Alışveriş caddelerinde 'amorti' süresi 15 yıl
İstanbul'un önemli alışveriş caddelerinde dükkan ve mağazaların kendini amorti etme süresi 15 yılı geçebiliyor.
Ticari gayrimenkuller için yeniden 8-10 yıl aralığına gerilediği söylenen kendini amorti etme süresinin, yaya yoğunluğu yaşanan bu alışveriş caddelerinde 15 yılı geçmesi, yüksek kiralara rağmen fiyatların da yüksek seyrettiğini gösteriyor.
Bir mülkün aşırı değerli olup olmadığı veya o bölgenin talep görüp görmediği konusunda fikir sahibi olmak isteyenler, o konut veya dükkanın 'kendini amorti etme süresi'ne de bakıyor. Son 2 yılda yaşanan durgunluk yüzünden, birçok bölgede ticari gayrimenkullerin kendini amorti etme süresi 7-10 yıl aralığına geriledi. Konutlarda ise kiraya verildiğinde kendini 10-12 yılda amorti edenlerlerin normal fiyatlarda olduğu varsayılıyor. İstanbul'da alışverişin kalbinin attığı, yaya yoğunluğu da yaşanan caddelerde dükkan ve mağazaların kendini amorti etme süresi 15-20 yıl aralığına kadar çıkıyor.
Bakırköy'ün kalbi İstasyon
Yani, kiralar yükselmeye devam ederken, bu bölgelerde fiyatlar da yükselişini sürdürüyor. Mesela, Bağdat Caddesi'nin en hareketli bölgesi Şaşkınbakkal'da 100 metrekarelik bir mağaza için 30 bin doları geçen kiralar isteniyor. Century 21 TRio Gayrimenkul brokeri Sezgi Coşkun, 120 metrekarelik bir mağaza için Şaşkınbakkal'da 6 milyon dolar fiyat talep edildiğini belirtiyor. Bu işyeri, 35 bin dolardan kiraya verilmesi durumunda kendini 15 yılda amorti ediyor...
Sezgi Coşkun bazı uç örnekler de olduğuna dikkat çekerek, "Bağdat Caddesi'nin en değerli bölgesinde gayrimenkullerin kendini amorti etmesi, 15-20 yıl aralığına kadar çıkıyor" ifadelerini kullanıyor.
İstanbul'un önemli alışveriş bölgelerinden Bakırköy İstasyon Caddesi ve İstanbul Caddesi'nde de gayrimenkullerin kendilerini amorti etme süreleri 14-15 yılı buluyor...
Bakırköy Tren İstasyonu'ndan başlayıp, sahile doğru inen ve üzerinde Carousel Alışveriş Merkezi'nin de bulunduğu İstanbul Caddesi tarafından kesilen İstasyon Caddesi, Bakırköy'ün en değerli caddesi.
Hava paraları da yüksek
Bakırköy Gayrimenkul sahibi Salim Kurt, "İstasyon Caddesi'nde 100 metrekarelik bir dükkan bugün boşalsa en az 20-30 bin bin dolar aralığından kiracı bulur. Aynı büyüklükteki bir dükkan için de 2 milyon dolar ile 5 milyon dolar aralığında fiyatlar talep edilebilir. Bu bölgede zaman zaman bazı mağazalar için 500-600 bin dolarlık hava paraları isteniyor ama sonuçsuz kalıyor" dedi. Buna göre, bu caddede de dükkan ve mağazaların kendini amorti etme süreleri 15 yılı aşabiliyor.
Bağdat Caddesi'nde, İstanbul'da yaşanan durgunluk gibi bir durgunluk yaşanmadığı söyleniyor... "En azından fiyatlar geriye gitmedi" diyen Century 21 TRio Gayrimenkul brokeri Sezgi Coşkun, talep çeşitliliğinin azaldığını, yani yatırımcı yerine ihtiyaç sahiplerine hizmet verildiğini ifade etti.
Fiyatlar aşağı çekilmedi sadece yükseliş yavaşladı
Bilinçli gayrimenkul müşterisinin zarar etmeyeceğini bildiğini ifade eden Century 21 TRio Gayrimenkul brokeri Sezgi Coşkun, "Bilinçli müşteriler doğal afetler haricinde asla zarar etmeyeceğini bildiği için, kriz beklentisiyle yavaşlayan piyasaya rağmen talepte bulunmaya devam etti. Piyasa yavaşlasa da yüksek marjlı satışlar, ticarideki hareket çok yavaşlamadı. Yeni yapılmış inşaatların satışları yavaşladı, ama fiyatlar aşağı çekilmedi. Sadece yükseliş oranı düştü" diyor. Bağdat Caddesi'nde de, "yatırımlık" diye tabir edilebilecek yerlerin, yani ucuz kalmış ticari gayrimenkullerin çok nadir çıktığını aktaran Sezgi Coşkun, şöyle devam etti:
"Mağazalar genellikle 15-20 yılda kendi fiyatını amorti ediyor. Caddenin iyi lokasyonlu bir yerindeki mağaza boş kalmadan el değiştiriyor. Aylar önceden anlaşmalar yapılıyor. Talepkâr müşterilerimiz sabırla istedikleri lokasyonu bulmak için bekliyor. Biz de müşterilerimiz için özel çalışmalar yapıyoruz. Kiralanabilecek yerleri aylar öncesinden biliyoruz. Bölgemizde iyi ve tanınmış markaların her zaman yeri var, iyi restoranlar, cafeler her zaman caddede var olacak."
Girişimciler fark yaratmalı
Bağdat Caddesi'nde son yıllarda oldukça fazlalaşan kafe ağırlıklı işletmelerin doyuma ulaştığı ileri sürülüyor. Bu konuda Sezgi Coşkun, "100 metrede bir kahve molası verebilir hale geldik. Marka olmak isteyen girişimcilerin çok dikkatli olması gerekiyor. Örneklerini sıklıkla görüyoruz: Cadde, yeniliklere açık olsa da fark yaratamayan girişimcilerin yüzüne gülmüyor. İşte bu yüzden devir eden çok yerle karşılaşmanız mümkün" ifadelerini kullanıyor.
Yeni binalarda daireler primli
BAĞDAT Caddesi bölgesinde konut fiyatları da "eskiler" ve "yeniler" olarak aikiye ayrılıyor. 2008 yılında 20 yaşını geçkin apartmanlardaki daireler alıcılarına kavuşmak için fiyatlarından yüzde 20 oranında bir taviz verdi. Eski binalar da kendi içlerinde ayrılıyor: Bağdat Caddesi'nin sahil tarafı en değerli gayrimenkullerin bulunduğu lokasyon. Yeni daire fiyatları ise artıyor ama bu artış oranı ivmesini kaybetti, satış hızları azaldı. Buna rağmen fiyatlarda gerileme olmadı.
Hareketli bir yaz sonu yaşanıyor bu hareketlilik devam edebilir
Anadolu yakasında öne çıkmaya başlayan yeni çekim merkezlerine rağmen popülarite ve değerini koruyan Bağdat Caddesi'nde, Ağustos ayı hareketliliğin artacağının sinyalleri de alındı. Century 21 TRio Gayrimenkul brokeri Sezgi Coşkun, "Son iki yılda yaşanan durgunluktan en az etkilenen yerlerden biri Bağdat Caddesi. Yüksek gelir düzeyli müşterilerin yoğunlukta olduğu bölgemizde sadece yatırımcıları göremez olduk. Ülkemizdeki belirsizlik dönemi müşterilerimizin alımlarını askıya almalarına sebep olmuştu. Ağustos ayının ilk yarısında, geçmişte askıya alınan alımlar gerçekleşmeye başladı" diyor. Buna bağlı olarak satılık ve kiralık taleplerinin arttığını kaydeden Sezgi Coşkun, "Hareketli bir yaz sonu geçiriyoruz ve bu hareketin devamlılığını öngörüyorum. Müşteriler genellikle yaşanabilecek olası bir krizden korkuyordu. Bu endişeler dağılıyor" ifadelerini kullanıyor.
Ali Öztürk/ Seri ilanlar