl içerisinde tamamlanamayan ve 5 yıl süre içerisinde uzatılan ruhsatlar için iskan süresi de o doğrultuda uzar. Bu sürelerde iskan alınmaması inşaatın bitmediğini gösterir ve süre sonunda iskan alabilmek adına tadilat ruhsatı, yapı denetim, harçlar vs gibi ek süreçlerin eksik kalan kısımlar için tamamlanması zorunludur.

4- KAT İRTİFAKINA GEÇİŞ İÇİN (İSKAN ) YAPI KULLANIM İZİN BELGESİ ZORUNLU MUDUR?

Kat irtifakına geçiş için iskan gerekmez ancak iskan alabilmek için kat irtifakına geçmiş olmak gerekmektedir. Kat irtifakı kurulur ve iskan ile beraber kat mülkiyetine dönüşür.

Kat mülkiyeti ile beraber arsa payı ve ilgili yerdeki ortak alanlar için haklar hukuken net tescillenmiş ve belirlenmiş olmaktadır.

5- YAPI KULLANIM İZNİNİN ( İSKANIN ) KAT MÜLKİYETİ BAKIMINDAN ÖNEMİ NEDİR ?

Kat mülkiyeti kurulurken birden fazla bağımsız bölüm ve yapının kullanım amaçlarının, bütünlüklerinin tapuya bağımsız tescili için uygun proje ve yapı kullanım izin belgesinin Tapuya verilmesi gerekir.

Cins değişikliği bakımından ve tescilinin sağlanması için yapı kullanım izin (iskan) belgesi gerekir. Ana gayrimenkulun bütün kullanım ve bağımsız bölüm detaylarıyla kat mülkiyetine çevrilebilmesi için tarafların imzaları, proje ve iskan belgesi gereklidir.

Yapının kat irtifakından çıkıp kat mülkiyetine dönüşmesi için de ilgili evrak zorunludur. Kat mülkiyetine geçiş için iskanın alınamamış olması ve tapuya ayrıntıların şerh edilememesi ile alakalı onlarca uyuşmazlık oluşmaktadır.

YORUM ; İskan bir inşaatın bitiminin,kat mülkiyetine geçişin tescilidir. İlgili belgenin olmaması pek çok bakımından malikler için sorunlar doğurmaktadır. Dolayısıyla sözleşmelerde mutlaka ayrıntılı yer verilmeli ve iskan alımı için gereken ipotek/teminatlar düzenlenmiş olmalıdır.