ABD'de ticari gayrimenkul fiyatları 2'ye katlandı!

2007 yılında subprime mortgage kriziyle sarsılan ABD ekonomisinde yeni endişe fiyatların ikiye katlandığı ticari gayrimenkuller.

ABD Merkez Bankası (Fed) Başkanı Janet Yellen, geçtiğimiz hafta Kongre’de yaptığı konuşmasında, ‘faizleri artırmak için fazla beklemeyeceğiz’ demişti. Analistler bunu şu şekilde tercüme ediyor; Fed, ‘ticari gayrimenkul piyasasında artan varlık fiyatları ve bunun bankaların elindeki 2 trilyon dolarlık krediye etkisinden korkuyor.

Fed, Kongre’ye gönderilen yarı yıl mali politikalar raporunda, yedi yıldır yükselişte olan sektörün çökmesinden endişe ettiğini dile getiriyor. Üstelik bu raporlarda sektörle ilgili sıkıntıya ilk kez vurgu yapılmıyor. Daha önce art arda beş kez bu endişe dile getirilmiş. Fed, iki yıl önce şubat raporunda bu piyasadaki değerlenmenin yarattığı baskıya ilk kez dikket çekmişti. O zamandan beri tüm yarı yıl raporlarında giderek daha sert bir dille uyarı yapılıyor ve aşırı değerlenmenin ticari gayrimenkul piyasasını negatif şoklar karşısında kırılgan yaptığı belirtiliyor.

FED İÇİN TEK SORUN AŞIRI YÜKSELİŞ DEĞİL

Fed’i rahatsız eden sadece fiyatların aşırı yükselmesi değil. Sektördeki yüksek kaldıraçlar nedeniyle olası fiyat çöküşleri sırasında teminat olarak gösterilen varlıkların değerinin bir anda düşmesi ve bankaların alacağı büyük darbe Fed’in en büyük endişesi.

BİR ÖNCEKİ BALON ZİRVESİNİN YÜZDE 14 ÜZERİNDE

Bu noktada akla gelen soru fiyatların ne kadar düşebileceği. Wolf Street’de yer alan bir analize göre, ülke genelindeki fiyat ortalaması bazı şehirlerdeki artışları gizliyor. Green Street Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi, ABD’de büyük pazarlarda fiyatların Büyük Resesyon döneminde yüzde 40 düştüğünü ancak sonrasında ikiye katlandığını gösteriyor. Fed raporunda da buna işaret edilerek, “Son bir yılda giderek artan endişe kaynağı olan ticari gayrimenkul değerlemeleri, daha da artış gösterdi. Diğer yandan gayrimenkul fiyatları artmaya devam ediyor, aktifleştirme oranı tarihin en düşük seviyelerine iniyor” değerlendirmesi yapılıyor. Rapor patlamayı bu seviyelere taşıyan borçlara da atıfta bulunuyor ve “Borçların büyüklüğü 1,98 trilyon dolara çıktı ve bir önce patlayan balon dönemindeki zirvenin yüzde 14 üzerine tırmandı” tespiti yapılıyor.

Gayrimenkul kredilerinin toplam ekonomi içindeki payının hala ılımlı düzeyde olduğu belirtiliyor ve geçtiğimiz yılın ikinci yarısında ticari gayrimenkul kredi standardının sıkılaştırılmasının iştahı azaltması bekleniyor.

Ticari gayrimenkul balonun patlaması halinde özellikle küçük bankaların topun ağzında olduğu uyarısı yapılıyor. Çünkü sektördeki yaklaşık 2 trilyon dolarlık kredinin 1.22 trilyon doları küçük bankaların elinde.