Ali Güvenç Kiraz: Ruhsat şartı İstanbul'da iskan sorunu yarattı!

İstanbul’un en değerli taşınmazlarında, iş merkezlerinde veya rezidanslarında bugünlerde bir büyük sorun yaşanıyor...

Herkesin kulağına bir şekilde çalınmıştır. İstanbul’un önemli bir kısmı iskansızdır diye. Genelde taşınmazlarda ya taşınmaz yapılırken bir takım izinlerin eksik olması  ya da bitirildiğinde ortaya çıkan projeye aykırılıklar nedeniyle İstanbul’daki taşınmazlarda iskan sorunu olduğu doğru bir bilgidir. 

Genelde taşınmazları yapan mal sahipleri veya müteahhitler kabul gören onaylı projeye aykırılıklar yapmakta veya projede gösterilen bir takım unsurları ilave etmeden eksik bırakmaktadırlar. Proje sona erdiğinde iskan aşamasına gelindiğinde de belediyeden iskan alınması aşamasında ilgili belediye başkanlıkları yapı tatil tutanaklar düzenleyerek eksiklikleri veya fazlalıkları yapı sahiplerine veya müteahhitlere bildirmektedir Bu bildirimler sonrasında bazı taşınmazlar için tadilat projeleri ile bu iskana aykırılıklar giderilebilmekte ve iskan alınabilmektedir. Bazı projelerde ise iskana aykırılıklar öylesine fahiş durumdadır ki ancak binanın yıkılması ve yeniden yapımı halinde giderilebilmektedir.  İşte bu nedenle de birçok yapı sahibi ve müteahhit ciddi masraflar oluşturan bu yeniden yapıma veya tadilat projesi vererek düzeltme yoluna gitmemektedirler. Çok değerli binalarda iskansız bir şekilde çok uzun yıllar durmaktadır. Belediyelerin bu şekilde tespit edip iskan vermediği taşınmazlarla ilgili verdiği yıkım kararlarını da siyasi nedenlerle uygulamadıklarını çok iyi biliyoruz.

Bugünlerde ise birçok belediye başkanlığı iş yeri ruhsatı olmadan işyeri açılmasına müsade etmemektedir. Yine birçok belediye başkanlığı da açılmış ve devam etmekte olan işyerleri için de ruhsatlama çalışması yapmaktadır. İşte bu işyerlerinde ruhsat alabilmenin ön koşulu binanın iskanlı olması mecburiyetidir. Son günlerde çok değerli ,milyon dolar değerindeki iş merkezlerinde belediyelerin bu ruhsat zorunluluğu ve iskan problemi nedeniyle ciddi sıkıntılar oluşmuştur.  Firmalar kiracı olarak girdikleri bu değerli iş merkezlerinde, rezidanslarda iskan problemi nedeniyle ruhsat alamamakta ve kira sözleşmelerin fesh etmektedirler. Kira hukukunun temel prensiplerinden mal sahibinin kiracısına uygun bir şekilde taşınmazı teslim etme zorunluluğu da bu kira sözleşmelerinin feshini hukuki olarak haklı hale getirmektedir hatta kiracı iskan problemi nedeniyle iş yerinde yaptığı masrafları dahi mal sahibinden isteyebilmektedir. 

Yapılması gerekenler nelerdir ?

Öncelikle müteahhitlerin iskan alması ve iskanlı bir şekilde taşınmazı teslim etmeleri zorunluluğu olduğundan hareketle her halükarda zarara uğrayan iskansız ve kiracısını kaybetmiş işyerleri sahipleri müteahhitlerinden bu eksiklikleri gidermesini ihtarname ile veya mahkemeden bilirkişi tespiti yaptırarak talep etmelidirler. Aynı zamanda sözleşmelerini fesh eden kiracıları tarafından açılan tazminat davalarında da mutlaka müteahhitleri davalara dahil ettirmelidirler. Müteahhite ulaşmada zorlukları varsa ve tadilat projesi ile giderilebilecek bir eksiklik var ise iskan alabilmek içni bir an evvel derhal tadilat projesi düzenlettirmeli ve bu eksiklikleri kendileri yaptırarak müteahite rücu ettirmelidirler. 

İskana aykırılıklar hiç giderilmeyecek durumda ancak bina yıkılıp yeniden yapılır ise düzelebilecek durumda ise bu eksiklikler nedeniyle taşınmazlarında oluşacak değer kaybını mutlaka talep ettirmelidirler. 

İstanbul’da mevcut iskan probleminin kökten çözümü için yeni bir af kanunu beklentisi içerisinde olunduğu görülmektedir. 2B yasası kapsamında taşınmazların satışı sonrasında üzerlerindeki binaların iskan sorunu için bir af getirilebileceği ve bu yasa kapsamına diğere taşınmazlarında alınacağı söylenmektedir. Yasanın suistimale yol açmaması için bir başlangıç tarihi konularak konulan tarihten önceki taşınmazları kapsar bir şekilde çıkması halinde iskan probleminin giderilebileceği düşünülebilir.

Aksi halde belediyelerin ruhsat mecburiyeti birçok iş merkezini boş ve kiracısız bırakabilecektir.  

Av.Ali Güvenç KİRAZ