Ağaoğlu Bodrum projesi için düğmeye basıldı!

Gazete Duvar köşe yazarı Bahadır Özgür bugünkü köşesinde Ali Ağaoğlu ile ile Besim Tibuk'un projesini kaleme aldı. İşte Bahadır Özgür'ün o yazısı... 

İnşaatçı Ali Ağaoğlu ile KKTC’de kumarhane ve otel işleten Besim Tibuk, 15 senelik hayallerine kavuşuyorlar. Ama o hayal, Türkiye’nin göz bebeği gibi koruması gereken yerlerden birinde hayata geçiriliyor. Ali Ağaoğlu ve Besim Tibuk kendilerine ait bir “kasaba” yapıyorlar. Dünyanın sayılı sulak alanlarından birinin yer aldığı alanda Bodrum’un yüzde 2’si kadar bir alanda, Milas’ın 5’te biri kadar nüfusun bulunmasını sağlayacaklar. 

Yangınla birlikte turizm bölgelerinde senelerdir beklemede olan dev projeler onaylanmaya başlandı. Birkaç hafta önce, Sinpaş’ın Marmaris’teki Kızılbük koyunda inşa edeceği yüzlerce villa ve oteli kapsayan yarım asrı aşkın projesine “ÇED gerekli değildir” kararı verilmişti. Üç gün önce de Tibuk’un Net Holding’i, Borsa İstanbul’a müjdeyi açıkladı. 25 senelik “Turizm Kenti” hayalinin ÇED raporuonaylandı. 

Ağaoğlu-Tibuk ortaklığının eseri olacak ve yasa değişiklikleriyle, şahsa mahsus düzenlemelerle önü açılan bu projede neler var peki?

9.7 MİLYON METREKARENİN YARISI YAPILAŞMAYA AÇILIYOR

Projenin yapılacağı özel mülk olan arazi, Milas İlçesi’ndeki Mandalya Körfezi’nin kıyısında yer alıyor. Bodrum merkeze 25, havaalanına 5 kilometre mesafede; 9 milyon 700 bin metrekarelik büyüklüğe sahip bir alan. Bunun 4 milyon 454 bin 395 metrekaresinde yapılaşma öngörüldü. 

Tibuk, arazileri 1990’lı yıllardan beri parça parça toplamaya başladı. Turizm tesisi hayata geçirmeyi düşünüyordu. 

2006 yılında Ali Ağaoğlu ile anlaşma yapılıyor; Tibuk araziyi veriyor ve peşin 100 bin dolar ile yüzde 19 hasılat payı dışında sorumluluk üstlenmiyor. Projenin inşaatı her şeyiyle Ağaoğlu’nun şirketi Akdeniz İnşaat üstlendi. 2008 yılında proje taslağı Çevre ve Orman Bakanlığı’na sunuldu. Fakat projenin yanında kalan Metruk Tuzlası Sulak Alanı sebebiyle ÇED süreci durduruldu. Doğa Koruma ve Milli Parklar Genel Müdürlüğü devreye girdi ve gerekli izni çıkardı.

Yine de ihtiyaç duyulan yasal düzenlemelerin yapılamaması sebebiyle bürokratik engellerin tamamen kalkmaması, projenin büyüklüğü sebebiylesonuçlarının kestirilememesi gibi sebeplerle 2013’e kadar gelindi. ÇED’de istenen güncellemeler gerçekleştirildi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na yenisi sunuldu. Bu sefer de Ağaoğlu’nun o sıralar Maslak 1453 türü imar oyunlarıyla oldu bittiye getirdiği İstanbul projeleriyle olan meşguliyeti, bürokratik işlerin uzaması derken, araya zaman girdi. Projenin maliyeti 1 milyar dolaa ulaştı. Sonuç olarak 2018 krizinde Ağaoğlu finansman sıkıntısıyla karşılaşıyor ve İstanbul Finans Merkezi gibi bazı projelerden parasını alıp çekiliyordu.

ÇED RAPORUNA GÖRE PROJEDE NELER VAR?

Dev proje şimdi hayata geçiriliyor. 2021 Mayıs'ta Ak-Tel Mühendislik tarafından hazırlanan ÇED raporunun son hali verildi ve üç gün önce onaylandı. ÇED raporu değerlendirildiğinde projenin alanda büyük bir yapılaşmayı getireceği de görülüyor. 

Konutları, villaları, otelleri, AVM’leri, mağazaları, banka şubeleri, otoparkları, oyun alanları, spor kompleksleri, su oyunları parkı, kahveleri, poliklinikleri, okulları, sinema salonları ile anahtarcısından kuru temizlemecisine, kuruyemişçisinden terzisine bir kasaba hayata geçirilmesi hedefleniyor. Golf sahası için açılacak 8 yapay göl, havuzlar da bulunacak. Alanın 1. derece SİT alanı olduğu belirtiliyor. 

Projenin maliyeti ve getireceği gelir ne kadar hesaplanmış? ÇED raporunda maliyet dağılımı ve 10 yıllık gelir beklentisi şu şekilde: 

Ağaoğlu-Tibuk ikilisi konut ve villa satışlarından toplam 1.1 milyar dolar, otellerden ve tesislerden de yıllık 12.9 milyon dolar kar elde etmeyi öngörüyor. Tabi bu hesaplar 2013 yılında gerçekleştirildi. Kaç kişinin yaşayacağına ilişkin nüfus projeksiyonu da şu şekilde:

Bu hesap da 2008 yılında yapıldı. Yani bugün çok daha fazla kişinin yaşayacağına şirket sahipleri dikkat çekiyor. Besim Tibuk, Net Holding’in sitesinde gerçekleştirdiği açıklamada, 30 bin kişi diyor. Milas merkezin nüfusunun 150 bin civarında olduğu göz önüne alınırsa, “yeni bir kent inşa ediyorlar” denebilir. 

2012 yılında Bakanlar Kurulu bazı turizm bölgelerine ilişkin değişiklikler yaptı. “Milas-Bodrum Tuzla Gölü Güneyi Turizm Merkezi”nin adı da “Milas-Bodrum Tuzla Gölü Turizm Merkezi” şeklinde değiştirildi. Bu yalnızca bir isim değişikliği değildi. Sınırlar da tekrar belirlendi. 2014'te ise Sulak Alanların Korunması Yönetmeliği çıkarıldı. Zorunlu olmadıkça özel mülkiyete konu edilemeyeceği, hayvan otlatmadan kuş gözlemeye her faaliyetin izne tabi olduğu vb. düzenlemeler koyuldu. 

Ne var ki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, “Ekoloji Temelli Bilimsel Proje Araştırmaları” ismi altında aralarında inşaat, deterjan şirketlerinin de yer aldığı özel şirketlere, ekoloji alanlarına ilişkin raporlar hazırlattı. Adı bilimsel raporlara dayanılarak da “koruma” ismi altında yeni planlar hazırlandı. Normalde 1., 2. ve 3. derece SİT alanlarında yapılaşmaya izin verilmezken; bakanlık çadır kampı, bungalov ve günübirlik faaliyetlerin gerçekleştirilebildiği “Nitelikli Koruma Alanları” ile turizm ve yerleşimlere izin verilen “Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları” tanımlarını getirdi. Böylece özellikle SİT alanı bol Muğla'da inşaatlar arttı.

“Adrese teslim” planların biri de Ağaoğlu-Tibuk ikilisinin özel şehri oldu. 30 Ocak 2017'de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğünce dağıtımı gerçekleştirilen ve askıya çıkan 1/25000 ölçekli Yenişehir-Güllük-Akbük Çevre Düzeni Planı Plan Notu şu şekilde:

“Golf ve Turizm Kompleksi Alanı kapsamı içerisinde, Golf Alanları, Golf Okulu ve Klinikleri, Spor ve Rekreasyon, Sağlık ve Rehabilitasyon Merkezi, Kongre ve Toplantı Merkezi, Konut, Otel, Motel, Apart Otel, Tatil Köyü ve Ticaret kullanımları yer alacaktır. Söz konusu kullanımlar plandaki amacı dışında kullanılamaz ve yapıların münferit olarak satışı yapılamaz.”

Notun devamında şu cümleye de yer verildi:

“…Golf ve turizm kompleksi alanı kapsamında yapılacak konut alanların Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik hükümleri çerçevesinde bağımsız bölüm olarak ayrı mülkiyet, irtifak ve intifa hakkı tesis edilebilir.”

Bunun anlamı aslında bir turizm tesis alanı olması gereken parselde inşa edilecek konutların satışının önünün açılması. Böylece Ağaoğlu-Tibuk’un hayata geçireceği kasabanın 1 milyar dolardan fazla gelir kazandıracak konutlarına izin verildi. 

Ali Ağaoğlu Marmaris'teki adasını 15 milyon dolara satışa çıkardı!

Ali Ağaoğlu Bodrum Yalıçiftlik'teki arsasını satıyor!