7 maddede şufa hakkı!

Şufa hakkı nasıl kullanılır? Görevli ve yetkili mahkeme neresidir? Şufa davasında hak düşürücü süre nedir? Sözleşmeden doğan şufa hakkı nedir? Şufa hakkından feragat etmek veya vazgeçmek mümkün mü? Şufa hakkı nedir? Şufa hakkını kullanma şartları nelerdir?

1.Şufa Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, başka bir deyişle önalım hakkı, paylı (hisseli) mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerindeki paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların söz konusu payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olması anlamına gelmektedir. 

2.Şufa Hakkını Kullanma Şartları Nelerdir?

Bu hakkın kullanılması yalnızca paydaşlara tanınmıştır. Hakkın kullanılabilmesi için, paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması, söz konusu payın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması ve taşınmazın sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş olması gerekir. 

3.Satışın Diğer Paydaşlara Bildirilmesi Zorunlu Mudur?

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını satması halinde, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi gerekir. Kanun, yazılı bildirimi yeterli görmemiş, noter aracılığıyla bildirim şartını getirmiştir. 

4.Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Şufa hakkı, satışa konu payın alıcısına karşı kullanılır. Taşınmazın paydaşlarından herhangi birisi, söz konusu payı satın alan kişiye karşı dava açabilir. Şufa hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 

Bu davada, paydaşlardan birisi payı satın alan kişiye karşı dava açıp, satış bedelini ve masraflarını ödemeye razı olduğunu beyan eder  ve mahkemeden payın kendi adına tescilini talep eder. Mahkeme de, dava süresinde açılmışsa ve tapuya beyan edilen satış bedeli ve masrafları mahkemenin göstereceği yere yatırılmış ise alıcı adına tescil edilmiş olan payın tapuda terkinine ve davacı adına tescil edilmesine karar verir. Bu nedenle tapuya beyan edilmiş olan satış bedelinin gerçek rakamı yansıtması çok önemlidir. Hisseli taşınmazdan hisse/pay alan bir kişi aldığı hisseyi gerçek satış değerini göstererek kendini korumuş olacaktır. Çünkü şufa (önalım) hakkı davası açmış olan diğer hissedarlar dava açtıkları zaman, dava bedeli olarak esas alınacak rakam tapuda beyan edilen satış bedeli ve masraflardır.

5.Şufa Davasında Hak Düşürücü Süre Nedir?

Şufa hakkını kullanmak için iki türlü süre getirilmiş olup, bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Satış, paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmiş ise, satışın bildirildiği tarihin üzerinden üç ay içerisinde ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde şufa davasının açılması gerekir. Bu süreler aşıldığı zaman paydaşlardan hiçbiri dava açamaz.

6.Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nedir?

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşme ile de ön alım hakkı tanınabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Tapu kütüğünde koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona ermektedir. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır. 

7.Şufa Hakkından Feragat Etmek veya Vazgeçmek Mümkün mü?

Şufa (önalım) hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Ancak belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilmektedir.

Hisseli taşınmaz satın alan kişi şufa davası açılması riskini almak istemiyorsa yapması gereken şey paydaşların tümünden şufa (önalım) hakkından feragat ettiklerine dair yazılı ve imzalı bir belge almaktır. Böyle bir belge alındığı takdirde şufa (önalım) hakkı davası açılamaz.

Eğer böyle bir feragat alınamıyorsa, hisseli bir taşınmaz almanın riskini en aza indirgemek için ilk olarak tapuda taşınmazın satış bedeli olarak emlak beyan değeri değil gerçek satış değerini göstermek, ikinci olarak da iki yıllık şufa hakkı davasını engellemek adına satışın yapıldığı tarihte diğer hissedarlara ihtarname göndererek bilgilendirmek ve süreyi üç aya düşürmek tercih edilebilir. 

Avukat Kadir KURTULUŞ - Avukat Figen ŞİMŞEK

4 maddede iki haklı ihtarla kiracının tahliyesi!