A tipi ofis arzı 3.75 milyon metrekareye ulaşacak!

Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş ve Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman, "Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2012 İlk Yarı Raporu”nu açıkladı

Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan "Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2012 İlk Yarı Raporu” Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş ve Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman’ın katılımıyla düzenlenen toplantıda açıklandı.

Raporda, Türkiye’nin yabancı yatırımcıların radarında olduğu ve her türden yatırımcının pazara olan ilgisinin 2012’de yeniden canlanma sürecine girdiği belirtildi. 

Jones Lang LaSalle araştırma departmanı tarafından hazırlanan ve Türkiye’nin perakende, ofis ve otel pazarlarını değerlendiren "Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2012 İlk Yarı Raporu”na göre; 

- 2012 yılının birinci çeyreğinde yüzde 3.2 büyüyen GSYH’nın, hükümetin hazırladığı Orta Vadeli Program kapsamında 2012 yılında yüzde 4 büyümesi beklenmektedir.

- Ekonominin zayıf yanlarından biri olan enflasyon, 2011 sonunda yüzde 10.45’ten, Haziran ayı sonu itibariyle yüzde 8.87’e gerilemiştir. Enflasyon oranlarında yakın gelecekte hızlı bir düşüş beklenmemesine rağmen, Merkez Bankası 2012 sonu enflasyon hedefini yüzde 5 olarak belirlemiştir.

- Moody’s Türkiye’nin kredi notunu Ba2’den Ba1’e yükseltmiş ve Türkiye yatırım yapılabilir ülke seviyesinin bir altına yükselmiştir. Moody’s aynı zamanda Türkiye’nin durumunu pozitif olarak korumuştur. Bu kapsamda önümüzdeki 18 ay içerisinde, Türkiye’nin kredi notunun yatırım yapılabilir ülke seviyesine yükseltilmesi ihtimali bulunmaktadır.

- Perakende sektörü, gerek ikincil şehirleri de kapsayan portföy yatırımı, gerekse de birincil ve güçlü ikincil şehirlerde tek bir alışveriş merkezi yatırımı olmak üzere, yatırımcıların ilgilendiği öncelikli pazardır. İkinci yarıyılda tamamlanması beklenen birkaç potansiyel işlem üzerinde müzakereler devam etmektedir.

- Dövize endeksli kira sözleşmelerini konu alan ve birçok tartışmaya yol açan, yeni Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinin yürürlüğe girmesi, 2020 yılına kadar ertelenmiştir. Bu kararın yakın gelecekte yatırım pazarını olumlu yönde etkilemesi beklenmektedir.

- Mütekabiliyet yasasıyla birlikte, bireylerin Türkiye’de gayrimenkul satın alımında mütekabiliyet zorunluluğu kaldırılmıştır. Yeni yasanın, özellikle Körfez ülkelerinden bireysel yatırımcılara konut edinimi konusunda olanak sağlaması sebebiyle, ticari gayrimenkul pazarına yasanın çok büyük bir etkisinin olması beklenmemektedir.

- Orman vasfını yitirmiş alanların ticaret ve konut fonksiyonlarına dönüşümüne olanak veren 2B yasası 25 Nisan 2012’de yürürlüğe girmiştir. Bu yasanın, İstanbul’un başlıca alt pazarlarında ve Türkiye genelinde proje geliştirmeye uygun arsa arzında artış sağlaması ile yeni projelerin ivme kazanması beklenmektedir. 

- Türkiye pazarına fiyat talepleri ve hukuksal zorluklardan dolayı girişlerini erteleyen yatırımcıların, orta-uzun vadede pazara girmeleri beklenmektedir. 

- En son hazırlanan Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi, Türkiye’nin küresel lig tablosunda 97 ülke arasında şeffaflık gelişiminde zirvede yer aldığını ortaya koymaktadır.

- Türk markaları yabancı yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ederken, bu markaların yurtdışında, özellikle Rusya ve eski Sovyetler Birliği ülkelerinde büyümeye yönelik faaliyetleri devam etmektedir. 

- Güçlü kullanıcı talebine bağlı olarak, ofis pazarındaki boşluk oranları azalmaktadır. Ancak birincil kira 2Y 2009’dan bu yana Euro 30’da sabit kalmıştır.

- 2012 yılının ikinci yarısında yabancı ziyaretçi sayılarında bir artış beklenmektedir. Bu durumun İstanbul’daki otellerin doluluk oranları ve oda fiyatlarında artışları beraberinde getirmesi beklenmektedir.

Şeffaflık Endeksi 

Jones Lang LaSalle tarafından 27 Haziran’da yayınlanan Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi’ne göre Türkiye, küresel lig tablosunda 97 ülke arasında şeffaflık gelişiminde zirvede yer almaktadır. Piyasa verilerindeki artış, işlem süreçlerindeki netlik, borsaya kote gayrimenkul araçlarındaki büyüme ve kurumsal oyuncuların artan katılımı, geride bırakılan iki yılda gayrimenkul pazarındaki şeffaflığın artmasında büyük rol oynamıştır. 

Raporda yer alan başlıca bulgular;

- Amerika Birleşik Devletleri, 2012 yılında dünyanın en şeffaf gayrimenkul pazarı seviyesine yükselmiştir. ABD’yi, İngiltere ve Avusturalya yakından takip etmektedir. ‘Yüksek Derecede Şeffaf’ ülkeler kategorisine giren diğer ülkeler Hollanda, Yeni Zelanda, Kanada, Fransa, Finlandiya, İsveç ve İsviçre’dir. 

- Endeks, MIST’in (Meksika, Endonezya, GüneyKore ve Türkiye) büyüyen pazarların yükselişini bir kere daha teyit ediyor. Türkiye, şeffaflığın iyileştirildiği ülkeler arasında başı çekerek zirveye yerleşmiş durumda bulunuyor.

- Bölgesel olarak şeffaflık konusunda en güçlü iyileşmeyi Latin Amerika’nın gerçekleştirdiği görülüyor. Brezilya’nın 1. kademe şehirleri, şeffaflığın iyileştirilmesi konusunda dünyada ikinci sıraya yükselerek ‘Şeffaf’ kategorisine girmiş durumda. Meksika ise (gelişme açısından) küresel ölçekte üçüncü sırada yer alıyor. 

- Şeffaflık açısından BatıAvrupa ve bazı öndegelen Orta Avrupa pazarları arasındaki fark, kilit rol oynayan CEE pazarlarının da oyuna dahil olmasıyla önemli ölçüde azalmıştır. Örneğin, şeffaflık konusunda bazı Batı Avrupa ülkeleriyle kıyaslanmaya başlayan Polonya, bazı yatırımcılar tarafından ‘çekirdek’ pazarlardan biri olarak değerlendiriliyor. 

- Gayrimenkul sürdürülebilirliği, açısından en şeffaf pazarlar olan İngiltere, Avusturalya ve Fransa ile çevresel sürdürülebilirlik, önemli bir şeffaflık faktörü olarak ortaya çıkmıştır. Binaların enerji verimlilik sistemleri konusunda önemli bir geçmişe sahip olan İngiltere, dünyanın ilk Yeşil Bina derecelendirme sistemini uygulamaya koymuştur. Avustralya ise, yeni çevre yasaları, yönetmelikleri ve teşvikleri konusunda bir deneme sürecindedir.

Perakende Pazarı Görünümü

"Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2012 İlk Yarı Raporu”nda, 2012 yılında yatırımcı ilgisinin güçlendiği, birkaç potansiyel işlemin tamamlanmasına yönelik müzakerelerin sürdüğü ve geliştirilmekte olan projelerin önümüzde dönemde yatırım gündeminde yer almasının söz konusu olduğu belirtilmiştir.

Rapora göre; Perakende sektörü, gerek ikincil şehirleri de kapsayan portföy yatırımı, gerekse de birincil ve güçlü ikincil şehirlerde tek bir alışveriş merkezi yatırımı olmak üzere, yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği öncelikli pazardır. 

Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı, Avi Alkaş; “Perakendeci talebi 2012’nin ilk yarısında, hem İstanbul hem de diğer şehirlerde güçlü olmaya devam etmiştir. Decathlon ve H&M gibi, geniş kitlelere hitap eden markalar, agresif büyümelerine devam etmiştir. Pazarın bazı kollarında, talep edilen mağaza büyüklükleri, değişen pazar şartlarına bağlı olarak küçülmüştür. Bazı elektronik marketler, daha küçük mağaza alanına ihtiyaç duyan konseptler geliştirirken, bazı süpermarket ve yapı market zincirleri ise, pazarda daha hızlı  büyüyebilmek, uygun ölçekte mağaza bulamama sorununu aşmak için, daha küçük ölçekli mağazalar açmaya yönelmişlerdir.

İstiklal Caddesi, perakende caddeleri arasında perakendeciler tarafından en çok talep görenlerden biridir. Ancak, uygun mağazaların kısıtlılığı, karşılaşılan en önemli engel olmaya devam etmektedir. İstiklal Caddesi’nin yakın çevresinde bulunan Karaköy de, gelişmekte olan yeni bir perakende bölgesi olarak ortaya çıkmaktadır. Özellikle restoran ve kafelerin bölgeye olan ilgisinin oldukça yoğun olduğu görülmektedir. 

Anadolu Yakası’nda Bağdat Caddesi’nin en önemli sorunlarından biri, perakende için uygun arzın kısıtlı oluşudur. Özellikle yeme ve içme alanında faaliyet gösteren perakendecilerin caddeye ilgisi çok yüksektir. Nişantaşı ise, önemli lüks markalar ve restoranlar için bir çekim merkezi olmaya devam etmektedir. 

Sektördeki hızlı gelişimin bir sonucu olarak, tanınmış çocuk giyim markalarından biri olan Joker, Actera tarafından, hazır giyim markası Koton’un yüzde 50’si Turkven tarafından ve Ülker Grubu’nun sahibi olduğu Cafe Crown’un yüzde 50’si, Kuveytli Al Sayer Grup tarafından satın alınmıştır. Jones Lang LaSalle’in pazar bilgisi doğrultusunda, Körfez Bölgesi’ndeki birçok perakendecinin, yayılma planlarını Türkiye’ye yönlendirdikleri bilinmektedir. Bir yandan Türkiye’ye olan yabancı yatırımcı ilgisi artarken, Türk perakendecilerin çevre ülkelerde, Avrupa, Rusya, Kazakistan ve Azerbaycan gibi pazarlara yönelik büyüme eğilimleri sürmektedir.

İstanbul perakende pazarında birincil kira, son bir yılda, aylık Euro 80 / metrekare olarak sabit kalmıştır. Jones Lang LaSalle, pazar tecrübesine dayanarak bu rakamın, 2012’nin geri kalanında aylık Euro 80/metrekare’de sabit kalacağını öngörmektedir. İkincil şehirlerde de, 2011 yılında birincil kira aylık Euro 45/metrekare’ye yükselmiş ve  2012’nin ilk yarısı itibariyle sabit kalmıştır. 2012’nin sonuna kadar da bu kira oranlarında bir değişiklik öngörülmemektedir.

Perakende caddelerindeki birincil kiralar, AVM’lere göre daha yüksektir. 2011’in ikinci yarısı boyunca caddelerde gerçekleşen birincil kira artışı, 2012’nin ilk yarısında sabit kalmıştır. 

İstiklal ve Bağdat Caddeleri, aylık Euro 175/ metrekare ile birincil kiranın en yüksek olduğu caddelerdir. Nişantaşı’nda ise bu rakam, aylık Euro 170/metrekare seviyesindedir. 

Türkiye’deki perakende pazarındaki toplam kiralanabilir alan (TKA), geçen yılın aynı döneminde 6.96 milyon metrekare ve 2011 sonunda 7.63 milyon metrekare iken, 2012 ilk yarısı itibariyle 8.0 milyon metrekare’ye ulaşmıştır. 

2012 ilk yarısı itibariyle, yaklaşık 1.9 milyon metrekare kiralanabilir alan, 2013 sonuna kadar bitirilmek üzere inşaat halindedir. Bu projelerin de tamamlanmasıyla, 2013 sonunda Türkiye’deki toplam alışveriş merkezi stokunun 9.9 milyon metrekare’ye ulaşması beklenmektedir. Gelecek arzın yaklaşık 1.0 milyon metrekare TKA ile yüzde 53’ünü oluşturan arz İstanbul’da inşaat halindeyken, geri kalan 0.9 milyon metrekare’nin inşaatı ise Ankara, Samsun Kahramanmaraş, Isparta, Diyarbakır, Antalya, Gaziantep ve Erzurum gibi şehirlerde devam etmektedir. 

Türkiye’deki perakende yoğunluğu, 2012’’nin ilk yarısında ılımlı bir artış göstermiş, 2011 sonunda 1,000 kişi başına düşen kiralanabilir alan 102 metrekare’den, 2012 ilk yarısında 104 metrekare’ye yükselmiştir. 2013 sonu itibariyle, Türkiye perakende yoğunluğunun 129 metrekare’ye, İstanbul ve Ankara’nın perakende yoğunluklarının 306 metrekare ve 264 metrekare’ye ulaşması, 2013’te Isparta’nın, üçüncü en yoğun perakende pazarı haline gelmesi, bu şehri Karabük, Bursa, Bolu, Trabzon ve Denizli’nin takip etmesi öngörülmektedir. ” açıklamasında bulundu. 

Ofis Pazarı Görünümü

Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman, Ortadoğu ve Avrupa’daki birçok ülke ile karşılaştırıldığında, ekonomik gelişim anlamında pozitif bir görüntü veren Türkiye’ye yönelik kullanıcı talebinin oldukça güçlü olduğunu, ilaç ve telekomünikasyon firmaları başta olmak üzere, birçok sektörde faaliyet gösteren çokuluslu şirketlerin İstanbul’u bölgesel yönetim merkezi olarak seçtiklerini belirtti.

Dr. Kıvanç Erman yaptığı açıklamada “2012 yılının ilk yarısında, hem Merkezi İş Alanı’nda (MİA) hem de Kozyatağı, Ümraniye, Kavacık ve Merter gibi ikincil ofis alt pazarlarında güçlü bir kullanıcı talebi gözlemlenmiştir. MİA en çok talep gören ofis alt pazarı olmakla beraber, yüksek kira oranları nedeniyle birçok firma ikincil ofis pazarlarını tercih etmektedir.

Kavacık ve Ümraniye, son dönemde MİA’ya bir alternatif olarak hızla gelişen ofis alt pazarları olarak öne çıkmaktadırlar. Bu bölgelere olan yüksek kullanıcı talebi nedeniyle, kira oranlarında önemli bir artış gözlemlenmesine karşın, orta vadeli dönemde kira oranlarının sabitlenmesi beklenmektedir.

2009 yılının ikinci yarısından itibaren metrekare başına Euro 30 seviyesinde olan birincil kira oranlarının, 2012 yılı boyunca sabit kalacağı, fakat, kullanıcı talebindeki artışla beraber orta vadeli dönemde artış göstereceği öngörülmektedir.

İstanbul A tipi ofis pazarında boşluk oranları, 2011 sonu itibariyle yüzde 9.1 iken, 2012 yılının ilk yarısında yüzde 8.6 seviyesine gerilemiştir. 2011 yılı sonu itibariyle yüzde 4 seviyesinde olan MİA’daki ofis boşluk oranı, 2012 yılının ilk yarısı itibariyle yüzde 5 oranında gerçekleşmiştir. MİA dışı Avrupa Alt Pazarları yüksek boşluk oranları ile öne çıkmaktadır. Bu bölgelerde 2011 yılı sonu itibariyle yüzde 13 olan boşluk oranı, 2012 yılının ilk yarısı itibariyle yüzde 11.6 seviyesine gerilemiştir. Asya Yakası ofis boşluk oranlarının ise 2011 yılı sonunda yüzde 12 iken, 2012 ilk yarısında yüzde 10.5 seviyesinde kaydedildiği görülmüştür.

2012’nin ilk yarısı boyunca yaklaşık 114.000 metrekare büyüklüğünde kiralama işleminin gerçekleştiği tahmin edilmektedir. Kiralama işlem hacimlerine bakıldığında MİA Dışı Asya’nın yüzde 52, MİA’nın yüzde 27, MİA Dışı Avrupa Alt Pazarları’nın ise yüzde 21 olduğu görülmektedir. Ekonomide yaşanan olumlu gelişmeler doğrultusunda, 2012 yılının geri kalanında kiralama işlem hacmindeki artışın hızlanarak devam etmesi ve bu ivme ile orta vadeli dönemde kira oranlarında belli bir artışın gerçekleşmesi beklenmektedir.

Ofis arzına bakıldığında ise; geçen yılın ilk altı ayında 2.67 milyon metrekare olan toplam ofis arzının, 2012’nin ilk altı ayında yaklaşık 2.94 milyon metrekare’ye ulaştığı kaydedilmiştir. Toplam ofis arzının, yüzde 40’ını MİA, yüzde 32’sini MİA Dışı Asya, yüzde 28’ini ise MİA Dışı Avrupa alt pazarlarında konumlanmaktadır. 2012 yılının ilk yarısında İstanbul ofis pazarına 42.000 metrekare büyüklüğünde ofis arzı giriş yapmıştır. 

Geliştirme pazarında yaşanan gelişmeler ve 2013 yılı sonunda inşaatı tamamlanacak projelerle birlikte, A tipi ofis arzının 3.75 milyon metrekare’ye ulaşması beklenmektedir. 

Geliştirilmekte olan ofis arzının yüzde 35’i MİA’da, yüzde 34’ü MİA Dışı Asya ve yüzde 31’i MİA Dışı Avrupa ofis alt pazarlarında yer almaktadır. MİA Dışı Asya bölgesinde Maltepe ve Ümraniye, MİA Dışı Avrupa Bölgesi’nde Kağıthane, MİA Dışı Avrupa Bölgesi’nde ise Piyalepaşa ve Bomonti, yeni gelişmekte olan ofis alt pazarları olarak öne çıkmaktadır. 

2013 yılı sonu itibariyle tamamlanması beklenen projeler arasında Levent’teki Kristal Kule (50,000 metrekare), Şişli’deki Key Plaza (8,000 metrekare) ve Maslak’ta yer alan Maslak 42 (30,000 metrekare) projeleri yer almaktadır.

Mevcut Pazar bilgimiz ve potansiyel yatırımcılar ile yapılan görüşmelerin sonucu olarak birincil getiri oranının yüzde 7 seviyesinde olduğu tahmin edilmektedir.” dedi.

Otel Pazarı Görünümü

Rapora göre, piyasa koşulları, özellikle İstanbul lüks otel pazarı için, 2012 yılının başından itibaren performans bazında iyileşmeye devam etmiş, geçen yıla göre ise benzer bir eğilim sergilemiştir.

2012’nin ilk beş ayında, Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı yüzde 1.5 oranında azalmıştır. Ancak 2012’nin ikinci yarısında yabancı ziyaretçi sayılarında bir artış beklenmektedir. Bu durumun İstanbul’daki otellerin doluluk oranları ve oda fiyatlarında artışları beraberinde getirmesi beklenmektedir. 

2012 Ocak-Mayıs döneminde, oda başı gelirler (TL bazında) 2011 yılının aynı dönemine göre yüzde 2.4’lük bir artış göstermiştir. İstanbul Avrupa yakasında şehir merkezindeki yabancı menşeili beş yıldızlı otellerde geçen yılın aksine, ortalama oda fiyatlarında hafif bir artış, doluluk oranlarında ise az bir düşüş gözlenmiştir.

2012 yılının ikinci yarısı ile ilgili olumlu öngörülerimize bağlı olarak, yabancı ziyaretçi sayılarında geçen yıla göre çok büyük olmasa da, bir artış olacağını beklemekteyiz. Ayrıca bu durumun İstanbul’daki otellerin doluluk ve oda fiyatlarında hafif artışları beraberinde getireceği kanısındayız. 

Pazar girecek yeni otellerin inşaatlarının yavaş ilerlemesinin, hem İstanbul hem de diğer şehirlerdeki otellerin performansları açısından olumlu etkileri olmuştur. Her ne kadar 3,600 odanın üzerinde bir arzın 2012 yılı sonu itibariyle İstanbul piyasasına girmesi beklense de, planlanan otellerin bir bölümünün açılışında erteleme olacağı öngörülmektedir.

Türkiye küresel krizden Batı Avrupalı ülkelere kıyasla daha az etkilendiği için, Türkiye otel piyasasına olan ilgi yüksektir. Ancak satıcıların ve uluslararası yatırımcıların fiyat beklentileri arasındaki fark, hala bir sorun oluşturmaya devam etmektedir. Bu sorun uluslararası yatırımcıların inşaat döneminde projelere ortak olduğu durumlarda aşılabilmektedir.

Türkiye’deki otel alım ve satımlarındaki şeffaflık eskiye nazaran her ne kadar artmış olsa da, pek çok işlem özellikle küçük boyuttaki otellerin ve resortların satışı halen kapalı kapılar ardında gerçekleşmektedir. Bu sebeple getiri oranlarını hesaplamak için yeterli bilgi mevcut değildir.