Anadolu'nun Maslak'ı Ümraniye Tepeüstü

Kozyatağı, Kavacık derken son dönemlerin en flaş bölgelerinden biri de Ümraniye Tepeüstü olmaya başladı. Yükselen lüks iş merkezleriyle Anadolu yakasının Maslak'ını andırmaya başlayan Tepeüstü, Citibank, Bank Asya, TEB, Avivasa gibi kuruluşlara ev sahipliği yapıyor.

İstanbul'un Avrupa Yakası'ndaki iş ve alışveriş merkezlerinin yoğunluğu, metrekare birim fiyatlarının yüksekliği, trafik sorunu gibi faktörler, şirketleri Şişli-Levent-Maslak hattından uzaklaştırıyor. Özellikle son 5-6 yılda, Avrupa Yakası'ndan Anadolu Yakası'na bir ilgi yaşandı. Kozyatağı ve Kavacık, bu eğilimden en çok yararlanan bölgeler oldu. Şimdi ise yeni bir merkez yükseliyor; Ümraniye Tepeüstü.

Tepeüstü, son 3-4 yılda peş peşe yükselen plazaları ve konut projeleriyle dikkat çekiyor. Bazı şirketlerin merkez ofislerinin taşınmasıyla Anadolu'nun Maslak'ı olma yolunda ilerleyen Tepeüstü'nün konum olarak hem iki köprüye yakın hem de tüm anayolların birleştiği mevkide olması, şirketler açısından bölgenin tercih edilmesinin ana nedenini oluşturuyor.

Tepeüstü ve çevresindeki boş arsa stoku da yatırımcıları bu bölgeye çekiyor. Son iki yıldır birçok şirket, genel merkezlerini bu bölgedeki plazalara taşıyor. Tüm bunlar Tepeüstü bölgesinin hızlı bir dönüşüm içine girmesine neden oldu.

Bölge, TEM otoyolunun kestiği noktadaki kavşak çevresine konumlanmış olan merkezi iş alanı karakterli oluşumun yanı sıra, kuzeydoğuya doğru uzanan orman alanları ve konut projeleriyle de dikkat çekiyor. TEM otoyolunda Küçüksu kavşağının yapımı ve önümüzdeki yıllarda hafif metro hattı ile Marmararay projelerinin hayata geçmesiyle beraber, Tepeûstü'nün stratejik önemi biraz daha artacak.

Anadolu'nun Maslak'ı

Bölgeye ilk gelen şirketler arasında; Bayer Türk, BSH Ev Aletleri Sanayi, Enkay Group, Citibank, Casper Computer, Renault Mais ve Hisar International Hospital yer alıyor. Öyle ki; Casper bölgede 40 milyon dolarlık bir üretim merkezi inşa etti. Tepeüstü'ne gelen şirketlere son olarak Bank Asya, AvivaSA, Ulkar Holding, Türk Ekonomi Bankası (TEB), Sony Eurasia Pazarlama A.Ş ve Total Türkiye'de eklendi. Tepeüstü'nde yer alan bu şirketlerde yaklaşık 6 bin kişi çalışıyor.

Geçen yıl Ağaoğlu My City Projesi'nin yanında, My City Otel açıldı ve bu otel de plaza talebine paralel oluşan açığı kapatmayı amaçlıyor. Bölgede iki tane daha otel yapımı sürüyor. Fakat Tepeüstü, potansiyelini henüz tüketmiş değil. Örneğin; Üsküdar-Tuzla hızlı metro sisteminin duraklarından biri de Tepeüstü'nde olacak.

Yine Tepeüstü'nün hemen dibindeki Çakmak Sanayi Sitesi'nin de bölgeden taşınması gündeme getiriliyor. Bu durum, bölgeye yine ciddi ticari arsa kazandırmış olacak. Ve Microsoft'un yapmayı düşündüğü Teknokent'in de Tepeüstü'ne yakın olacağı ileri sürülüyor.

Kiraların seviyesi

Bu bölgede plazalarda yer alan ofisleri metrekaresinin 12 ile 20 dolandan kiralandığını ifade eden RE/MAX ABC-4 Ofisi Yöneticisi Abdullah Çetinkaya, bu ofislerin metrekare olarak 2 bin 500 ile 4 bin dolar aralığında satış fiyatlarının bulunduğunu kaydediyor.

Ümraniye'nin gerek yüzölçümü gerek nüfus yoğunluğu gerekse içerisinde barındırdığı çok yönlü yaşam arzlarından dolayı ticari  gayrimenkul açısından sürekli talep oluşturan bir bölge olduğuna işaret eden Çetinkaya, bölge hakkında şu bilgileri veriyor:

"Ümraniye ana caddesinin (Alem-dağ Caddesi) özellikle Haldun Alagaş'tan başlayıp Santral diye bilinen özel hastanelerin yoğunlaştığı bölüm arası, inanılmaz bir potansiyel taşıyor. Gelinen son noktayı bir örnekle anlatmak gerekirse; Ümraniye Çarşı mevkiinde 400-450 metrekare kullanım alanlı bitişik nizam cam giydirme bir binanı iç dekorasyonu ham halindeyken, istenen fiyat 6 milyon dolar."

Dükkanlar da değerlendi

Tepeüstü'nde ticari gayrimenkul talebi ile nitelikli konut talebi, birbirine paralel ilerliyor. Nitelikli konutların bulunduğu siteler de, nitelikli plazalar da hızla yükseliyor. Bu tip ticari merkezlerde çalışanların oluşturduğu konut talebine yönelik en büyük örnek; Ant Yapı ve TOKİ'nin Yeşil Vadi projeleri... Hatta Ağaoğlu Grubu, Tepeüstü'nde hiç tanıtımını yapmadığı bir plazanın da inşaatını bitirmek üzere.

Bu plazadaki ofislerin müşterisinin şimdiden hazır olduğu, grup şirketlerinin de bu ofislerdeki yerlerini alacağı yorumu yapılıyor. Tepeüstü'nden geçen ana cadde üzerindeki mağaza ve dükkanların metrekaresi 75 dolara kadar kiralanabiliyor. Hatta mağazaların kiralanma aşamasında astronomik 'hava paralan' istendiği konuşuluyor. Nitelikli ofis talebinin yanında, Ümraniye-Çekmeköy-Batı Ataşehir'de yeni yapılan nitelikli konut projelerinin ticari bölümleri de çok talep görüyor. Projeyi üreten inşaat şirketleri de bu talebi lehlerine çevirmek için ticari gayrimenkulleri satmayı değil kiralamayı tercih ediyor. Bu sitelerin konut sayıları ya da lokasyonları gereği, bu dükkanların her zaman işletmecileri hazır bulunabiliyor.

Konut projeleri de hareketlendirdi

İstanbul Anadolu yakasının yeni yüzü olan Çekmeköy-Ümraniye-Ataşehir üçgeninde yıllardır yapılan konut yatırımları sonucunda teslim edilen siteler ve daireler neticesinde bu bölgelerdeki nüfus yoğunluğunda önemli değişikler olmuştu. Kadıköy'e bağlı Ataşehir ve Ümraniye'ye bağlı Çekmeköy bölgeleri, artık ilçe statüsüne geçti. Bu gelişmelerin neticesinde bu üçgende de özellikle son iki yıldır aşırı bir ticari gayrimenkul ihtiyacı oluştu.

Ümraniye, TEM otoyolu ve Şile ke-sişimindeki kavşak çevresinde geliştirilen CarrefourSA Alışveriş Merkezi ile büyük ölçüde hareketlendi. Bunun yanı sıra İKEA ve M1 Meydan Alışveriş Merkezi projeleri ile uğrak yeri halir gelen Ümraniye'de, bölgenin perakende gelişiminin ilerleyen fazlarda Buyaka adındaki konut projesi ile Olivium Ümraniye Alışveriş Merkezi nin de hayata geçmesiyle birlikte çevredeki konut ve işyerlerinin sosyal ihtiyaçları da karşılanmış olacak.

Ekonomist