9 maddede site yöntemlerinde denetim!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "9 maddede site yöntemlerinde denetim" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Siteler değil, sitelerin yönetimi denetlenir.
2. Maalesef çoğu malik ve onların başvurduğu bazı meslek erbabı, site yönetimlerinin denetiminin hesapların incelenmesinden ibaret ve denetimi yapacak olanın deneticiler olduğunu, bu denetimin muhasebe standartlarında yapıldığını sanmaktadır.
3. Bu sanının sebebi bu meslek erbabının yenilenmekten uzak yineleyici bir kolaylık veya hata ısrarı içinde olmalarından ve okumayan, araştırmayan maliklerin de , diğer ilgisiz malikleri bu ezber kayığında sürüklemelerinden kaynaklanmaktadır.
4. Ancak, iş mahkemeye taşındığında, hem meslek erbabı hem de onların sürüklediği malikler hayretler içine düşmekte ve adalet istemektedir. Oysa site yönetimlerinde adalet yoktur, mevzuata uygunluk vardır.
5. İşte, site yönetimlerinde denetim de bu konuda yapılır: Mevzuata Uygun Yönetim.
6. Site yönetimlerinde hesap denetimi değil “tutum denetimi” yapılır. Tutum denetimi yukarıda bahsettiğimiz meslek erbabının belki de hiç duymadığı bir kavramdır ve Kat Mülkiyet Kanunu madde 41-de bu kavram mevcuttur.
7. Kanun koyucu, site yönetimlerinin denetiminde yetkiyi ve sorumluluğu, yönetimindeki gibi kat malikleri kuruluna vermiştir; bu yetki bir iradedir ve bunun üstünde başkaca hiçbir kamu-resmi-adli-özel kişi ve-veya kurumlar irade koyamaz.
8. Site yönetiminde denetici olmak için malik olmak şart ve yeterlidir. Denetici yok, seçilemedi, işini yapmıyor, yapamıyor diye hiçbir kamu-resmi-adli-özel kişi ve-veya kurumdan müdahale talebinde bulunulamaz. Denetici hiçbir suretle bu konumu dolayısı ile de mahkemeye verilemez. Çünkü sitenin yönetim denetiminden kat malikleri kurulu sorumludur. Denetici raportördür.
9. Site yönetimlerinin denetimi konusu Kat Mülkiyet Kanunu madde 41-de hükme bağlanmıştır:
Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
Nihat DÖNMEZ / Site Yönetimleri Danışmanı