9 maddede konut sitesi yönetim tasarımı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "9 maddede konut sitesi yönetim tasarımı" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Tüm ticari veya sosyal organizasyonlarda olduğu gibi, site yönetiminin de tasarlanması gerekir. Site yönetimleri çok sahiplilikten dolayı sahipsizdir. Site yönetiminin tüm kurallarını koyan yönetim planları, müteahhitler için kat irtifakında, yapı iznini almak için basit formalite bir evraktan ibaret olarak görüldüğünden, senaryosuz hatta kes-kopyala-yapıştır yaklaşımı ile oluşturulur.
2. Sitede imalat bitip de oturum başlayınca da, oturuma yönelik senaryo ile değil de bir formaliteyi yerine getirmek için ihtiyaçtan hazırlanan bu plan, değiştirilmesi de sert hukuki kurallara bağlı olduğundan, maliklerin iradesinin önünde büyük bir engel olarak ortaya çıkar.
3. Bu önemsemezlik, maddi giderden kaçınmak amacıyla değil, tamamen konuya hakim olmamaktan kaynaklanmaktadır.
4. Oturuma geçmiş bir site yönetimini artık kişiler değil mevzuatlar yönetir, kişiler ise yalnızca ve sadece siteye hizmet eder. Başarılı veya başarısız site yönetimi yoktur, mevzuata uygun veya uygun olmayan site yönetimi vardır. Site yönetimi kişilere bırakılamaz.
5. Site yönetimlerinin bağlı olduğu veya onu denetleyecek bir resmi kurum yoktur. Site yönetimleri tek hücreli organizmalar gibi tüzel kişiliksiz organizasyonlardır.
6. Site yönetimlerinin hesap soranı, sosyal olarak malikler kurulu, hukuki olarak da sulh hakimidir. Hakim karşısında, site yöneticilerini yaptıklarından dolayı alkışlayanlar kurtaramaz veya yaptıklarını eleştirenler zorda bırakamaz, onu savunacak veya teslim edecek olan yalnızca icraatlarındaki mevzuata uyumluluk oranıdır.
7. Çünkü, site yönetimi; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş, Yönetici/ Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları,Kat Malikleri Genel Kurulları vb. Organlar üzerinden tanımlı alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu, Vergi Usul Kanunu ve Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi olmayan mali ve tüzel kişiliksiz hukuki yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini, avansa konu tahmini hesaplı bir bütçe ile hakimin müdahalesine açık, gerçekleştirme sürecidir.
8. Bundan dolayıdır ki, tüm site yönetici ve deneticileri ile yetkili vekil temsilciler kurulu üyeleri site yönetimleri mevzuatını çok iyi bilmelidir. Site yönetimleri çok sahiplilikten dolayı çok da sahipsiz olduğundan, çok mevzuat çeşitliliğinden dolayı da mevzuatsızdır. Mevzuatsızlık site yönetimini tüzel kişiliksiz imtiyazlı mevzuat milli parkından çıkarıp, genel hükümlerin hakim olduğu hukuk ormanına sokar.
9. Site yönetimleri için mevzuat çok önemlidir. Site yönetimlerinin mevzuatının temel kaynağı da Kat Mülkiyet Kanunudur.
Nihat Dönmez /Makine Mühendisi/ Site Yönetimleri Danışmanı