8 maddede kiracının kiraya verene karşı yükümlülükleri!
Avukat Kadir Kurtuluş ile Stj.Av. Beste Karakoç, "Kiracının kiraya verene karşı yükümlülükleri" konusunu kaleme aldı. İşte 8 maddede kiracının kiraya verene karşı yükümlülükleri...
Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren olmak üzere iki tarafa da bazı haklar ve sorumluluklar yüklemektedir. Bu yazımızda kiracının yükümlülüklerinden bahsedeceğiz.
1-Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Kiralanana ilişkin olarak ödenecek kira bedeli, ne şekilde ödeneceği ve zamanı taraflarca anlaşılmış olan kira sözleşmesinde belirlenmektedir. Ancak; ‘’Kira sözleşmesinde kira ödeme tarihi belirtilmediyse veya gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa, kira her ayın sonunda ödenir.’’ hükmü mevcuttur.
Kira bedeli ile ilgili uygulamada yaşanan sorunlardan en yaygını; kira sözleşmesi ile kira bedelinin ödeme zamanının belirlenmiş olmasına rağmen, kiracının ödemeyi zamanında değil de kendi belirlediği tarihte yapmasıdır. Böyle bir durumda, kiraya veren herhangi bir ihtirazı kayıt koymaksızın ödemeyi kabul ederse, kira ödeme tarihinin değişip değişmediği durumu hukukumuzda tartışmalıdır.
Örneğin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında kira parasının sürekli şekilde farklı tarihlerde ödenmesine karşı, kiraya verenin susarak ödemeyi kabul etmesini kira ödeme zamanının örtülü olarak değiştirildiği anlamına geldiğini belirtmiş iken bir başka kararında ise kiraya verenin duruma sessiz kalarak uysallık göstermesinin kiracıya sözleşmeye aykırı davranarak ödeme imkânında bulunma hakkı vermeyeceğini belirtmiştir.
Kira borcunun nerede ödeneceği de kira sözleşmesine dair önemli sorunlardandır. Taraflar, kira borcunun nerede ödeneceğini belirlemişler ise borç, kararlaştırılan yerde ifa edilir. Ancak tarafların ödeme yerini belirlemedikleri halde ifa yeri TBK 89. maddesine göre belirlenir. Buna göre, bir para borcu söz konusu olduğundan ve para borcu da götürülecek borç kabul edildiğinden kira bedelinin kiraya verenin ikametgah yerinde ifa edilmesi gerekmektedir.
Konut ve işyeri kiraları bakımından ise, her konut için ayrı ayrı aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenler ve işyerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin 01.11.2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle (havale, EFT veya kredi kartıyla ödeme fark etmeksizin) tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Ancak getirilen bu zorunluluk ifa yeri kuralını değiştirmemektedir.
2-Kiracının yan edim yükümlülüğü bulunmaktadır.
Kiracı, kira sözleşmesinde kiralananı kullanması dışında ayrıca yan edimleri de üstlenebilir. Bu giderler uygulamada karşımıza elektrik parası, su parası, yakıt parası, kapıcı parası, apartman aidatı, yönetim giderleri olarak çıkmaktadır. Eğer kiracı, yan giderleri ödemeyi taahhüt ettiği halde ödeme yapmaz ise kira borcunu ödememiş kabul edilecek ve temerrüde düşecektir. Bu durumda kiracının sadece yan giderlerin ödememesi dahi sözleşmenin feshine ve kiracının tahliyesine sebep olabilecektir.
3-Kiracı, kiralanan üzerinde yapacağı değişikliklerde kiraya verenden yazılı izin almak zorundadır.
Kiracının kiralanan üzerinde yenilik ve değişiklik yapabilmesi için, kiraya verenin yazılı rızasını alması gerekir. Verilecek olan rıza, kiracının kiralananı sözleşme sonunda ne durumda teslim almışsa, o durumda geri verme borcuna ilişkin bir istisna teşkil eder. Kiraya verenden yenilik ve değişiklik yapmak için rızayı alan kiracının, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananı eski durumuyla geri verme sorumluluğu bulunmamaktadır.
4-Kiracı evi nasıl teslim aldıysa o şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak kullanımdan dolayı meydana gelen eskimeler ve yıpranmalardan kiracı sorumlu değildir.
Kiracı kiraladığı şeyi sözleşmeye göre kullanmış olması nedeniyle kiralananda meydana gelen eksiklik ve değişiklikten sorumlu tutulmamaktadır. Örneğin; duvarların normal olarak radyatörlerin ısınması yüzünden kararması, havagazı ocağının, halıların normal kullanım yüzünden kararması sebebiyle kiracının sorumluluğu bulunmamaktadır.
Ancak kiracının, kiralananı teslim aldığı halinden daha kötü durumda iade etmesi halinde, kiracının kiraya verene karşı muayene (gözden geçirme) ve ihbar (bildirim) külfetlerini yerine getirmesi gerekir. Bu külfetlerin yerine getirilmemesi halinde kiracı kusurlu kabul edilerek kiralayana karşı tazminat ödemekle sorumlu tutulmaktadır.
5-Kiracının komşulara saygı gösterme borcu bulunmaktadır.
Kiracının sorumlulukları arasında taşınmazda oturan diğer kişilere ve komşularına karşı saygılı davranış yer almaktadır. Kiracının bu yükümlülüğü hem kiraya verene hem de kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan komşulara ilişkindir. Yargıtay’ın görüşüne göre kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi, kiralananda huzursuzluk çıkarması, iyi komşuluk kurallarına itibar etmemesi, kiralanan yeri randevu evi olarak kullanması, kiraya verene hakaret etmesi, radyonun/televizyonun sesini açarak apartmanda bulunanların huzurunu bozması komşuluk icaplarına aykırı hareket olarak kabul edilmiştir.
6-Kiracının temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu bulunmaktadır.
Kiracı, kiralanan şeyin olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini yapmakla yükümlüdür. Örneğin; merpenlerin temizlenmesi, asansörün bozulması sonucu oluşan giderler kiracıya aitken evin parkelerinin değişmesinden kaynaklanan bakım gideri kiraya verenin sorumluluğundadır.
7-Kiracının ayıpları bildirme borcu bulunmaktadır.
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür. Bildirimde bulunmaması halinde kiracı, doğan zararlardan sorumlu hale gelecektir.
8-Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Yükümlülüğü
Kiralananın satılması ya da kiraya verilmesi halinde kiracı, kiralananın gezilip görülmesine izin vermek zorundadır. Ancak kiralananın gösterilmesi bakımından, öncesinde kiraya verenin, kiracıya bildirimde bulunarak kiracının haklarını da gözetmesi gerekmektedir.
Av.Kadir Kurtuluş - Stj.Av. Beste Karakoç
4 maddede taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan davalar!