6 soruda site aidatı! 

Sitelerle ilgili yazı dizimize, site aidatı konusu ile devam etmekteyiz. İlk yazımıza “Siteler ve Ortak Alanları” başlığıyla, ikinci yazımıza ise “3 Başlıkta Site Yönetimi ve Site Yönetim Kurulları” başlığıyla ulaşabilirsiniz.

1.Site aidatı nedir?

Sitede yaşam sürenler, aksini kararlaştırmadıkları sürece, kapıcı, bahçıvan, bekçi giderlerine, ortak yerlerin bakımının, korunmasının, güçlendirilmesinin sağlanması için yapılan giderlere, yönetici aylığı giderlerine, ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdürler, bu katılıma ise aidat denir. 

2.Site aidatını kim öder?

Site aidatını, sitede daire, işyeri vb. alanı bulunan kat maliki öder ancak, örneğin daireyi kiracı kullanıyorsa aidatı kiracı ödemekle yükümlü olacaktır. Aidat borcunu ödemeyen kiracının aidat borcu kat malikinden tahsil edilebilir. Aidatını ödemeyen kat malikine Kat Mülkiyeti Kanununa göre dava açılabileceği gibi sitede bağımsız bölüm sahibi olan kişilerin kendi aralarında düzenledikleri bir sözleşme hükmünde olan site yönetim planına göre de dava açılabilir. Daire, işyeri vb. alan sahipleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiği veya kendi bağımsız bölümünün(dairesi, işyeri vb.) durumundan dolayı bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç görmediği gerekçesiyle aidat ödemekten kaçınamaz.  

3. Site aidatı neye göre belirlenir ve site aidatı ödeme tarihi nedir?

Site aidatı, site genelinde yapılan sitede görevli kapıcı, bahçıvan, güvenlik personeli masraflarıyla havuz, peyzaj vb. giderlerin aylık olarak maliyetleri hesaplanarak belirlenir. Örneğin sitede merkezi sistem ısıtma söz konusu ise yakıt ücreti site aidatı belirlenirken hesap kalemlerinden biri olacaktır. Site aidatı ödeme tarihi site(toplu yapı) yönetim kurulu tarafından belirlenir. Aidat ödeme tarihi olarak belli bir gün belirlenebileceği gibi, her ayın 1’i ile 5’i arası gibi belli bir tarih aralığı da belirlenebilir.

4.Site aidatına i̇tiraz edebilir miyim?

Site yönetimi tarafından belirlenmiş olan aidat, site giderlerine oranla yüksekse, her kat maliki aidata itiraz edebilir. Bu itiraz hakkı Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açmak suretiyle kullanılabilir.

5. Yönetici aidat öder mi?

Kat Mülkiyeti Kanununa göre, yönetici de aidat ödemelidir. Ancak, yöneticinin, görevinin gerektirdiği hizmet gereği site sakinlerinden alması gereken miktar ile site aidatı aynı ise site sakinlerinden hizmeti karşılığı ödenecek miktarı almayıp, aidat ödemeyebilir. Ancak bu durum, site yönetimi tarafından kararlaştırılmış, kayıt altına alınmış olmalıdır.

6.Site aidatının ödenmemesi durumunda neler yapılabilir?

-Aidat borcunu ödemeyen kiracının aidat borcu kat malikinden tahsil edilebilir. Daire, işyeri vb. sahibi ile kiracı aidat ödemelerinden müştereken  ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır, yaptığı ödeme kira borcundan düşülecektir.

- Aidatını ödemeyen daire, işyeri vb. alan sahibi hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, site yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

- Aidatını ödemeyen, geciktiren kat maliki, aidat ödenmesinde gecikilen günler için Kat Mülkiyeti Kanuna göre aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü tutulabilir.

- Aidat borcunu ödememekte ısrarcı olan işyeri, daire vb. alan sahibinin aidat borcu kiracıdan da tahsil edilemiyorsa, mahkeme tarafından tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek tesis edilebilir.

Konuyla ilgili örnek Yargıtay kararı:

T.C YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas: 2014/13231
Karar: 2015/2610

“..DAVA TÜRÜ: İtirazın kaldırılması
İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu hakkında kira bedeli ve site aidatının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine, davalı borçlunun vaki itirazı üzerine, davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını istemiştir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmesi üzerine karar davalı borçlu vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına dayandıkları belgelere temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı vekilinin aidat talebine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili dava dilekçesinde davalı hakkında birikmiş kira alacağı ve site aidat bedellerinin tahsili için icra takibi başlatıldığını, davalının birikmiş borçlarını ödemediği gibi, haksız olarak takibe itiraz ettiğini belirterek itirazın kaldırılmasına ve icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir. Davalı kiralananı tahliye ettiğini, borcu olmadığını bildirerek davanın reddini savunmuştur.

Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 1.1.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı bu kira sözleşmesine dayanarak davalı hakkında 22.1.2014 tarihinde başlattığı icra takibi ile aylık 1300 USD'den ödenmeyen 8233 USD karşılığı 18420,51 TL ile site aidatı 1603 EURO karşılığı 4862,48 TL olmak üzere toplam 23.282,99 TL'nin tahsilini istemiştir. Ödeme emri davalıya 24.01.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı süresinde yaptığı itirazında borcu bulunmadığını belirtmiştir. Taraflar arasında düzenlenen yazılı kira sözleşmesinin hususi şartlarının 3. maddesinde kiracının, siteye ait olan ortak gider payını siteye ödemekle yükümlü olduğu kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin bu maddesine göre istenilen ortak gider tutarlarının belli ve muayyen miktarlarda olmaması ve takip konusu aidat alacağı kesinleşmiş işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararına dayanmadığından takibe konu edilen site aidatı yönünden borcun belirlenmesi yargılamayı gerektirdiğinden, davanın aidat alacağana ilişkin kısmının reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın tümden kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Karar bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA,istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.03.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”

Avukat Kadir Kurtuluş - Stajyer Avukat Elif Hamzaçebi

3 başlıkta site yönetimi ve site yönetim kurulları!