Amerika'dan nasıl ev alınır?

Amerika'da ev sahibi olmak isteyen türk vatandaşların sayısı giderek artıyor. Burada onut yatırımı yapmak isteyen vatandaşlar ilk olarak Mortgage yöntemiyle ev sahibi olmaya çalışıyor. Mortgage belirli bir limite kadar verilen temelde Amerika’da yerleşik insanların ev sahibi almasını hedefleyen Amerikan devletinin desteklediği konut kredisidir. Belirli bir limitin üstünde konut dışında ve Amerika’da yerleşik olmayan kişiler devlet destekli mortgage kredisi alamıyor. Piyasada bu kişilere mortgage kredisi muadili konut kredisi sunuluyor. Ancak bunlar devlet destekli kredi olmadığı için faiz oranları oldukça fazla.

Amerika’da Mortgage konut denilince diğer kredilerden en önemli farkı şu oluyor: Bu mortgage konut kredileri devlet tarafından dolaylı veya doğrudan destekleniyor. Bu kredilerin riskleri kamu kurumları tarafından üstleniyor. Bu sebeple bu kredilerin amacı Amerikan vatandaşlarını veya SSN numarası olan yerleşik kişilerin  ev sahibi olmasını sağlamak Bu nedenle bu kredilerin limiti bulunuyor. Örneğin, 2021 yılı için mortgage kredi limiti 581 bin dolardır.

Bünyesinde 4 kişilik aileler için bu limit 685 bin doların üstüne çıkıyor. Eğer New York, California, New jersey gibi pahalı eyaletlerde yaşıyorsanız daha yüksek rakamda kredi kullanımı yapılabilir 4 kişilik aileler için bu rakam 1,5 milyon dolara kadar çıkıyor.

Match, Amerika’da Mortgage – Konut Kredisi Veriyor

Akdeniz Amerikan Ticaret Odası (MATCH), Amerika’da yetkili brokerları ile mortgage – konut kredisi hizmeti sağlıyor. Konut kredi almak isteyen kişilerin Amerika’da işlemlerini yapmaya yetkili oluyor. 

Mortgage Kredisinin ve Ticari Konut Kredilerinin Farkı Nedir?

Mortgage konut kredilerinin genel ana hedefi vatandaşları ev sahibi yapmak oluyor fakat bu sadece yatırım değildir. Bu sebeple 4 kişilikten evden daha büyüğünü satın almayı mortgage ile gerçekleştirilmiyor. Ancak bazen bu tarz yatırımlık konut sahibi olmak için mortgage kredi tabiri kullanılıyor. Ancak bu kredilerin arkasında mortgage kredisindeki gibi güçlü devlet garantisi bulunmuyor. Bu sebeple de faizleri yüksektir.

Faiz Oranları Yükselecek mi?

Mortgage faizleri için sigorta ve diğer bazı masrafları da içeren APR oranı tabiri kullanılıyor. APR oranı diğer masrafları da kapsadığı için faiz oranından fazladır. Bu senenin Ocak ayında APR oranı yüzde 2,7 gibi tarihin en düşük oranını gördü. Ancak şu an yüzde 3.20’lere kadar çıktı. Mevcut yüzde 3.20 oranları da genel olarak son derece uygun.

Ev fiyatları ile mortgage faiz oranları arasından ters ilişki bulunuyor. Mortgage faizi düşerse, ev talebi yükselir ev fiyatları artar. Ev fiyatları yükselirse ev kredi talebi artar fiyatlar yükselir. Özellikle New Jersey, Florida gibi eyaletlerin birçok bölgesinde ev fiyatları çok artto. Belki ev fiyatları buralarda bir miktar normalleşebilir.

ITIN Numarası ile Konut Kredisi Alınır mı? 

Mortgage konut kredisi, mortgage öncelikle Amerikan vatandaşlarına ve Amerikan vatandaşları ile birçok benzer hakka sahip olan SSN numarası olan kişilere sunulan bir hak oluyor. Ancak SSN numaranız yoksa ama ITIN numaranız varsa, bazı mortgage kurumları, broker şirketleri mortgage finansmanı verebiliyor. MATCH, ITIN numarası ile bunu sağlıyor.

SSN ile ITIN Numarası Arasında Faiz Farkı Ne Kadardır?

Çok genel olarak hemen hemen aynı şartlara sahip SSN numaralı bir kişi ITIN numaralı bir kişiye göre yüzde yarım puan daha yıllık faizle borçlanabiliyor. Bunun anlamı şudur: 300 bin dolarlık bir kredi SSN numaranız yoksa yılda yaklaşık 1500 dolar fazla ödememiz gerekiyor.

Diğer taraftan SSN’i olmayan ama ITIN numarası bulunan kişilerin mortgage alması için en az yüzde 20 peşinat ödemeleri isteniyor.

SSN veya ITIN Numarası Yoksa Mortgage Alabilir miyim?

SSN veya ITIN numarası olmayan ama Amerika'da oturum hakkına sahip bazı bireyler de mortgage kredisi başvurusu yapabilir. Örneğin yabancı diplomatik misyon bu hakka sahip. SSN, ITIN veya özel pasaport statüsünde bulunmayan kişilere de mortage adı altında bazı konut kredileri pazarlanıyor. Bunlar teknik olarak mortgage değil ama sonuçta daha yüksek faizli de olsa konut kredisidir.

Nelere dikkat edilmeli?

Genelde Amerikan vatandaşlığı veya SSN olsun, başvurularda yüzde yüzde 20 peşinat talep ediliyor. Peşinat yüzde 20'in altında olduğunda müşteriye mortgage kredi sigortası gibi kalemlerde ilave masraflar oluyor. Müşterilerin aleyhine koşullar ağırlaşıyor. Bu sebeple yüzde 20 peşinat vermek daha kârlı olacaktır.

Krediye Başvurusunda Kritik Hususlar

Kişilerin mortgage kredisi için kullanacağı finansman oranı ve koşulları için temelde bazı bakılan noktalar bulunuyor. Elbette kişinin kredi puanı, son 2 senede ilgili kişinin düzenli bir kazancı olması ve vergi ödemelerinin düzgün yapılması önemlidir. Amerika’da Türk vatandaşları ciddi bir bölümü nakit ile çalışıyor. Bu da geliri belgelendirmekte zorluk çıkarıyor. Eğer iyi bir mortgage kredi puanı elde etmek istiyorlarsa ve nakit çalışılan bir işte çalışıyorlarsa mümkün olduğunca çek seklinde ödeme yapmaları tavsiye edilir ve bunların bankaya depozito etsinler ve elbette vergi ödemeleri hususunda dikkatli olmaları gerekir. 

Bankalar mı? Mortage Broker Şirketleri mi?

Bu sorunun kesin bir cevabı bulunuyor. Fakat müşterinin aldığı fazı oranı şu anki faiz oranında yüzde 1,5 -2 puan yüksekse refinans düşünülebilir.

Amerika’da toplam yüz birimlik mortgage kredisinin yüzde 68’i MATCH gibi mortgage broker şirketleri tarafından verildi. Kalan yüzde 32 bankalar tarafından sağlandı. Genelde insanlar bankalardan daha iyi puan alabilirim düşüncesinde vulunuyor fakat motgage broker firmaları büyük bankalar kadar iyi oranlar verebiliyor. Yine bankaların koşulları çok daha net olduğu için broker şirketleri kadar esnek olamayabiliyorlar.

ABD'den Türk yatırımcılara konut alın çağrısı!