Alternatif gayrimenkul yatırımlarına geçmeliyiz!

PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu’nun moderatörlüğününde yuvarlak masa toplantısı gerçekleşti. 2017’nin olası gündem maddelerini belirlendi. Kentleşme konuşuldu.

PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu’nun moderatörlüğünü yaptığı yuvarlak masa toplantısında Ayşe Hasol Erktin, Hakan Gümüş, Haluk Sur, Füsun Yılmaz Phillipson, Gülcemal Alhanlıoğlu, Güniz Çelen, Makbule Yönel Maya, Serkan Gül ve Zafer Baysal; dünyada ve Türkiye’de olup bitenlerin gayrimenkul sektörüne etkilerini tartıştılar, 2017’nin olası gündem maddelerini belirlediler. Kentleşme, enerji verimliliği ve demografik hareketler, önemi küresel ölçekte giderek artan konular olarak öne çıktı. Türkiye’nin gündemi ise içinde bulunduğu konjonktürden ötürü, biraz daha farklı. Önümüzdeki döneme dair kapsamlı ve ufuk açıcı bir rehber niteliğindeki toplantının dökümünü sunuyoruz.

ERSUN BAYRAKTAROĞLU: Öncelikle hepiniz hoşgeldiniz. Biliyorsunuz bu yuvarlak masa toplantılarını Gayrimenkul Türkiye’yle yıllardır yapıyoruz. Bugün sizleri 2017’den beklentilerimizi konuşmak üzere davet ettik. Başlarken dilerseniz ULI ve PwC işbirliğiyle hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017 Raporu’ndan genel başlıklarla başlayalım. En azından bugün konuşacağımız genel çerçeveyi oluştururuz. Bu raporun arkasından da iki tane daha rapordan bahsedeceğim.

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017 Raporunda beş ana trend kendini öne çıkarıyor: Birincisi, “getiriler düşecek”. Bu katılımcıların yüzde 78’i tarafından açıkça dile getiriliyor. İkincisi, “alternatiflerin çekiciliği”. Alternatif gayrimenkul yatırım alanları, yatırımcılar tarafından önemle takip ediliyor. Konut, ofis, AVM üçgeninin dışında pek çok gayrimenkul yatırım alanı olduğu, yıllardır çok açık bir şekilde ortaya konuluyor. Demografik talep ve düzenli gelir sağlaması sebebiyle başta otel, öğrenci evi, yaşlı bakım evi olmak üzere alternatife yönelindiğini görüyoruz. Üçüncü olarak; “şehirler hala önemli” diyor rapor katılımcıları ve ülkelerden çok şehirlerin öne çıkacağından bahsediyorlar. Dördüncü trend “BREXIT”le bağlantılı: BREXIT çok güçlü bir şekilde Rapora kendini yerleştirmiş, çünkü Raporun hazırlandığı dönem tam BREXIT sonrası. Rapor sunumunda da söylemiştik, belki çalışma bugün yapılsa İtalya’dan da başka bir sonuç çıkacaktı. Raporun katılımcılarının çok büyük bir kısmı, İngiltere’de gayrimenkul yatırımlarının ve buna bağlı olarak da gayrimenkul değerlerinin azalacağını söylüyorlar. “Paylaşım ekonomisi” de beşinci başlık. Katılımcıların çoğunluğu, binanın nasıl kullanıldığının onun varlık değerinden çok daha önemli olduğunu belirtiyor.

İş dünyasının bekletileri aslında çok da karamsar değil, Avrupa ekonomisi konusundaki beklenti hala kötü değil. En büyük karamsarlık görülen alanlar uluslararası ve ulusal politik istiskrar, sosyal eşitsizlik ve toplu göçler. İş dünyasının 2017 ile ilgili en sıkıntılı beklenti konuları arasında bunlar yer alıyor.

Yeni dönemin mottosu, “her zaman daha az.” Yüksek performanslar bu dönemde beklenmiyor, aza kanaat edeceğiz, deniyor. Yeni dönemin çok daha belirsiz olacağı, ekonomik yükseliş ve alçalışlar içindeki dalgalanmaların çok daha güçlü olarak hissedileceği bir dönem olması bekleniyor.

Sermaye piyasaları açısından beklenti aşırı karamsar değil, yine bir sermaye girişinin olabileceği söyleniyor. Hatta faizlerin düşük olduğu bir ortamın gayrimenkul için çekiciliği arttırdığı söyleniyor. Ama raporun yayınlandığı dönemde ABD’de faizler yükselmeye başlamıştı bile. Az önce konuştuğumuz “dalgalanmanın” ne kadar hızlı olduğunu Raporun kendi içinden bile görebiliyoruz. Borçlanma kaynakları açısından ise bankaların ana borç veren olmayacağı beklentisi var 2017’de. Bunun yanında sigorta şirketlerinin, fonların ve hatta crowdfunding’i (Kitlesel Fonlama) bile bir borçlanma şekli olarak görüyorlar.

Avrupa’nın en etkin 10 gayrimenkul pazarına baktığımızda 2014 yılından itibaren verilerimizin hepsinde Londra en tepede yer alıyor. 2014’te 21, 2015’te 47 milyar Avro olmuş. Önümüzdeki yıl çok büyük darbe yiyeceği tahmin edilen Londra’da bu yıl genel düşüşü bir tarafa koyarsak yine 2014’ün üstünde gerçekleşmiş. Üç Alman kentini topladığımızda bile Londra’nın tek başına geldiği yere ulaşamıyoruz.

Şehir sıralamalarında İstanbul’umuzun yeri ise yatırım beklentilerinde 28, geliştirme beklentilerinde 27. sıra. 2016’da 14 ve 7, 2015’te ise 20 ve 9’uncu sıralardaymışız. Hiç bu kadar aşağılara uzun yıllardır düşmemiştik. Bunu yorumlarken de anketin yapıldığı dönemin tam 15 Temmuz sonrasına denk gelmesini dikkate alıyoruz.

Çalışma sırasında katılımcılara “2017-2030 arası pazar nasıl şekillenir, ne konuşuruz?”, diye sorduğumuzda en önemli iki değişimin teknoloji ve sosyal değişim olduğunu söylemiş ankete katılanlar. Pazarın yeni gerçekleri; hızlı kentleşme, teknoloji ve veri yönetimi ve paylaşımcı ekonomi, bizim nasıl yaşayacağımızı, çalışacağımızı, öğreneceğimizi belirleyecek, diyor Rapor. Daha yaşlı, iş-özel hayat dengelerini değiştirmiş bir toplulukla yaşayacağız. Buna bağlı olarak, belki daha yoğun, daha canlı, iş, hayat ve eğlenceyi bir arada tutan mekanlarda yaşayacağız, gibi bir öngörü var Raporda.

Nasıl ortamlarda çalışacağız? Birbirine bağlı, paylaşan, yapay zeka ve sanal gerçeklik uygulamalı bir ortamda, paylaşımlı ofislerde, ‘dream room’larda. Talep halinde kullanılan uzaktan ofislerde.

Nasıl öğreneceğiz? Teknoloji bazlı öğreneceğiz. Belki kampüslerde değil, şehirlerde yaşayacak öğrenenler.

Bu çerçevede iki daha rapordan daha bahsedeceğim: Biri, Real Estate 2020, bizim PwC olarak 2014 sonunda çıkardığımız bir rapor. Megatrendlerin etkisiyle nasıl bir gayrimenkul dünyası geliyor, bunu inceliyor. (i) Globalizasyon ve genişleme, çok büyük bir gayrimenkul fırsatını yaratacak, (ii) hızlı büyüyen şehirler çok önemli riskler ve fırsatlar yaratacak, (iii) teknoloji ve sürdürülebilirlik, değerin yaratılmasında ana unsurlar olacak, (iv) hükümetlerle geliştirme konusunda çok sıkı ilişkinin sağlanıyor olması lazım, (v) çok sıkı bir rekabet varlıkların değerlerini yükseltecek, dolayısıyla geliştiriciler rekabet yapabileceği alanlarda uzmanlaşmalı, (vi) ortaya çıkan fırsatlar daha yüksek riskler getirecek, diyor Rapor.

Dolayısıyla, daha global düşünen, kentlerin ekonomisini iyi anlamış, teknoloji ve sürdürülebilirliği varlık değerlerine yansıtabilen, hükümetlerle ekonomik ve sosyal gelişmeyi sağlayacak şekilde işbirliği yapabilen, nerede ve nasıl rekabet edeceğine karar vermiş ve daha yüksek risklerle yaratılan fırsatları kullanmasını bilen gayrimenkulcülerin olacağı bir dünyada yaşayacağız, diyor PwC’nin 2014 sonunda çıkardığı Real Estate 2020 Raporu.

Sözü sizlere bırakmadan önce bahsetmek istediğim son rapor da ULI’ın “Technology, Innovation and Real Estate” başlıklı raporu. Bu da geçen sene Greg Clark tarafından hazırlamıştı. Bu da inovasyonun geleceği şekillendirdiğini, yapılan yatırımların çok büyük bir kısmının inovasyona gittiğini, gayrimenkul alanında bunu nasıl kullanabileceğimizi tartışan çok iyi bir rapor. Burada da dört önemli husustan bahsediliyor: (i) artık kendinizi bir varlık yaratandan çok bir hizmet sunana dönüştürün (ii) Sürekli bir adaptasyon, geri bildirim ve karmaşıklığa hazır olun ve bunu bilerek çalışın. (iii) Çıkarlarınızı varlık sahipleri ve kiracılarla paylaşın, şeffaf olun, ancak bu şekilde kendinizi geliştirirsiniz. (iv) İnovasyonun geniş çerçevesi içinde bilfiil katılımcısı olun, inovasyona açık olun

Bu son iki rapordan bahsetmemin nedeni bizim geçenlerde açıkladığımız 2017 raporunda belirtilen trendlerin bu raporlarda olduğu gibi bir süredir söyleniyor, konuşuluyor olmasına vurgu yapmak. Dünyamız çok değişiyor. Bizim sıkıntılarımız olabilir ama geleceği umutla konuşmakta yarar var. Geleceği konuşurken de biraz bugünden kafamızı kaldırmak lazım ki farklı bir geleceğe bakabilelim ve somut şeyler de konuşabilelim.

“2016 nasıl bir yıldı?” diye konuşmaya gerek var mı, bilmiyorum. “2017 nasıl olacak?”, bir de “bu çeldiricilerimiz olmasaydı 2017 ve sonrası için neleri konuşurduk?”, ULI’ın danışma kurulunda da yaptığımız konuşmalar bu yönde aslında. Kafamızı biraz daha yukarı kaldırmak lazım. Mevcut ortamda nasıl bir 2017 bekliyoruz ve nasıl 2017 ve sonrasını konuşuyor olmayı isterdik bütün bu ortam bu derece belirsiz olmasaydı? Hem içerideki hem de dışarıdaki ortamdan bahsediyorum. Evet söz sizin:

AYŞE HASOL ERKTİN: Aslında “2017 çok belirsiz bir yıl, bu belirsizlikler içinde de geleceğe yönelik tahmin yürütmek çok güç,” diyecektim, fakat düşününce 2016’da da o kadar çok belirsizlik yaşadık ki… Hakikaten çok ciddi bir belirsizlik ortamında yüzdük ve belki kendi yağımızda kavrulmak konusunda biraz daha tecrübe kazandık. Hala iş hayatına devam ettiğimize göre de 2017’ye en azından hazırlıklı başladık diyebilirim, yani belirsizlikle yaşama konusunda bir deneyimimiz oldu. Bunu bir artı olarak düşünüyorum.

Bunun dışında mimar şapkamla düşündüğümde, ULI-PwC Gelişen Trendler Konferansı’ndaki tartışmaların, aslında Türkiye’deki gayrimenkul yatırımcılarının en üst, krem tabakasının da takip ettiği eğilimler olduğunu görüyorum. Alternatif gayrimenkul yatırımları dendi örneğin. Doğrudur; şu anda bizim elimizdeki projeler modüler konut, modüler yurt binası, veri merkezi, ar-ge merkezi… Bu tür projeler bizim işverenlerimizin de gündeminde. Dolayısıyla ben de şunu söyleyebiliyorum: bizim çalıştığımız firmalar demek ki yurt dışındaki eğilimlere de oldukça yakın.

EB: ULI’ın raporunda da diyor ki “inovatif firmaların nasıl bir ‘asset’e ihtiyacı olduğunu zaten bugünden bilemezsiniz, olabildiğince modüler şeyler üretin ki trendlere çok kolay adapte olabilsinler.”

AHE: Onların da zaten düşüncelerinin geri planında şu var: “yurdu, yurt olarak kiraya veremediğin zaman otel odası olsun.” Veya “konutta 1+1’i birleştirir 2+1 yaparız,” gibi, sürekli esnekliğe yönelik bir hesap var. “Ülkedeki belirsizlik tablosu olmasaydı ne konuşurduk”u düşündüğümde de; paylaşım ekonomisi öne çıkıyor. Amaç aynı m²’yi 24 saat döndürüp kullanabilmek ve yıllar içinde de yine bu esnekliği kullanarak dönüşümün sağlanması.

Paylaşım ekonomisi çok beklenmedik koşullarda geliyor, sürücüsüz araçlardan tutun uzaktan eğitime kadar. Bilemeyeceğimiz sonsuz katmanları var. Gayrimenkul sektörü olarak da buna adapte olmamız, hatta yaratıcı çözümler geliştiriyor olmamız gerekiyor. İlk olarak, paylaşım ekonomisini konuşuyor olmalıydık, diye düşünüyorum.

İkinci konu da şu: Kentlerin yoğunlaşmasıyla birlikte kentlilik algısı, kentlerin yaşanabilir hale getirilmesi konusunda ULI olarak özellikle vurgulanan bir husus var. O da kentlerin hala sevilmesinin nedeninin aslında kültürel ve bilimsel paylaşımın, ancak belli bir yoğunluk seviyesinde gerçekleşiyor olması. Yani insanların sosyal etkileşiminin ancak kent yoğunluğu içinde olabileceği. Kent dışına çıktığınız vakit “yatakhane” tabir ettiğimiz alanlarda bu etkileşim yok. Dolayısıyla belli dozda kentsel yoğunluğun aslında önünü açmak gerekiyor. Ancak bunu yaparken yoğunluğu getireceğimiz yerin ulaşım noktalarında yer alması gerekiyor ve “arabaların kenti” olmaktan çıkıp yayaların ulaşabilirliğinin sağlanması gerekiyor. ULI’ın bir raporu daha var: “Active Transportation” başlıklı. Aslında onu da gündeme almanızı tavsiye ederim. Kentsel planlamada önce yolları koyup o yolların arasında kalan boşlukların parsellenmesi yerine, önce yaya ulaşım akslarını koyup oradan bir hayat yaratmak öneriliyor.

Dolayısıyla “derdimiz olmasaydı,” kentlerimizin daha yaşanabilir, daha yürünebilir, daha sağlıklı, mutlu insanların yaşadığı yerler haline getirilmesini konuşuyor olurduk.

EB: Teşekkürler Ayşe Hanım. Füsun Hanım’la devam edelim mi? Füsun Hanım, benim sizden duymak istediğim trendlerdeki bu değişimi siz o projelerde, insanların taleplerinde, davranışlarında görüyor musunuz? 2017’de ne tarafa doğru gideriz?

FÜSUN YILMAZ PHILLIPSON: Benim ilk paylaşmak istediğim konu, güven endeksi. Bugüne kadar bir sürü ekonomik kriz gördük ama bu krizlerin hiçbirinin sosyal anlamda güven ve inanca bu denli yansıdığını düşünmüyorum. Bunun sektöre büyük etkisi var.

Seçim dönemini de göz önünde bulundurarak 2017’nin daha sakin geçeceğini ve yılın ikinci yarısında toparlanabileceğini düşünüyorum. 2017 ve bundan sonrasında ne görmek isterdim? Alternatif gayrimenkul yatırımları konusunda Ayşe Hanım’a katılıyorum, bunların kullanıldığını ve bu konuda çok başarılı çalışmalar yapıldığını görüyorum. Buradaki sıkıntı, paydayı büyütmek. Bence geleneksel gayrimenkulde, bu kadar benzerin bir arada olduğu bir sektörde, bu şekilde devam etmemiz söz konusu değil. Alternatif gayrimenkul yatırımlarına geçmeliyiz. Bu konuda Avrupa’nın çok gerisindeyiz. Oradaki etkinliklere gittiğimizde görüyoruz ki bu konu orada bambaşka bir yere geçmiş durumda. Yıllarca konuşmamıza rağmen kurumsal yatırımcının ihtiyacı olan hiçbir ürünü; yani operasyonel getirisi olan, demografiyle şekillenen, ekonomik çalkantıdan etkilenmeyen bu alternatifleri sunamadık.

Özellikle alternatif gayrimenkul yatırımlarında sağlık turizmi bütün olan bitene rağmen çok iyi bir yerde duruyor. Devamlı bakım sağlık konseptlerinde devletin çok ciddi çalışmaları var. En azından alternatif yatırım yapan firmalara hem mevzuat hem arsa temini açısından destek olacak. İşbirlikleri üzerine bu konular, geçen sene sonundan başlayarak konuşuldu. Çünkü bunları özel sektörün tek başına yapması bu başlık için mümkün değil.

Ben her şeyin finansal pakete dayandığına inanıyorum. Sat-yap’la yürüdüğümüz için; yani iş yapabilirlik yetisi, mali yetisi olup olmadığını bilmediğimiz pek çok insan sektöre girdiği için bugün bu kargaşayı yaşıyoruz. Dolayısıyla sektörün daha derin bir çözüme ihtiyacı olduğunu görüyorum. Bunu özel yatırımcının yapması mümkün değil, devlet desteği gerekiyor. Bugün devlet de “Evet, bugün başka şeyleri konuşuyor olmamız gerekiyor,” noktasına geldi. 2017’de oturup bunu hep beraber çözeceğimize inanıyorum.

EB: Devletle oturup bir şeyler konuşmak isteyen o kadar çok grup var ki oradan gayrimenkule sıra gelir mi bilmiyorum. Çok sağolun. Haluk Bey, sizi dinleyelim.

HALUK SUR: Hayat benim için hep “bardağın yarısı dolu” diye bakarak geçti. Evet, BREXIT var, Trump’ın seçilmesi başka bir süreç, Avrupa Birliği’nin çözülmesi başka bir süreç. Türkiye’nin içinde bulunduğu jeopolitik konjonktür de var: Güneydoğu, Suriye ve Irak’ta yaşananlar, büyük kentlerdeki terör can yakıcı. Ancak hayat devam ediyor.

Aslında Gayrimenkulde Gelişen Trendler Raporunun içinde İstanbul’un nerede olduğunu da incelerken şu şekilde bakmak lazım: Geçmiş yıllardaki rapor lansman toplantılarından bir tanesinde, İstanbul’un hem geliştirmede hem yatırımda en üst sıralarda olduğu zaman, konuşmamın bir yerinde şöyle bir ifadem olmuştu: Tamam da işe dönen ne var? Bu, ticarete, alışverişe ve sirkülasyona dönmedikten sonra bir anlamı yok. İstanbul varsın 27-28. olsun, ama içeri giren kaynak çok daha fazla olsun.

Trendler noktasında ise dünyanın, ülkelerin farklı gerçekleri var, Türkiye’nin de bu bağlamda kendine ait gerçekleri var. Bugün dünyadaki kentleşme oranı %50’lerde, dünya nüfusu 7,2 milyara ulaştı. Buradan çıkan gerçek de şu ki 3.6 milyar insan kentlerde yaşıyor. 2050 yılına geldiğimizde dünya nüfusunun 9.5 milyarı görmesi ve kentleşme oranının %70’lere çıkması bekleniyor. Yani 6.5 milyar insanın kentlerde yaşayacağı bir sürece 30 yıl içinde geçeceğiz. Eğer kentler bütünleşik, sürdürülebilir bir planlama ile büyümezse, “gayrimenkul sektöründe hangi kent öndeymiş, geçen seneden bu yana hangisi geriye düşmüş”ten ziyade kentler doğru planlanmazsa korkarım gelir dağılımındaki adaletsizlik, kaynaklara erişimdeki yetersizlik, iklim değişikliği, terör gibi durumlar bizi başka kaotik bir boyuta taşıyacak.

Dünyada şöyle bir gerçek de var: son 150 senedir endüstri bir safhadan geçiyor. Bugün aynı firmanın farklı ülkelerdeki farklı tesislerindeki cihazların birbiriyle haberleşerek, big data’ların üzerinden algoritmaların üzerinden üretimi optimize edip enerji sarfiyatını aşağı doğru çekebiliyor. Bundan gayrimenkul de payını alacak. Belki daha küçük m²’ler kullanacağız, belki ofis, alışveriş, mağaza ortamına fazla yer bırakmayan, teknoloji kullanım alanlarının ortaya çıktığı yeni bir dünya bizi bulacak.

Neden gayrimenkul bunlardan payını alacak? Çünkü enerjinin %50’sini binalar tüketiyor ve karbon salımı da binalardan ortaya çıkıyor. Dolayısıyla önce hayat değişecek, gayrimenkul de buna bağlı olarak farklı bir boyuta gidecek. Şehirler tabii ki önem kazanır, bazı dönemlerde bazı kentler öne geçer, bazı segmentler öne geçer… Ancak gayrimenkulde önümüzdeki on yılların en önemli belirleyici faktörü inovasyon ve teknoloji olacak.

Türkiye bu oyunun neresinde, diye bakacak olursak da bir deprem gerçeğiyle karşılaşıyoruz. Biz gayrimenkulün hangi sahasında ne kadar modern, yeni alanlar açarsak açalım değiştiremeyeceğimiz bir gerçek var: Ülkenin konut stoğu 20 milyon, en az 10 milyonu eski ve bunun 7 milyonu da sağlıksız ve deprem riski taşıyor. Burada gereken, 400-450 milyar Dolar’lık bir yatırım. Ülkenin de böyle bir kaynağı yok. Dolayısıyla ne yaparsak yapalım dışarıdan yatırımı çekmek zorundayız. Sat-yap tabii ki arzu edilen bir şey değil. Tabii ki kurumsal finansman, bankacılık piyasasının destekler mahiyette olması önemli. Ancak sat-yap, bazı firmalar için çare olabiliyor. Bunun da bir model olduğunu ve bu ülkede 20 milyon konut stoğuna erişirken, özellikle son 10 yılda 6 milyon konut yapıldığını ve 10 sene içinde de mortgage sektörü üzerinden konut finansmanının devreye girdiğini, önceki yıllarda da 2 milyon konutun kooperatif kredileriyle yapıldığını; yani 20 milyonun neredeyse 13-14 milyonu bu beğenmediğimiz sat-yap betonuyla yapıldığını unutmamak lazım. Bu şekilde olmaması lazımdı ama yapıldı. Ve işledi.

Uzun lafın kısası, bütün bu sıkıntıların içinden bir sürü de potansiyel ve fırsat da kendini gösteriyor. Bunları görmek ve bu karışıklığın içinden bu şekilde çıkmak lazım.

EB: Haluk Bey’in bıraktığı noktadan isterseniz Serkan Bey’e geçelim. Aslında Raporda her sene mevzuat ve regülasyondaki değişiklikler çok önemli bir problem olarak söylenirdi. Ancak bu sene söylenecek o kadar çok problem vardı ki regülasyon konusuna kimse dokunmamış. Haluk Bey’in söylediği bu algı -belki birazdan Zafer Bey’in de konularından olacak- özellikle uluslararası yatırımın ülkeye çekilmesi aşamasında çok önemli. Siz 2017’de, en azından regülasyon çerçevesinde neler bekliyorsunuz? Sırada neler var, ne yapmalıyız?

SERKAN GÜL: “2017’den ne bekliyoruz,” yerine “Ne beklerdik bu konular olmasaydı,” oradan giriş yapayım. Neleri konuşuyor olurduk? ‘Kentleşme’, ‘daha modern bir hayat’, ‘yavaş şehirler’ konuşuyor olurduk. Gayrimenkul sektörüne döndüğümde ise acaba artık yabancılar bizim memleketimize geldiğinde, ‘cycle’ dediğimiz bir şey başlattık da, bunun ucundan ‘exit’ eden kim var, bunları çıkarabilir miyiz, onları konuşurduk. Türk yatırımcı ve yabancı yatırımcı mevzuatı okuduğunda aynı şeyi anlıyor mu, onu konuşuyor olurduk. Mevzuat açısından baktığımızda zaman böyle bir çerçeve çizebilirim.

Ama içinde bulunduğumuz ortamda ve zamanda bunları konuşabileceğimizi zannetmiyorum. Ateş düştüğü yeri yakar, ateşi söndürmek için konuşacağız. Birkaç tane dinamiği olan bir sektör gayrimenkul sektörü. Esasında üç tane ilişki var: (i) konut ilişkisi, mal sahipleri ve geliştiriciler arasında; (ii) alışveriş merkezleri ve perakendeciler arasında; ve (iii) baktığımızda saymadığımız ama bence gayrimenkul sektörünün en büyük yatırımcısı devlet, yani devletin özel sektörle beraber geliştidiği yatırım projeleri.

Perakende tarafından başladığımızda mal sahipleriyle perakendeciler arasında çok ciddi bir gerginlik görüyoruz. Mevzuat değişikliğiyle ya da (içtihatlar yani mahkeme kararıyla) bu ilişkinin bir noktaya geleceğini düşünüyorum. Perakendeci ve kiraya veren arasındaki sıkıntının çözülmesi için atılacak adımlar en çok konuşulacak konular arasında olur diye tahmin ediyorum.

İkincisi, malum bizim bir deprem sıkıntımız var. Bunun için konut üretmemiz gerekiyor ve finansmanımızın olmaması büyük problem. Şu anda Türkiye’deki özel bankaların hiçbiri finansmana sıcak bakmıyor. Zaten bugüne kadar hiç bir konut geliştirme projesini finanse etmiyorlardı, proje finansmanı açısından. Bu sıkıntı daha da ciddi bir hale geldi. Öyleyse konut sıkıntısını nasıl çözeceğiz? İlk olarak kentsel dönüşüme yükleneceğiz. Kentsel dönüşüm mevzuatı ve kentsel dönüşüm yatırımlarının finansmanında geliştiricilerin önünü açmak için herhalde mevzuat değişikliği olacak. En son finansman konusunda, artık “Kim bizi finanse edecek?,” diye düşündüğümüz noktada emeklilik fonlarını bile TOKİ’nin, belediyelerin, Emlak Konut’un projelerine yatırım yapılabilir hale getirdik, Gayrimenkul Yatırım Fonları üzerinden. Konut sektörünün o tarafında bir mevzuat değişikliğinden söz edilebilir.

Bir de büyük yatırımcı olarak düşündüğümüz devletin farklı konularda da, mesela hastanelerde yaptığı gibi eğitimde, yaşlı bakım evleri, cezaevleri üretimi gibi konularda sağlık sektöründeki özel sektör kamu işbirliği modeline benzer şekilde yatırımlar yapmak için mevzuat üreteceğini ve gayrimenkul sektörünün bu konularda da önünü açacağını düşünüyorum. Tabii ki bunların hepsi birer siyaset unsuru, ticareti, gayrimenkul sektörünü canlı tutmak için. Ne kadar doğru olduğu her zaman tartışılır. Yıllardır biz bu ülke için “özelleştirme” diye konuştuk, şimdi tam tersi bir noktaya belki de götürüyor olacağız. Ama bu saydıklarımı gündeme getirebilecek, uygulanmasını sağlayacak mevzuat değişikliklerini bekliyorum.

EB: Şimdiye kadar çizilen genel perspektif için teşekkür ederim. Biraz da somut konuşmanın zamanı geldi bence. Güniz Hanım, sizinle devam edelim mi?

GÜNİZ ÇELEN: Biz bugün gereken ortamı 3D olarak tanımlıyoruz: “Dingin”, hem yatırımcısı, hem kullanıcısı açısından. “Dinamik”, sürekli girdi alan, titreyen. “Değişken”, sonuçları itibariyle. Ne düşüneceksek “3D çerçevesi” içinde düşünmemiz gerekiyor.

Evet, kent konuşuyoruz, kentleşmekten bahsediyoruz ama kentli insandan çok bahsetmiyoruz. Türkiye’de bence bugün en bariz olan yaşam değişikliği, kentli olma olgusunun nerede durduğu. Kentli, kendisine bir kaçış kapısı arıyor. Dolayısıyla bizim için gelecek kırsal alandır. Çünkü artık sağlığa da, sosyal ortama da, ofise de başka yerlerden erişebiliyorsunuz. Dolayısıyla -evet kentin merkezide yaşamak istiyoruz, işe yürüyerek gitmek istiyoruz, doğru ama- artık istediğimiz yerde yaşamak istiyoruz. Mutluluk artık burada anahtar. Hele bundan sonraki nesiller mutlu değilse aç kalma pahasına sırtını dönüyor gidiyor. Küçümsemek için söylemiyorum, anlamaya çalışıyorum. Bundan sonraki ‘rating’ -ne LEED, ne BREEAM- mutluluk rating’i olacak. Yarattığınız her ortam ve ortamdaki mekansal deneyim mutluluk seviyesini nasıl katmanlıyor, buna bakılacak. Beyaz yakalıların Anadolu’ya göçü ve orada endişesiz bir yaşam kurmaya başlamasının filizlerini biz oldukça iyi gözlemliyoruz.

Bir yandan da dünya var. Sadece gelişmiş ülkeler yok, dünya var. Dünyadaki kaosun sebebi, eşitsizlik. Raporlarda da aradaki uçurumun gittikçe büyüdüğünü görüyoruz. Şu anda Raporda gündem olarak sonlara doğru sıraladıkları göç ve güvenlik konuları, gündem maddelerinde yukarı tırmanacak. Bizim de en önemli konularımızdan bir tanesi olması gerekiyor.

Türkiye’de hep konuşuyoruz, sosyal konut yok diye. Hala bir çare bulunmadı. Pazar da sadece lüks diye bir şeyden bahsediyor, ya da ‘ultra lüks’. Halbuki geliştiricinin esas pazardan koptuğu nokta burası: pazarın lüksüyle geliştiricinin lüksü çakışmıyor. Lüksün tanımı çok değişmekte, tamamıyla fayda bazlı ve mutluluk bazlı olarak dönüşmekte. Bu konuda özellikle mimarların devreye gireceği bir sürecin gelmesini ben umutla bekliyorum. Çünkü bunu fark etmeye başlayan bir grup var.

EB: Aslında yeni nesli ve ihtiyaçlarını hep konuşuyoruz, belki bu sayede Türkiye ve dünya arasındaki uçurumu da kapatabilmiş olacağız gibi geliyor bana. Çünkü yeni neslin davranışları o kadar anonim ki, biz bugün kendi evimizde bir şeyler yapıyoruz ama yeni nesil buna izin vermeyecek. Çünkü hepsi birlikte ortak bir ideal peşinde koşuyor ki bu da şahsi mutluluklarıdır. O şahsi mutlulukları bizi dünya ile aynı seviyeye getirecek bir yığın davranış biçimi açısından.

AHE: Değişimle ilgili söyleyeceğim bir şey var. ULI göçmenlerle ilgili bir araştırma yapıyor. Biz de ULI Türkiye olarak çok aktif bir şekilde bunun içindeyiz. Amaç şu: ULI diyor ki “Ben kent toprağının verimli kullanımını esas alıyorum, şu anda da çok ciddi bir demografik değişim var. Milyonlarca göçmen, doğudan batıya, güneyden kuzeye hareket ediyor- illa Suriye’den olmak zorunda değil. Bunu kent toprağının iyi kullanımı için nasıl bir araç haline dönüştürürüz, aslında sorun bu”. Biz İstanbul olarak, daha derinlemesine incelenen üç vaka analizinden biriyiz, Hamburg ve Göteborg’la birlikte. Bu kentlerdeki göçmen kurumlarıyla daha derin mülakatlar yapılıyor. Araştırmacılar “Bu konuya geliştiricileri de dahil etmeliyiz.” dediler; ama muhatap yok.

Belirsizlikten şikayet etsek de çok belirgin bir konu var: 3 milyon kişi bu ülkeye gelmiş -nüfusumuzun %5’i- ve gayrimenkulcülerin buna bir cevabı yok. Devletin de yok. Böyle bir değişime bile reaksiyon gösterememişiz.

ZAFER BAYSAL: Ben de 11 G’yle açıklamak istiyorum ortamı: (i) güven, (ii) güven endeksi, (iii) olmaması gereken bir gelir eşitsizliği, (iv) gelir gider arasında uzun vadeli mevduat yaratamama sorunu, (v) geniş bir bakış açısı, yabancıların neler istediği konusunda empati yapılması, (vi) genç bakış, Y ve Z kuşakları ne istiyor konusu, (vii) göçmen sorunu, (viii) gerçeklerle yüzleşme, (ix) jeopolitik konumun ve etrafımızı saran gerçeklerin değişmeyeceği gerçeğini kabullenmemiz, (x) geçmişten dersler çıkarma ve (xii) giriş likiditesi için çıkış likiditesini muhafaza etme.

Nasıl ki TMSF gibi, Fiskobirlik gibi kurumlarımız var, gayrimenkul konusunda da regüle edici bir kuruma ihtiyacımız var. O zaman fiyatları da korumuş oluruz, ciddi bir vergi avantajımız da olmuş olur. Acil olarak zihin yapımızı değiştirip yapısal reformları gerçekleştirmemiz gerekiyor.

Bir yabancı fon olarak konuşuyorum, 2017’de bu gelişmeler olmasaydı ‘cap rate’leri konuşuyor olurduk. ‘Rakipler kimler,’ diye konuşuyor olurduk, ‘pazar payımız azalmasın,’ diye konuşuyor olurduk. Yükselen ticari gayrimenkul fiyatlarını konuşuyor olurduk ve umarım tekrar konuşuyor olacağız. Bu ülke neler gördü, bunu da mutlaka atlatacak. Ancak biz ev ödevlerimizi yapmayı reddettiğimiz sürece başımıza bazı şeyler gelecek ve bunlar iş hayatımızı, ticareti, yatırımcı iştahını etkileyecek. Eminim burada verilen mesajlar mutlaka özellikle yerli okuyuculara bir anlam ifade eder. Ama yabancı, algısını oluştururken bizleri pek dinlemiyor. Onların da dikkate aldıkları bir takım ‘intelligence report’lar var, seyahat uyarılarından tutun da pek çok alanda rapora kadar. Artık bu durumda yabancılar istatistiklere de bakmayacaklar. Buraya gelecekler, burunlarının aldığı kokuyla hareket etmeye başlayacaklar. Yalnızca İstanbul’dan da bahsetmemenin gerektiğini düşünüyorum, Almanya beş kentiyle Raporun ilk 10’unda yer alıyor. Türkiye de İstanbul’un yanı sıra Ankara, İzmir, Konya, Bursa, Şanlıurfa gibi kentleriyle öne çıkabilir. Marka şehirler yaratılmalı, Mardin gibi.

Yabancı yatırımcılar ne ister, empatisinin yapılması gerekiyor. Trump’ın seçilmesi sonrası, BREXIT sonrası, para çıkışları sonrası, döviz kurlarındaki değer kaybı sonrası kendimizi ayrıştırabilecek, yabancı yatırımcıyı ilk uçağa atlayıp gelecek noktaya getirmemiz lazım. Bu da yabancı yatırımcının almak istediği ticari gayrimenkul tipini üreterek yapılabilir. Ofis almak istiyor; ya istediğini satıcısı satmak istemiyor, ya da kat kat satılmış, ofis açısından bir bütünlük ifade etmiyor. Haliye şu anki durumda bir alım-satım derinliği de oluşmuyor. Fiyat da oluşmuyor, çünkü çok fazla işlem gerçekleşmediği için bununla ilgili ilgili sağlanan bir ‘benchmark’ datası da oluşmuyor. İnsanlar buna bakıyor. Yabancının neler istediğine, emeklilik fonlarının neler aldığına bakmadan ürünleri keyfi olarak geliştiriyor olmamız bir sorun. Evet bu konuda bir bilinç oluşuyor ama bunun yaygınlaşması gerekiyor.

Bir diğer konu da sık yapılan imar planı değişikliği, altını defalarca çizmek gerek. Yabancı bir yatırımcının bunu anlayabilmesi mümkün değil. Yabancı yatırımcı diyor ki “Ben bunu böyle bir zoning ile aldım ama Mimarlar Odasının ve Şehir Plancıları Odasının yaptığı itirazlarla iptal edildi.” Yabancılara mevzuat değişiklikleri konusunda, imar değişikliklerine karşı belli bir süre garanti verilmesi lazım. Likidite açısından bizim de ihtiyacımız olan çok büyük yatırımlar yapıyorlar. Ancak mevzuatı bir anda değiştirip, yatırımlarının temelini oluşturan tüm varsayımları yerle bir eden bir takım mevzuat değişiklikleri yapıyoruz. Bunun bir örneği de şu anda konuşulmakta olan, kiraların TL cinsinden olması konusu. Serbest piyasa ekonomisinin akışına bırakılması gereken şeyler düzenlemeye bağlanırsa görmeyi beklediğimiz yabancı yatırımcı profilini en az 7-8 yıl unutmak zorunda kalırız. Bunun serbest piyasa dengeleri dahilinde çözülmesi gerekiyor.

1994-2013 yılları arasında Türkiye yatırım yapılabilir ülke statüsünde değildi, hiçbir notu yoktu. Buna rağmen 20 milyar Dolar’a yakın paralar vardı ülkeye giren. Çünkü o zaman sözünü ettiğim 11 G vardı. İstikrar, öngörülebilirlik vardı. Şapkamızı önümüze koyup, çıkarılması gereken mevzuatları kanun yapıcılarla, STK’larla bir araya gelerek, ortak akılla düşünmemiz gerekiyor.

EB: Gayrimenkul bir değer işi. Bu, hem mutluluk için insana değer katmak, hem de varlığın değerini yükseltmek işi. Bu değeri bulamaz isek uluslararası yatırımcı da gelmiyor. Bugün Bağdat Caddesinde değerlerin %20 düştüğüne dair bir haber vardı, Makbule Hanım bu konu hakkında yorumunuz nedir?

MAKBULE YÖNEL MAYA: Ben bugün televizyonda böyle bir genelleme yapmanın doğru olmayacağını üstüne basa basa söyledim. Yorumlar şu şekildeydi: “İstanbul ve Türkiye genelinde konut fiyatlarında %20-25 düşme var.” Ben bu işi yapıyorum, evet özel projeler departmanım da var ve proje fizibilitesi de yapıyorum; bir tarafta yeni yatırımlara doğru yöne vermek için detaylı nakit akım tabloları çalışırken, bir tarafta da günlük hayatı takip ediyorum. O kadar perakende bir iş yapıyorum ki günde önemli sayılabilecek adette konut Değerleme işi yapıyorum. Her gün bireysel kredi başvurusu olan insanlar için bunu yapmak zorundayım, benim işimin bir parçası bu. Dolayısıyla fiyat trendlerini çok rahat görebiliyorum. Eğer fiyatlarda genel itibarıyla gerçekten bir düşme olsaydı kimse konut kredisi kullanmak istemezdi, beklerdi.

Bu noktada dikkate alınması gereken şu var: hayat sadece İstanbul’da değil, Beşiktaş’ta değil, Bağdat Caddesinde hiç değil -evet orada kentsel dönüşüm, stok artışı vb. özel durumların etkilediği bölgesel düzeltmelerden ve değişimlerden bahsetmek bana daha doğru geliyor. Konut fiyatlarının daha erişilebilir olduğu yerlerde, mesela 500.000 TL’ye kadar satışın olduğu yerlerde bir sorun gözlemlemiyorum. Ama kent merkezinde 700.000 TL’ye 1+1 daireden bahsediyoruz. Haydi çok da merkezde olmasın, çeperde bile bu fiyata daireler var. Bu rakamların ne kadar doğru belirlendiği ile ilgili düşünmek bence daha doğru…

Diğer taraftan, yani “2017’de ne konuşuluyor,” noktasında ise naçizane bir yorumum var. Biraz önce Zafer Bey dedi ki “2017’de her şey yolunda gidiyor olsaydı ‘cap rateleri’ konuşuyor olacaktık, ‘o yabancı geldi, bizim payımız küçüldü’, ‘neden daha fazla kiralamadık,’ gibi şeyler konuşacaktık.” Bunlar ne kadar yalın ve temizmiş! Bu kadar yalın şeyler konuşmayı özlemişiz aslında. 2016’ya baktığımda konuştuğumuz, düşündüğümüz şeyler çok varoluşa yönelik değil mi? Dolayısıyla o varoluş hikayesiyle artık biraz daha hayatlarımızı, işlerimizi şekillendireceğimizi hissediyorum. Burada da “hissediyorum” demekten sektör adına çok üzüntü duyuyorum. Üç tane rapor açıkladınız. Üçünün ortak bir kelimesi vardı: “şeffaflık” ve “veri.” Şimdi kendi yaptığım işe bakıyorum, veri. Ancak örneğin Türkiye’de bu yıl kaç tane ofis kiralaması oldu? Böyle bir veri yok maalesef. Kaç tane 100.000-200.000 TL arasında konut satışı gerçekleşti? Hangi bölgelerde? Maalesef böyle datalar yok. Bizde veri yok, veri olmadan da maalesef şeffaflık olmuyor.

EB: Şeffaflık olmadan da veri olmuyor. İkisi tavuk-yumurta meselesi.

MYM: Evet. Dolayısıyla ikisinin de olmaması, bizim hisle iş yapmamızı gerektiriyor. Masanın öbür tarafındaki geliştirme firmaları açısından Gülcemal, Zafer Bey, Hakan… İşleri o kadar zor ki. Hisle iş yapmak zorundalar! Alabilecekleri istatistiki ve şeffaf bir pazar verisi yok aslında. Gideceksiniz, bakacaksınız arsaya, hissedeceksiniz. “Burada tutar, burada tutmaz.” …

Onun dışında 2016’nın özellikle ikinci yarısı bizler için çok önemliydi ve olup bitenler insanların hayatlarına dokunmaya başladı. Bize bunu ilk söyleyenler özellikle yabancı yatırımcılardı: “Ekspertiz raporları ile satın alma bedelleri arasında fark oluşuyor mu?” Bugüne kadar, bankalar ve satın almalar da dahil, herkes değerleme firmalarının hep muhafazakar tarafta kaldığını düşünürdü. Ama artık, özellikle son bir aydır bunu böyle konuşmuyoruz. “Ekspertiz raporunun yüzde kaç altında alındıysa o kadar kardadır,” diye bakılan bir piyasaya doğru geçiş var. Kötü bir şey mi? Değil, bu da piyasanın bir gerçeği. Şu anda nakde dönmek konusundaki motivasyon seviyesi o kadar belirleyici ki… Kredi borcu varsa, bunu kapatmak için satılıyorsa, evet satar. O zaman zaten satılan değer ekspertiz raporundaki piyasa değeri değil. O acil satış değeri, zorunluluktan ötürü olan. Dolayısıyla o aradaki geçiş farklılıklarının, değer anlamında, iyi irdelenmesi, hikayelerin iyi yakalanması lazım.

EB: Şimdi Hakan Beye soralım o zaman. Ne hissediyorsunuz, nasıl hissediyorsunuz?

HAKAN GÜMÜŞ: Türkiye kendi dinamikleri olan, her sarsıntıda ayakta kalmayı başarmış müthiş bir ülke, bizim yılgınlık gibi bir lüksümüz yok. Her zamankinden daha hevesli, daha azimli olmak, daha yaratıcı düşünmek zorundayız. Hem dünyada, hem memlekette olanlarla psikolojik olarak kendimizi iyi hissetmediğimiz bir dönemden geçiyoruz. Ancak bu durumdan şu mesajı almalıyız: “Demek ki sektöre ilişkin ev ödevlerimizi yapacağımız bir dönemin arifesindeyiz. Bunun için de bugüne kadar konuştuğumuz işleri artık uygulama vakti geldi. Bunları yapmamaya devam edersek işlerin iyiye gitmeyeceğini görüyoruz.

Evet, çok varoluşsal bir sıkıntının yaşandığı bir 2016 geçirdik. Küçük ve orta ölçekli geliştirici “sadece” ayakta kalmaya çalıştı geçtiğimiz sene. Satış sıkıştı, doğru, bundan sonra açılması da hızlı bir şekilde olmayacak. Ancak bekleyen bir talep var. Bu da ciddi bir fırsat doğuruyor. Bundan bir iki sene önce bu kadar konut almak için istekli olan gayrimenkul yatırımcısı bir anda buharlaşıp gitmedi. Bir yerde güvenin tekrar tesis edilmesini bekliyor, ilk fırsatta tekrar sahneye çıkacak.

Yeni dönemde iki tane çok önemli konumuz olduğunu düşünüyorum: Kentsel dönüşüm ve gayrimenkul finansmanı. Kentsel dönüşümle birlikte kentsel kalitenin ve planlamanın daha fazla konuşulacağı bir dönemin arifesindeyiz bence. Çünkü bunu konuşmak zorunda olduğumuzu görüyoruz.

Finansman konusuyla ilgili SPK’nın bu kadar çaba sarf ediyor olmasını kıymetli buluyorum. Gayrimenkul sertifikası, SUKUK, GYF konularının konuşulması değerli -her ne kadar istenen hızda gitmiyor olsa da. Eğer 2015’te bu konuları kotarmış olsaydık GYF’ler çok hızlı bir şekilde büyümüş olabilirdi. SPK’nın bu konudaki çabasının yanı sıra Ankara’nın sektördeki mevcut gidişattan haberdar olduğunu ve gidişatı değiştirmek için hamleler yaptığını da biliyoruz.

Buradan finansman sorunu yaşayan bir sektör görüyoruz: bütün planlarını satış üzerine yapan, satamadığı zaman banka kredisinden daha farklı finansman yöntemlerine kadar giden bir silsile var. Bunu bizzat gözlemliyorum. Bu niye böyle oluyor, oraya odaklanmak lazım. Bence KDV düşürmek , damga vergisi kaldırmak vs. bunlar belki kısa dönemde yangını söndürür ama uzun dönemli olarak bu piyasanın düzenlenmesine ihtiyaç var. “Gayrimenkul Düzenleme Üst Kurumu” gibi bir yapının artık kurulması, bununla ilgili somut adımlar atılması ve gerçekten bu evin biraz temizlenmesi lazım. Çünkü finansal yapısı belli olan, teknik kapasitesi ve tecrübesi belli olan şirketlerin artık gayrimenkul geliştirebiliyor ve satış yapabiliyor olması lazım. Yabancı yatırımcının da arzu ettiği şeffaflık ve kurumsallık ancak bu sayede sağlanabilir. Denetlemenin olmadığı ortamda, Bağdat Caddesi’ne 2 milyon TL parasıyla giren maceracı adam macerasını tamamlayamazsa hem kendisi batıyor, hem de kendisinden yer alan adamları batırıyor.

Özetle, bu dönemin kendi fırsatlarını taşıdığını düşünüyorum ve ben iyimserim, her zaman da iyimserdim, böyle olmamız gerektiğini de düşünüyorum. Zor zamanları içinize kapanarak, umutsuzluğa kapılarak geçemezsiniz. Çok önemli işlerin de arifesinde olduğumuzu hissediyorum. Bu anlamda 2017’nin ilk yarısı bunların konuşulması, gündeme gelmesi, belki gerçekleşmesiyle geçebilir. Ardından da ikinci yarıda çok daha iyi ve olumlu şeyler konuşacağımızı düşünüyorum.

EB: Mevcut değil sürdürülebilir değil, bunu anladık. Peki bu nasıl “sürdürülebilir”? Gülcemal Hanım?

GÜLCEMAL ALHANLIOĞLU: Aslında Hakan da biraz değindi ama bu tip zamanlar aynı şuna benziyor bence: haftasonları hep dışa çıkarsınız, evle bir türlü ilgilenemezsiniz, temizlemeniz, düzenlemeniz gereken bir dolap olur. Bir gün kar yağar, evde kalmak zorunda kalırsınız, o dolabı dökersiniz. Bugün hepimiz biz bizeyiz, o dolabı döküp bir düzenlememiz lazım. Gayrimenkulde Gelişen Trendler Raporu çok değerli, çünkü aslında bir algı raporu. Her şeyin normal olduğu bir dönemde algı raporuna bu kadar ihtimam göstermiyoruz ama böylesi bir ortamda algı raporu en önemli rapor haline geliyor. Orada önemli olan şu: Alternatif yatırımlarda “sosyal konut” görünüyor, ancak bizim Türkiye’de böyle bir fırsatımız yok. “Kentsel dönüşüm sektörün geleceği. Bunun anahtarını bulsak her şeyi çözeceğiz, sektörü de kalkındıracağız, kendimiz de yol bulacağız,” diye söylüyoruz ama bence kentsel dönüşüm ve konutun erişilebilirliği birlikte düşünülmeli. Yabancı yatırımcılar da buradaysa, alternatif yatırım araçları da bu kentsel dönüşümün içine gömülmeli.

Somut olarak ne yapılabilir, diye düşünerek pek çok madde yazdım. Ancak bu yazdığım maddeler kentsel dönüşümün olabilmesi için gereken çok detay uygulamalar. Bunun içinde bürokratik süreçlerin, imara ve mülkiyete dayalı hususların, hiç olmazsa dönüşüm projelerinde sabitlenmesi hususu var. Dönüşüm öncesi hazırlık sürecinin çok daha uzun tutularak arsa sahipleriyle, vatandaşlarla ve bürokratik finansmanı sağlayacak yatırımcıyla bir arada hazırlanarak plana çıkması ve ona sadık kalınarak gidilmesi hususu var. Riskli alanın ilan edilmesinden imar planı yapımı çalışmalarının eşzamanlı gitmesi, ortaya nasıl bir ürün çıkacağını bilerek kat karşılığı sözleşmelerinin yapılması ve bunun bir yerde kilitlenmesi meselesi var. Bugün olan ise şu şekilde: bir takım çantacı arkadaşlar gidiyor sahaya, riskli alan ilan edilmeden, imar planı çıkmadan kafasına göre bir oran veriyor, kentsel dönüşüm için kat karşılığı oranını belirliyor, ondan sonra olay kilitleniyor. Sonrasında ne bir finansman, ne bir vatandaşı daha azına ikna etme, ne bir geliştirici, yatırımcı işin içine giremiyor.

Tüm bu maddeleri paylaşmayacağım, çünkü “Bugün 2017’de ne bekliyoruz ve gündemimiz bu olmasaydı ne konuşurduk,” konusu var. Şunu konuşurduk ve bence konuşmalıyız: Geçmişte, ekonomimiz iyi olduğunda kentlerimizin de mekan kalitesi iyi oluyordu, çünkü o ekonomik zenginlik kente de yansıyordu. Fakat bugün, değişen dünya düzeninde, kentsel mekan kalitesi iyiyse iyi ürünler ve iyi mekanlar, iyi gayrimenkul projeleri ortaya koyarsanız, bu ekonomiye de bir ivme veriyor. Bence sektör olarak, 10 yıldır hızlanan gayrimenkul sektöründe ürettiğimiz kentsel mekanı bir konuşmalıyız. 2017’nin meselelerinden biri de bu olmalı.

Yeşil enerji meselesine dair de aslında çok bir şey söylemek istemiyorum. Çünkü bazen bir şey oluyor hayatta, diğer her şeyi önemsiz kılıyor. Bizde de öyle oldu. Fakat enerji verimliliği şöyle önemli: Bu aslında uzaktaki tatlı bir rüya gibi görünse de enerji verimliliği aslında bir finansal enstrüman. Ve bu şekilde de Avrupa’da çok iyi çalışıyor. “Energy service company” diye şirketler var, enerji verimliliğinden elde ettikleri verimliliği satarak iş yapıyorlar. Yani enerjinin finansmanı değil, enerji verimliliğinin finansmanı var. Biz de sektörde paylaşılan yerleri, alanları, konutları, mekanları konuşurken büyük bir kamulaşmadan bahsediyoruz aslında. Bu ortak kullanımların bir işletme maliyeti, genel giderleri ve yönetimleri var. Bu noktada sektör olarak bizim yeni çözümler bulmamız lazım, bana göre o da enerji verimliliği uygulamalarında ve sürdürülebilirlikte.

AHE: Şunu da dile getirmek istiyorum: Yılda iki kez, Eylül ve Mart aylarında, buna çok benzer bir ortamda ULI Danışma Kurulunu topluyoruz. Geçtiğimiz Mart ayında toplandığımızda Danışma Kuruluna şu anda üzerine konuştuğumuz soruyu sorduk: “Etrafımızda bu kadar çok olumsuz gelişme olmasaydı gayrimenkul sektörü ne konuşuyor olurdu?” Ana başlıklar olarak dendi ki sektörde “şeffaflık, kurumsallaşma ve veri eksikliğini konuşuyor olurduk.” Bu sonuç üzerine bunu bir rapor haline getirdik. Eylül ayında da bu başlıklardan birini olan kurumsallaşmayı masaya yatırdık. Danışma Kurulumuz, “Bir gayrimenkul sektörü strateji belgesi oluşturmalıyız, buna bağlı olarak gayrimenkul düzenleme kurulunu oluşturmalıyız ve bütün bunları da somuta dönüştürmek için bir gayrimenkul yasası oluşturmalıyız,” diye önerdi. Bununla ilgili de yeni adımlar da atıyor olacağız.

EB: Değerli katılımcılar. Ne yazık ki çok keyifli olmayan bir gündemde, çok değerli fikirlerinizi paylaşarak geleceğe yönelik önemli ip uçları verdiniz. Geleceğin doğru yapılanması bugünün iyi analiz edilmesine ve gelişen trendlerin doğru anlaşılmasına bağlıdır kuşkusuz. Bu toplantıda ortaya koyduğunuz fikirler ve yorumlar geleceğimizle ilgili atılması gereken adımların neler olduğunu çok açık ortaya koyuyor. 2017’ye ve sonrasına umutla bakmamız çok doğal ama umudu gerçeğe dönüştürmek için el birliği için çalışmamız gerekiyor. Umutlar çalışılınca gerçeğe dönüyor. Şimdi çalışma zamanı… Çok teşekkürler.