5 soruda kat mülkiyeti

Mülkiyet hukukunun en çok tartışılan konuları, kat mülkiyetinden kaynaklanmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabii olan konut ve işyeri sahiplerinin en çok karşılaştığı sorunlar neler? Kat irtifakı ile kat mülkiyeti ayrımı konut ve işyeri alıcıları için ne kadar önemli?

1) Kat mülkiyeti nedir? Nasıl kurulur? Kat irtifakından farkı nedir?

Kat mülkiyeti; bir arsa üzerinde inşa edilen, bağımsız bölüm, ortak yerler, eklentiler ve arsa payından oluşan özel bir mülkiyet biçimidir. Bu nedenle, kat mülkiyeti sahipliğinde kendine özgü bir tapu senedi düzenlenmektedir.

Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen şartların yerine getirilmesi ve bunun sonucunda tapu siciline tescil ile doğan bir haktır. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için; inşaat ruhsat, plan ve projesinde belirtilen tüm bağımsız bölümlerin tamamlanmış olması; inşa edilen gayri menkulde müstakil kullanıma elverişli yapı kurulması, binanın ahşap veya toprak olmaması ve KMK de öngörülen belgelerin ilgili tapu müdürlüğüne sunulması zorunludur.

Kat irtifakı, kat mülkiyetinin başlangıç aşaması sayılabilecek nitelikte bir haktır. Kat irtifak tapusu; fiilen ve/veya hukuken bitmemiş bir inşaatı-yapıyı işaret eder. Bu nedenle, satın alacağınız taşınmaza ait tapunun, kat irtifakı tapulu mu yoksa kat mülkiyeti tapulu mu olduğunu bilmeniz yararlı olacaktır.

2) Kat mülkiyetine konu binalarda ön alım(şufa) hakkı kullanılabilir mi?

Hisseli arsa ve konutlarda, hissedarların, diğer hissedarların hisselerinin satın alınması konusunda öncelik hakkı(şufa-ön alım) bulunmakta iken, kat mülkiyetine konu olan bir taşınmazda, bağımsız bölüm sahiplerinin diğer bağımsız bölümleri satın almak bakımından ön alım hakkı bulunmamaktadır. Yani, apartmanınızdaki 10 nolu daire maliki, bu dairesini satacağı zaman, aynı apartmanda bulunmaktan dolayı, satışa konu edilen bu 10 nolu bağımsız bölümü satın almak konusunda bir öncelik hakkınız bulunmamaktadır.

Ancak; kat mülkiyetine konu olmakla beraber, hisseli bağımsız bölüm söz konusu ise, diğer hissedarın ön alım hakkı bulunmaktadır.

3) 5 yıl içinde, kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmezse, kat irtifakı sona erer mi?

Ülkemiz inşaat uygulamalarında, müteahhitlerin, inşaat yapacakları arsa üzerinde derhal "kat irtifakı" kurdukları gözlenmektedir. Bunun nedeni, arsa üzerinde bağımsız tapu düzenlenmesini sağlayarak alıcılara tapu vermek ve kendilerine finansman sağlamaktır. Bu çerçevede, kat irtifak tapusu sahibi alıcılarda, müteahhit firmanın inşaatı bitirememesi-gecikmesi halinde tapularını kaybedecekleri şeklinde ciddi kaygılar ortaya çıkmaktadır.

Bu kaygıların dayanağı, Kat Mülkiyeti Kanunun 48/3 fıkrasındaki düzenlemedir. Buna göre, ".. kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre 5 yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hakimi gerektiğinde ilgilileri dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine...... karar verir."

Ancak, Kanunun öngördüğü 5 yıllık süre, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için zorunlu tutulan bir süre değildir. Bu süre, kat irtifakı kurulmuş bir arsa üzerinde yapının inşa edilmesi için konulmuş bir süredir. Kat irtifakı kurulmuş ve 5 yıl içinde inşaata başlanılmamışsa veya başlanılmış olan inşaat düşük seviyede ise kat irtifakı istek üzerine sona erecektir. Özetle, arsa üzerinde yapı yapılmış ise, irtifakın sona ermesi kural olarak mümkün değildir.

4) Kat mülkiyeti tapu kütüğünde "mesken" olarak belirlenmiş bir daire "işyeri" olarak kullanılabilir mi?

Kat mülkiyetine konu olan taşınmazlarda, tapu kütüğünde "mesken" olarak belirlenmiş bir bağımsız bölümün, işyeri olarak kullanılması apartman sakinleri arasında genellikle sorun olmaktadır. Böyle bir durumda, Kat Mülkiyeti Kanununun 24 ncü maddesine göre genel kural; resmi kütüğe uygun kullanımdır. Ancak, kanunun özel olarak yasakladığı işler hariç olmak üzere, kat malikleri kurulunun "oybirliği" ile alacağı karar üzerine, tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı bir taşınmaz, "işyeri" olarak kullanabilir.

5) Üzerinde kat irtifakı kurulmuş bir arsa, arsa malikleri tarafından "ortaklığın giderilmesi suretiyle satış" davasına konu edilebilir mi?

Kat irtifakı ve mülkiyeti, arsa üzerinde kurulmaktadır. Arsalarda ise çoğunlukla birden fazla kişi hissesi bulunmaktadır. Kat irtifakı kurulmuş bir arsanın ortakları arasında ortaya çıkan bir uyuşmazlık nedeni ile ortaklardan birisi tarafından "ortaklığın satış suretiyle giderilmesi" mahkemeden istenebilir mi?

Kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmuş yerlerde, arsa payı bir bağımsız bölüm ve eklentilerine bağlanmış olduğundan, bu yerlerde ortaklığın giderilmesi davasının açılamayacağı KMK 7 nci maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Bu nedenle, hisse sahipleri tarafından "ortaklığın giderilmesi" davası açılamayacaktır. Açılan bir dava ise, yukarıda belirtilen yasa hükmü çerçevesinde reddedilecektir.
E-mail: [email protected]