8 soruda kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark!

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bir yapı üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulabiliyor. Peki, kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir? İşte yanıtı..

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabiliyor.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabiliyor.

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasında bazı farklılıklar bulunuyor. Peki, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapusu arasındaki fark nedir?

1- Kat mülkiyeti nedir?

bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti deniyor. Kat mülkiyeti tamamlanmış yapı veya yapılarda kurulabiliyor. 

2- Kat irtifakı nedir?

Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı deniyor.

3- Kat mülkiyeti nasıl kurulur?

Kat mülkiyeti resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğuyor. Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekiyor:

a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

4- Kat irtifakı nasıl kurulur?

Kat irtifakı da aynı şekilde resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğuyor. Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte yukarıdaki (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri gerekiyor. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmiyor.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtiliyor.

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve yukarıdaki yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılıyor.

5- Kat maliklerinin hakları nelerdir?

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde,  kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahip oluyor.

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oluyor.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahip oluyor; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlı oluyor.

6- Kat irtifakı sahibinin hakları nelerdir?

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahip oluyor.

Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebiliyor. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanıyor.

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanıyor.

7- Kat mülkiyetli taşınmaz nasıl devredilir?

Kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümler ve eklentileri bağımsız olarak satın alınabiliyor, devredilebiliyor. 

8- Kat irtifaklı taşınmaz nasıl devredilir?

Kat irtifakı hakkında ancak arsa payının satılmasıyla taşınmaz mal el değiştirebiliyor.

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com