Alışveriş merkezlerinde kiralar çıldırdı!

Türkiye'de alışveriş merkezi çılgınlığı tam gaz gidiyor! Tek Borsa dergisi bugün piyasaya çıkan yeni sayısında alışveriş merkezlerinin kiralarını araştırdı. Hangi alışveriş merkezinde? Kiralar ne kadar? Türkiye'nin metrekare bazında kira rekoru hangi alış

Kira fiyatlarının hızla yükseldiği Anadolu'daki bazı alışveriş merkezlerinde kiralık mağaza fiyatları İstanbul'dakilerle yarışır duruma geldi... İstanbul'daki büyük alışveriş merkezlerinde m2 kiralık fiyatları 34-150 dolar civarındayken Ankara ve Bursa gibi kentlerdeki bazı alışveriş merkezlerinde m2 kiralık fiyatları 35 dolardan başlayıp 120 dolara kadar çıkabiliyor...

İstanbul gibi büyük şehirlerin yanı sıra Anadolu'da da gelişen kentlerde her gün yeni bir alışveriş merkezi açılıyor. İstanbul'da 56'sı aktif, 49'u inşaat ve 37'si planlama aşamasında 142, Anadolu da ise 120'si aktif, 31'i inşaat halinde 53'ü de planlama aşamasında toplam 204 alışveriş merkezi bulunuyor. Alışveriş merkezlerinin sayılarıyla birlikte kiralık mağaza ve dükkanların fiyatları da hızla yükseliyor. Bu konuda kıyasıya bir rekabet içine giren İstanbul'da alışveriş merkezlerindeki mağazaların kiralık fiyatları tavan yapmış durumda. Sayıları hızla artan Anadolu'daki alışveriş merkezlerinde de mağazaların m2 kiralık fiyatları yukarı doğru yükseliyor.

Anadolu'nun en pahalıları

İstanbul gibi büyük şehirlerin yanı sıra Anadolu'daki projelerde de kira oranlarının arttığını belirten Alkaş Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş, "Özellikle perakende firmalarının büyük ilgi göstermesi nedeniyle Anadolu'daki alışveriş merkezlerindeki kiralık fiyatlarını yukarı doğru yükseliyor" diyor. Alkaş, Anadolu'daki alışveriş merkezlerinde kiralık fiyatlarının İstanbul'dakilerle kıyaslandığında şimdilik 35-40 euro daha aşağıda kaldığını söylüyor.

Perakendecilerin Anadolu'daki alışveriş merkezlerinde yer almaya sıcak baktıklarını söyleyen Alkaş, "Projenin doğru yatırımcıları, lokasyonu, konsepti ve iyi bir yönetim kadrosu olması perakendecilerin projeye girip girmemesini büyük ölçüde etkiliyor" diyor. Alkaş'a göre, Bursa, Ankara ve Antalya'daki projelerde kira düzeyleri perakendecilerden gelen yoğun talep nedeniyle Anadolu'daki diğer kentlere oranla daha yüksek. Alkaş, alışveriş merkezlerinin artan kira düzeylerini bir süre sonra dengelemek durumunda kalacaklarını da belirtiyor.

Doluluk yüzde 100'85

Anadolu'daki bazı alışveriş merkezi projelerinde kiralık fiyatlarının yükseldiğini belirten AVM Partners Yönetim Kurulu Başkanı Aydın Yurdum ise bunu çok fazla genellememek gerektiğini, oralardaki kiralıkların şu an İstanbul'la yarışır düzeyde olmadığını düşünüyor. Anadolu'da danışmanlığını yaptıkları alışveriş merkezlerinde mağazaların kiralanması konusunda sıkıntı yaşamadıkları söyleyen Yurdum, kiralık mağaza ve dükkanlara gösterilen ilgiden ise bir hayli memnun.

Yurdum alışveriş merkezlerinin kiralık fiyatlarının bazı örnekler dışında çok yüksek olmadığını savunuyor. Yurdum, "City's Nişantaşı gibi bazı münferit projelerde bulundukları lokasyon itibariyle kiralık fiyatları yukarı doğru gidebiliyor. Fakat genel olarak alışveriş merkezlerinde fiyatların makul seviyelerin çok dışında olduğunu düşünmüyorum. Şu an fiyatların yüksek olduğu söyleyen alışveriş merkezlerinin hepsi yüzde 100 dolu. İnsanlar her ne kadar şikayet etseler de demek ki altından kalkabiliyorlar" diyor. Ciro ve kira rasyosunun yanı sıra alışveriş merkezinin konumu, mağazanın büyüklüğü gibi çeşitli kıstasları dikkate alarak makul kira seviyeleri belirlemeye çalıştıklarını söyleyen Yurdum, "Kira, ciro rasyosunun yüzde 15'leri geçmediği bir ortamda firmaların alışveriş merkezlerindeki dükkanları kolaylıkla kiralayacağını düşünüyoruz" diyor.

Yurdum, alışveriş merkezlerinde minimum belirlenen kira bedellerinin yanı sıra aylık net cirodan yüzde 10-12 aralığında bir pay alındığını belirtiyor. Yurdum, "Ciro payının, minimum kirayı geçmesi halinde bu bedel kira olarak ödeniyor; yani hangisi yüksekse kira bedeli olarak belirleniyor" diyor. Yurdum, alışveriş merkezlerinin kiralık fiyatlarının bundan sonra daha fazla yükselmeyeceği görüşünde. Yurdum, "Alışveriş merkezlerindeki dükkan ve mağaza kiralarında bundan sonra daha da yukarı seviyeleri görmeyiz. Çünkü mağaza kiralık fiyatları tepe noktaya geldi" diyor.

Mağazalar kuyrukta

160 mağazadan oluşan Kanyon Alışveriş Merkezi'nde 100 m2 büyüklükteki bir mağazanın m2 kiralık fiyatı 130-150 bin dolar arasında değişiyor. Kanyon Pazarlama Müdürü Binnaz Dinçer, şu an alışveriş merkezinin yüzde 100 doluluğa ulaştığını belirtiyor.

137 mağaza ve 16 kiosk'tan oluşan Capitol'de ise mağazaların m2 kiralık fiyatları 70 euro+KDV'den oluşuyor. Yüzde 100 doluluk oranına sahip olduklarını söyleyen yetkililer, buna rağmen dükkan kiralamak için bekleyen uzun bir listenin olduğunu söylüyorlar.

Daha inşaat aşamasındayken yerli yabancı firmaların mağaza kiralamak için kuyruğa girdiği Astoria Alışveriş Merkezi'nde 110 mağazanın tamamı kiralanmış durumda. Astoria'daki mağazaların ortalama kiralık fiyatları 75-100 euro civarında. Gıda sektöründeki firmalar için ise m2 kiralık fiyatları 150 euro'ya kadar çıkabiliyor.

Gıdacılar daha çok ödüyor

Profilo'nun Satış ve Pazarlama Direktörü Benek Murathanoğlu, 13 yıldır boş durumda mağazaların olmadığını, ancak 'hava parası'denilen bedellerin verilmesi karşılığında devirlerin olduğunu söylüyor. Profilo'da kiralık dükkanların m2 fiyatı ortalama olarak 48 dolar. Benek, 50 m2 büyüklükteki mağazaların üstündekilerde birim fiyatların biraz daha yükseldiğini belirtiyor. Alışveriş merkezinde gıda firmalarının kiralayacakları mağazaların m2 fiyatı ise daha yüksek, örneğin 60 dolar. Benek, "Gıda firmalarının kar marjları yüksek olduğu için bu firmalar için böyle bir fiyat uygulamamız var" diyor.

80 mağazanın 70'i kiralandı

Anadolu'daki alışveriş merkezlerine de yoğun bir ilgi var. Yayla Grup'un yatırımını üstlendiği ve bu sonbaharda hizmete girecek Yaylada Alışveriş Merkezi de bunlardan biri. 27 bin 500 m2 alan üzerinde 3 kattan oluşacak alışveriş merkezi aynı zamanda Balıkesir'de hizmete girecek ilk alışveriş merkezi ünvanına sahip. Alışveriş merkezinde toplam kiralanabilir durumda 80 mağazanın yer aldığını söyleyen Yayla Grup İcra Kurulu Üyesi Gülin Şenyuva, bu mağazalardan 70'inin şu an kiralandığını belirtiyor. Yaylada'da mağazaların m2 kiralık fiyatı ise 20-25 dolar arasında değişiyor.

Hasan Lütfi Kulelioğlu'nun yatırımını üstlendiği Zeyland Alışveriş Merkezi ise Afyon'daki ilk ve tek alışveriş merkezi. Bu yıl sonbaharda hizmete girmesi planlanan alışveriş merkezinde bir yandan da kiralama işlemleri devam ediyor. Alışveriş merkezinin kiralama işlemlerini yürüten Zeytur yetkilileri, 64 kiralık mağazası olan alışveriş merkezinde her ne kadar şu ana kadar kaç mağazanın kiralandığı konusunda bilgi vermeseler de m2 kiralık fiyatlarının 30 dolar civarında olduğunu belirtiyorlar.
ıÜüAlışveriş Merkezi m2 kira fiyatı/dolar

Kanyon 130-150

Akmerkez 92-137

Capitol 70

İstinye Park 70-120

Cevahir 60-100

Astoria 75-100(euro)

Profilo 48

Carousel 125-150

Olivyum 34-40

Panora-Ankara 40-120

Korupark-Bursa 40-80

Teraspark-Denizli 35-60

Kayseripark-Kayseri 30-60

KentMeydanİ-Bursa 35-75

Kulesite- Konya 35-90

Üpeksaray-Kayseri 40

Zeyland-Afyon 30

Yaylada 20-25

KEZBAN GEBETAŞ/ TEK BORSA