600 bin hayalet konuta vergi hamlesi geldi, sektör 'Vergi yatırımdan caydırır ‘kiralama’ teşvik edilsin' dedi!

Enflasyonist ortamda alım gücünün giderek daha da azalması, artış göstererek kiralar ve konutta bozulan arz talep dengesi, barınma krizini giderek derinleştiriyor. Kiraya yüzde 25 zam sınırının sona ermesinden sonra ekonomi yönetimi cephesinden yeni bir hamle geldi. 2. vergi paketinde, boş konutların da olduğu gayrimenkul alım, satım ve kiralanmasına yönelik ek vergi de yer aldı.

Dünya'dan Hamide Hangül imzalı habere göre söz konusu bu paketin, tatil dönüşü Türkiye Büyük Millet Meclisi'nin gündemine gelmesi bekleniyor. Mega kent İstanbul’da su faturalarından hareketle 600 bin konutun boş tutulduğu tahmin ediliyor. Bu yolla, ekonomiye katkı sağlamayan, başka bir ifadeyle de “hayalet evlerin” vergilendirilmesi hedefleniyor. Konu ile ilgili olarak önemli açıklamalar yapan uzmanlar, söz konusu verginin kiralık piyasasına yeni arz kazandırabileceğini, bunun fiyat artışını yavaşlatabileceğini, fakat boş konutlara verginin, konuta yatırımı caydırabileceğine değindi.

GIDADAN KISILDI KİRAYA ÖDENDİ

Ülkemizde her sene yaklaşık olarak 1 milyon konuta ihtiyaç var. Fakat fiyatların son senelerde hızlı bir şekilde yükselmesi, konut sahipliğini düşürürken, kiracılığı artırıyor. Hanelerin harcamasında kira ilk sırada yer alıyor. 

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Hane Halkı Tüketim Harcaması 2023 verilerine göre, yurttaş en fazla harcamayı yüzde 23,9’luk oranla konut ve kiraya yapıyor. Söz konusu bu oran, yüzde 21,9’lik oranla ulaştırma, yüzde 20,6 ile gıdayı da geçti. Başka bir deyişle vatandaş boğazından kısıyor ve kira ödüyor. Tek kişilik hanelerde ise söz konusu bu oran yüzde 31,8’e çıkıyor.

Yaptıkları açıklamada söz konusu bu barınma krizinin aşılması için kiralamanın teşvik edilmesi gerektiğini dile getiren gayrimenkul uzmanları, “Özel sektör vergi teşvikiyle satılamaz kiralık konut üretmeli. Arsayı devlet verdiğinde, ‘bu konutlar kiraya vermek üzere satın alınabilir’ şerhiyle, kiralamak için konut sahipliği teşvik edilmeli" önerisinde bulundu.

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada boş tutulan yaklaşık olarak 600 bin konutun kiraya verilmeme sebeplerinden bir tanesinin yüzde 25 sınırı olduğunu, fakat bu oranın da kalktığını hatırlatarak, şunları söyledi: “Şu an hem zam sınırı yok, hem de ‘boş konuta neden vergi ödeyim’ diyerek orada bir hareketlilik getirebilir. Fakat ne nasıl bir hareketlilik getirir belirsiz.

Fiyatların artış hızını yavaşlatabilir. Hatta bazı bölgelerde, fiyatları biraz daha normalleştirebilir. Bizim şu an kiralık konut arzına çok fazla ihtiyacımız var. Böyle bir dönemde söz konusu bu konutların piyasaya çıkartılmasının sağlanması, yurttaşın seçeneklerini artırır."

VERGİYLE KONUTUNU SATAN FARKLI ALANLARA YÖNELEBİLİR

Denge Değerleme Ge­nel Müdür Yardımcısı Ahmet Arslan da konu ile ilgili olarak şunları söyledi: “Böyle bir verginin kiralara bir kaç etkisi olabilir: Birincisi, boş ev sahipleri, ek vergiden kaçınmak için evlerini kiraya vermeyi tercih edebilirler. Bu da daha çok kiralık konut bulunmasını getirebilir. İkincisi ise artış gösteren kiralık konut arzı, kiracıların seçeneğini artırır. Bu rekabetle kira fiyatlarının düşmesini getirebilir. Üç ise bazı mülk sahipleri, boş konut vergisini karşılamak amacıyla mevcut kiracılarına bazı ek maliyetler yansıtabilir, yaşanan bu durum da kiraları yükseltebilir. Dördüncü ise piyasada yüksek bir konut arzı varsa, verginin etkisi daha belirgin, sınırlıysa vergi etkisi daha sınırlı kalabilir. 5, yatırımcıların boş duran evleri elden çıkarmasına ya da farklı yatırım araçlarına yönelme­sine yol açabilir."

VERGİ AVANTAJI GETİRİLMELİ

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada söz konusu yasa ile iktisadi hayatın düzenlenmesi noktasında ters sonuçlar çıkabileceğini dile getirdi. Ahmet Büyükduman açıklamasında “Diyelim ki boş konutum var veya boş kabul ediliyor. Konutun değeri 5 milyon Türk Lirası, kirası 25 bin Türk Lirası. Bu senelik 300 bin Türk Lirası yapar. Kişi 300 bin TL'lik gelirden vazgeçiyor, ne kadarlık bir vergi koyacaksınız ki kişi ikna olsun. Sorunun asıl çözümü, kiraya vermek üzere ev satın alanları teşvik etmek olmalı. Vergi koyduğunuz zaman cazip olmaktan çıkartmış olursunuz. Peki Ne olmalı?

Mesela 50 metrekareden küçük evlere emlak vergisi muafiyeti, en az 10 sene. Eğer bu sağlanırsa özel sektör bol bol konut üretir. Kiraya vermek üzere konut sahibi olmak teşvik edilmeli. Veya devlet arsa versin, arsa payı alsın. Kat karşılığı gibi.. Müteahhite satsın ve ‘bu konutlar ancak kiraya vermek üzere satın alınabilir’ şerhi konsun. Kira sözleşmeleri ise e-devlet üzerinden yapılsın. Kiralar da TÜFE ile artıp, 10 sene  sonra kira şerhi kalkarsa insanlar da oturur veya kiraya verebilir."

KALICI ÇÖZÜM DEĞİL

Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkan Avukat Ali Güvenç Kiraz da konu ile ilgili olarak şöyle konuştu: “Bir kişinin ikametgahı ya da aile konutu dışında yine yazlık konutu haricinde 3 ve daha fazla boş evi olması durumunda kademeli bir şekilde vergilendirmenin daha adil olacağı kanaatindeyim.

3 ile 10 boş konut arası bir vergi oranı, 10-25 boş ev arası bir başka vergi oranı, 25-50 boş konut arası başka bir vergi oranı gibi olursa daha adil bir vergilendirme oluşur. Boş konutların emlak piyasasına etkisi bir vergi getirilmesi durumunda bu konutların kiralama ve satışa yöneltilmesi çok hızlı olacaktır. Boş konut vergisi ile bu süreç çok hızlanacaktır.

Ben yüzde 30-40 oranında konutun çok hızlı bir biçimde satışa arz ya da kiralamaya konu edileceğini düşünüyorum. Her iki durumda da konut sorunumuz açısında bir nefes alma durumu katkısını oluşturur. Kalıcı katkı sunması ne yazık ki mümkün değildir. Çözüm için üç şey yapılması gerekir. Devlet ve belediyeler satılamaz kiralık konut üretimi yapmalı, özel sektör teşvik edilerek satılamaz kiralık konut üretmeli. Örnek vermek gerekirse, kentsel dönüşüm yasasında olduğu gibi kiralık konut üretirseniz KDV oranı yüzde 1 gibi olabilir.”

YATIRIM PİYASASINI BOZAR MI? 

Yüksek Şehir ve Bölge Plancısı ve İMPO İmar Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Müberra Oflaz da açıklamasında “Vergi, yatırım amaçlı ilave gayrimenkul edinilmesine olumsuz bir şekilde etki edebilir, bu gibi bir durumda yatırımcılar farklı enstrüman arayışına girecektir. Konut yatırım piyasasını bozabilir ve fiyatları da etkileyebilir. Erişilebilir fiyatlı evlerin üretimi için kamu müteahhit ve finans iş birliği şarttır, ucuz ev üretmek için kamunun planlı arsa üretmesi de gerekiyor."

Prof. Dr. Okan Tüysüz'den Marmara ve Bingöl Yedisu uyarısı: Zamanını doldurdular, her an deprem olabilir! 

Kira krizi bitmiyor: 35 bin TL’lik kira 153 bin TL'ye fırladı! 

Prof. Dr. Naci Görür: Şimdilik en yakın deprem Marmara içinde olacak!