ABD'deki mortgage krizi 1 ayda çözülebilir!

Zaman, piyasaları altüst eden ABD'deki emlak krizini masaya yatırdı. Sorun, geliri olmayan kişilere kullandırılan kredilerden kaynaklanıyor. Türkiye'de müşteri iyi araştırılıp konut kredisi onaylanırken ABD'de kredi isteyen geri çevrilmiyor; riski ne kadar yüksekse o oranda yüksek bir faiz oranı ile kredi alabiliyor. Türkiye'de bankalar emlak değerinin yüzde 75'ine kadar kredi verirken ABD'de bu oran yüzde 100. Subprime (yüksek riskli) şeklinde adlandırılan bu kredilerin hacmi, son 6 yılda önemli ölçüde artarak yaklaşık 1,4 trilyon dolarlık büyüklüğe ulaştı. 10 trilyon dolar büyüklüğündeki mortgage piyasasının toplam büyüklüğünün yaklaşık yüzde 14'ü bu kredilerden oluşuyor. Sorun yaşanan kredilerin oranı yaklaşık yüzde 20, tüm mortgage büyüklüğü içindeki oranı ise yüzde 2,8. Ancak riskli kredi kullananlar, ev fiyatları duraklayınca kredilerini geri ödememeye başladı. Çünkü evini sattığında bile kredi borcunu kapatamıyor, üzerine de para vermesi gerekiyor. Dolayısıyla evler de bankalara bırakıldı. Söz konusu evlerin sayısı ciddi oranda artınca fiyatlar düştü, bankalar satamadı. Kredileri vermek için çıkardıkları fonlardan yatırımcılar paralarını çekince de sorun finansal piyasalara sıçradı. ABD'de konut kredilerinin gayri safi milli hasıla içindeki payı yüzde 54'lerde, oranın yüksek olması bu kredilerde yaşanan krizde ekonomiyi doğrudan etkiliyor. Ev fiyatları son yılların en düşük seviyesine gerilerken birçok sektör olumsuz etkilendi; yüz binlerce insan işsiz kalmaya başladı. Ancak ekonomistler, mortgage sektöründeki durgunluğun bir süre daha devam edeceğini; ancak bütün bu işaretlere bakarak ''ABD'de emlak sektörü çöktü'' demek için erken olduğunu söylüyor. Uzmanlara göre, sorun likiditenin (nakit para) ciddi şekilde azalmasından kaynaklanıyor. Amerikan Merkez Bankası faiz indirimleri ile nakit ihtiyacını giderip krizi bitirecek. Bir ay içinde bu sorun atlatılabilir.

ABD'nin en önemli ekonomi yayın gruplarından Bloomberg, geçen mart ayında yaptığı analizde ekonomik krizin haberini vermişti. Analizde şu ifadelere yer verildi: ''Emlakçıların yarısından fazlası bahar satış sezonunda hayal kırıklığına uğradı. Piyasadaki durgunluk geçen yıla göre can sıkıcı boyutlarda. 1991 yılında da bir daralma yaşanmıştı. 1991 Temmuz'unda yeni ev satışları 1989 Haziran'ına göre yüzde 45 azalırken 1,1 milyon kişi işini kaybetmişti. 2007 Mart'ında satışlardaki düşüş Eylül 2005'ten beri yüzde 28 oldu. Geçen yıl mutfak eşyaları üreten sektörde yüz bin işçinin işine son verildi. Emlak sektöründeki bu daralma bütün sektörleri etkileyecek; yaklaşık 1,5 milyondan fazla Amerikalı evlerini kaybedebilir, emlak sektöründe çalışan 100 bin insan da kovulabilir.'' Peki bu sıkıntılı sürece yol açan neydi? Problemin kaynağında kredi notu açısından riskli grupta yer alan düşük gelirlilere verilen konut kredileri var. 1996-2004 yılları arasında verilen kredilerin sadece yüzde 9'u yüksek riskli gruplara veriliyordu. Bu grup, gelirini belgeleyemeyen veya düşük kredi notuna sahip kişilerden oluşuyordu. Ancak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan yükseliş, durumu kredi ödemelerini yapacak kadar elverişli olmamasına rağmen değer kazanması sayesinde bu kişilere ciddi kazançlar

sağlıyor ve kredi ödenemezse bile ev satılarak ciddi kazançlar elde ediliyordu. Bu da insanların ev almak için sıraya girmesine sebep oldu. Düşük kredi notu dolayısıyla yüksek faize de 'evet' dediler. Ayarlanabilir faizli krediler alıyorlar ve ileride gelir daha çok olacak umuduyla ilk birkaç yıllık ödemeyi düşük tutuyorlardı. Borç veren bankalar ise bu durumdan oldukça memnundu. Sektör inanılmaz kârlar elde ederken, pasta giderek büyüyordu. Büyüme özellikle 2004 yılından sonra ivme kazandı. 2004-2006 yılları arasında toplam gayrimenkul kredilerinin yüzde 21'i yüksek riskli gruplara verildi. Yüksek riskli kredi tutarı 2006'da 600 milyar doları buluyordu ki, bu tüm mortgage büyüklüğünün beşte birine denk geliyordu.

Düşük ödemeyle başlayan riskli kredi kullanıcıları ev fiyatlarındaki duraklamayı görünce kredileri geri ödememeye başladı. Çünkü evini sattığında bile borcunu kapatamıyor ve üzerine para vermesi gerekiyordu. Krediler ödenmeyince bankalar bu evlere el koyup satmaya başladı. Bu tür evlere 'foreclosure's deniyor. Son iki yıldır 'foreclosure's evlerin sayısında ciddi artış var. Bankalar bunları satıp nakit paraya çevirmek zorunda olduğu için ev fiyatları düşüşe geçti. Fiyatlar düştükçe 'foreclosure'slar arttı. Kısır döngü oluştu.

Fiyatlar aşırı düştü; ev satmak isteyen çok, alan yok

Mortgage piyasasındaki durgunluğun işaretleri uzun süredir rakamlara yansıyor. Öncelikle belirli bölgelerde gayrimenkul fiyatlarında ciddi duraklamalar oldu. Ev fiyatları, belli metropolitan alanlarda son 11 yılın en düşük seviyesine indi, satışlar da geriledi. Bölgesel sektörlerde fiyatlar çok düşmemesine rağmen piyasada satılığa çıkan ev sayıları rekor üstüne rekor kırıyor. Ortalama 5 ayda satılan evler bir yıldan fazla bekleyebiliyor. Yeni ev inşası önemli ölçüde düşüyor. Yapılmaya başlanan yeni evler de azalıyor. İnsanlar evleri satmak istiyor, alan yok. Ülkenin en büyük 149 metropol bölgesinde ev fiyatları düştü. 40 eyalette ev satışlarında düşüş yaşandı. Florida'da konut satışları yüzde 31, California'da yüzde 21 düştü. Gayrimenkul satışları son 7 yılın en düşük seviyesine indi. Tüketici kredileri çok zor bulunuyor, faizlerde belirli bir artış gözleniyor. Yeni ev üreten şirketler zarar üstüne zarar ediyorlar. Satıştaki ev sayısı artınca yeni gayrimenkul üreten şirketler yeni projelere başlamıyorlar. Başladıklarını bitirip satmakta zorlanıyorlar. İnşaat sektöründe gerileme rekor seviyelere ulaştı. Geçtiğimiz haziran ayında ev yapımında son 16 yılın en düşük seviyesi gerçekleşti. Finansal kriz, dünya piyasaları ile birlikte mortgage'a bağlı olarak çalışan birçok sektörü olumsuz etkiledi. Mortgage sektöründeki olumsuz gelişmelerden emlakçılar başta olmak üzere inşaat yapım ve onarım firmaları da nasibini aldı. Evlerin değerlenmesinden gelen artışları da kredi olarak değerlendiren tüketiciler bu duraklamayla birlikte harcamalarını önemli oranda azalttı. Konut kredisi sahipleri; otomobil, mobilya ve dayanıklı madde alışını kesti. Otomotiv satışlarında da yüzde 6 gibi ciddi düşüşler söz konusu. Dev şirketler işlerdeki durgunluk sebebiyle işçi çıkarımına gidiyorlar.

Bu durgunluk yüksek riskli kredi grubunda yaşanan foreclosurelar sayesinde dramatik bir likidite sorununa yol açtı. Mortgage kredilerini ödeyemeyen grup küçük, ancak bu krediler RMBS ve CDO gibi finansal yatırım araçları aracılığıyla toplandı ve başka kredilerle birleştirildiği için bu zararın kimlere gittiği ve kimleri etkileyeceği meçhul bir hal aldı. Yatırımcılar bu fonlardan paralarını çekince bir anda ortalık karıştı. Likidite (nakit) sıkıntısı artık ciddi bir problem halini aldı. Bu şirketler artık fonları çevirecek likiditeyi bulamaz hale geldi. Yüzde 3-5'lik düşüşler bile milyon dolarları buharlaştırdı. Önce riskli gruplara kredi veren şirketler birer birer batmaya başladı.

Mortgage fonları birer birer batıyor

Piyasadan en büyük payı alan banka ve şirketler bu fonların battığını açıkladı. Para bu finansal enstrümanlardan daha güvenli olan bonolara kaydı. 2007 içindeki ilk fon batığını New Century açıklamıştı. ABD mortgage piyasasının en büyük ismi Countrywide iflasın eşiğine geldi. Yatırım bankası Merrill Lynch'in, borçlarını ödeyemeyeceği endişesi ile görünümünü 'al'dan 'sat'a çevirdiği Countrywide, ABD'de verilen her 5 konut kredisinin 1'inin kreditörü konumunda. Toplam kredilerin yüzde 14'ünü vermiş olan Countrywide'ın sağladığı toplam mortgage kredisinin büyüklüğü 1,4 trilyon doları buluyor. Riskini paylaştıranlar diğer alanlar sayesinde buradaki zararını kapatmaya çalışıyor. Ancak pek çoğu ellerindeki finansal enstrümanları fiyatlandıramıyor bile. Fonlar fiyatlandırılamadığı için yeni krediler alınamıyor. Piyasada henüz gayrimenkul fiyatlarında bir düzelme görülmediğinden yeni yatırımcı çekmek de imkan dahilinde değil. Tam bir bataklık.

'Problem, sistemin tamamına yayılmaz'

Ekonomist Hakan Taşçı, Amerikan gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri yakından takip ediyor. Türkiye Sanayiciler ve İşadamları Konfederasyonu (TUSKON)'nun Washington temsilciliğini de yapan Taşçı, ABD emlak sektöründe uzun bir dönemden beri durgunluğun sinyallerinin alındığını ve tahmin edilen bu durgunluğun beklenenden daha büyük bir etkiye sebep olduğunu söylüyor. Şu an kırılmanın henüz tepe noktasına gelmediğini belirten Taşçı, sorunun, ortada dolaşan likit paranın yaptığı yatırımların getirilerindeki spekülasyonlar dolayısıyla likiditenin ciddi şekilde azalmasından kaynaklandığını ifade ediyor. Taşçı'ya göre, yeni finansal enstrümanlardaki hesapsız artış ve bunun oluşturduğu hayali bir bolluktan daralmaya geçildi. Faizin düşük olduğu Japonya gibi ülkelerden borçlanılarak yüksek faizli Türkiye gibi ülke piyasalarına yatırım (carry trade) da olayın tuzu biberi oldu. Gayrimenkul fiyatlarındaki azalma henüz başta olduğundan bu piyasadaki yüzde 10-15'lik bir azalma sıkıntının az riskli kredi piyasasına da sıçramasına yol açabilir, dananın kuyruğu da asıl o zaman kopar. Ancak etki bu kadar derin olmaz.

Türkiye'deki bazı ekonomi köşe yazarlarına çok fazla itimat edilmemesini öneren Taşçı, ''Emlak sektöründeki durgunluk bir süre daha devam edebilir. Ancak Amerika'da gayrimenkul sektörü çökmemektedir. Sapasağlam yerinde duruyor. İstatistiklere baktığımızda son 1 yılda yüzde 1 bile olsa bir değer kazanma var. Ev fiyatları belli bölgelerde düşse de ABD çapında genel bir çöküş söz konusu değil. Sorun sadece yüksek riskli gruplara verilen kredilerde.'' diye konuşuyor. ABD Merkez Bankası FED'in faiz indirimlerine 'çok daha' hızlı başlayarak mortgage sorunundan kaynaklanan likidite sorununu çözeceğini savunan Taşçı, krizin bir ay içinde atlatılabileceğini öngörüyor. Nitekim FED, geçen cuma olağanüstü toplanarak bankalara borç vermede uygulanan iskonto faiz oranını yüzde 6,25'ten