Ankara'da kentsel dönüşüm atağa kalktı!

Ankara’da son birkaç yıldır gayrimenkul sektöründe dikkat çekici bir hareketlilik yaşanıyor. Ankara'da Mamak, Altındağ başta olmak üzere bir çok ilçede kentsel dönüşüm atağa kalktı. Eskişehir yolu, Çayyolu, Bağlıca, İncek gibi yerlerde ise ofis, konut, AVM projeleri art arda yükseliyor.

Çankaya, gayrimenkul fiyatları açısından en dikkat çeken ilçe durumunda. Konut fiyatlarında Çankaya’yı Yenimahalle ardından da Ankara’nın nefes alabildiği ilçesi Gölbaşı takip ediyor.

Pursaklar ve özellikle de Saray bölgesi değerleniyor. Pursaklar’ın havaalanı güzergahında, protokol yolu üzerinde ve çevre yolu aksında yer alıyor olması ilçenin öne çıkan özelliklerinden.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme A.Ş.  Ankara  Bölge Müdürü. R.Volkan Kandemir’e göre Ankara’da gittikçe değerlenen 3 dikkat çekici bölge var. 

Konut ve ofis projelerinin yoğunluğunun gün geçtikçe artması olduğunu söyleyen Kandemir, karma iş ve yaşam konseptinin yaygın olarak kullanılmaya başlanmasıyla nitelikli projelerin arttığını söylüyor.

Ankara’da konut ve ofis satın alma durumu artık sadece barınma ve çalışma ihtiyacı doğrultusunda değil, bunun yanında eğlence, spor, rekreasyon, kültürel faaliyet vb. birçok ihtiyacı karşılamaya yönelik olarak gerçekleşiyor.

 "Ankara’da değeri artan bazı ilçelere de dikkat çekiyor. Şehirde birçok bölgenin belli oranlarda değerlendiğini ve bu bölgelerin daha çok yatırımcılara hitap ettiğini belirten Kandemir, “Akla gelen birkaç bölgeye değinmekte fayda olduğunu düşünüyorum. Bunlar Eskişehir yolu aksı ve çevresi, Bağlıca ve Beytepe-İncek bölgesi" diyor.

Eskişehir yolu aksı ve çevresi;

Ankara’nın gelişiminin sürdüğü en temel bölgesi batı yönünde Eskişehir yolu aksı ve çevresidir. Temelde son 10 yıllık sürece baktığımızda Eskişehir-Konya yolu kavşağından itibaren batıya doğru Eskişehir yolu üzerinde ve çevresinde kendine yer seçen kamu kurumları, AVM’ler, üniversite kampüsleri, kolejler, iş merkezleri, konut-ofis karma projeleri, oteller vb. yatırımlar sebebiyle bu aks ve çevresi yatırımcıların ilk tercihi olmaktadır. Bu aks üzerinde, Çukurambar Bölgesi Çayyolu metrosunun açılmasıyla birlikte ulaşım olanakları açısından çok iyi bir noktada yer alması ve son dönemde tamamlanan ve yapılmakta olan ofisprojeleri sebebiyle adeta iş hayatının vazgeçilmezi konumuna gelmiştir. Yine aynı aks üzerinde Eskişehir istikametinde Başkent Üniversitesi kampüsü geçildikten sonra Bulvarın karşı tarafında yaklaşık olarak sadece 1,5-2 km’lik bir kısımda yan yana markalı konut-ofis projeleri yükselmekte olup, tamamlanan projeler yanında birçok devam eden projede mevcuttur. Bu bölgeye hemen komşu arkasındaki (güneydoğusunda) kısım genel olarak dubleks villa tipi konutların ve ticari ünitelerin bulunduğu bir bölgedir. Aynı zamanda boş arsalarda çoğunluktadır. Söz konusu marka konut-ofis projelerinin tamamının tamamlanması sonrası arkasındaki bu bölgenin de mevcut değerlerini arttıracaktır.

Bağlıca;

Etimesgut ilçesi sınırlarında ve ilçe merkezinin güneyinde yer alan Bağlıca, Başkent üniversitesikampüsü ve Eskişehir yoluna yakınlığı ile birlikte mevcut bulvar bağlantısıyla son dönemde inanılmaz bir gelişme göstermiştir. Etimesgut ilçesine bağlı olmasına rağmen, sadece konumu itibariyle değil, mevcut yapılaşma düzeni, sosyo-kültürel yapısı ile Çankaya ilçesine bağlıymış gibi algılanmaktadır. Bağlıca, genel olarak iç kısımlarda çok katlı site tarzı yapıların, cadde üzerinde ticari ünitelerin yoğunlaştığı, inşa kalitesinin genel anlamda yüksek olduğu bir bölgedir. Buna bağlı olarak da gün geçtikçe talep artmaktadır. Bölgede hala boş arsalar mevcut olup, genel olarak bir yandan yapılaşma süreci devam etmektedir. Bağlıca bölgesinin yatırımcılar için hala değerini yitirmediği görülmektedir.

Ayrıca Etimesgut ilçe merkezi ile Bağlıca arasında kalan, Etimesgut Bulvarı’nın batısındaki kısımda boş arsalar çoğunlukta olup, bölge Bağlıca’ ya yakınlığı sebebiyle yatırımcılar için değerlendirilebilecek bölgelerdendir. Beytepe-İncek bölgesi; Çayyolu ile İncek bölgesini birbirine bağlayan bulvarın yakın zamanda açılmasıyla birlikte Beytepe bölgesinde nitelikli projeler görülmeye başlanmıştır.  Söz konusu projeler konumu ve kalitesine paralel olarak yüksek fiyatlarla pazarlanmaktadır.

Beytepe İncek bölgesi

Çayyolu ile İncek arasında kalan bölgede mevcut yapılaşma oranı şu an için kısmen az olsa da zaman içinde yüksek doluluk oranına sahip olacağı ve buna bağlı olarak da bölgenin daha da öne çıkacaktır. Bölge bu sebeple yatırımcılara göz kırpmaktadır.

Farklı bölgelere de kısaca değinecek olursak; Keçiören ilçesi Etlik semtinde halihazırda inşası devam eden Ankara Etlik Entegre Sağlık Kampüsü projesi daha inşaat süreci başlamadan proje halindeyken bölgede fiyatların kıpırdanmasına neden olmuştu. İçerisinde, sağlık kompleksi, sağlık bilimleri üniversitesi, kongre merkezleri ve ticari alanlar, yüksek teknoloji ve ARGE merkezi, otel,trijenerasyon sistemi (enerjinin elektrik, ısıtma ve soğutma olarak eş zamanlı biçimde işletmelerin kullanımına sunma olanağı veren sistem), helikopter pistleri barındıracağı belirtilen projenin 2018 yılında bitirilebileceği belirtilmektedir. Proje, bölgede hareketlilik yaratmasına rağmen, Etlik bölgesinin genel anlamda yapılaşmasını tamamlamış eski bir yerleşim olmasından dolayı bölgede yeni yatırım fırsatları sunmaktan ziyade, al-sat piyasasında daha fazla hareketlilik kazandırdığı görülmektedir. Eskişehir yolu üzerindeki Başkent Üniversitesi kampüsünün karşı tarafında yer alan Yaşamkent Bölgesi her ne kadar ilk yapılaşmaya başladığı dönemdeki yatırım fırsatlarını sunmasa da, her dönem değerlendirilebilecek bölgeler arasında yer almaktadır.Eskişehir yolunun kuzeyinde, Sincan Çiçektepe ile Eskişehir yolu arasında kalan Sincan ilçesine bağlı Yukarı Yurtçu ve çevresinde büyük kooperatif arazileri mevcuttur. Bölgenin Eskişehir yolu üzerinde kendine yer seçen Çankaya Üniversitesi’ne çok uzak konumda olmaması bölgeyi yatırımcılar açısından değerlendirilebilecek konuma sokmaktadır.Gölbaşı ilçesinde, Haymana yolu ve İncek kısmı daha çok tarla, arsa, müstakil konut ve hobi bahçesi anlamında yatırım fırsatları sunmaktayken, ilçe sınırlarında yer alan TED koleji kampüsü çevresinde inşa edilen çok katlı nitelikli projelerde talep görmektedir.   Akyurt ilçe sınırlarında planlanan Ankara Uluslararası Fuar ve Kongre Merkezi’nin yeri belli olduktan sonra bölgede yatırım anlamında genel bir hareketlilik olduğu görülmekteydi, ancak projenin bir türlü hayata  geçirilememesi sebebiyle bölge durağanlaşmış, son olarak projenin 30 Ekim 2017 tarihinde ihaleye çıkılacağı belirtilmişti. İhale sonrası netleşen bir durum olması halinde bu durumun bölgede tekraryatırım fırsatı sunabileceği düşünülmektedir.”

Konut Fiyat Artışı Bakımından İlk 5 İlçe Hangileri?

Volkan Kandemir, fiyat artış oranı olarak metrekare birim satış değeri açısından bakıldığında  Gölbaşı, Etimesgut, Altındağ, Pursaklar gibi ilçelerin dikkat çektiğini söylüyor.Fiyatların yüksekliği düşünüldüğünde ise Çankaya, Yenimahalle, Gölbaşı semtlerinin ilk sıralarda olduklarının görüldüğüne vurgu yapıyor. 

Pursaklar'ın son zamanlarda dikkat çektiğini dile getiren  Volkan Kandemir "Ankara’da daha merkezi konumdaki ilçeler göz önünde bulundurulduğunda, Pursaklar ilçesi nispeten daha dış çepere yakın konumda yer almaktadır. Pursaklar ilçesinin havaalanı güzergahında, protokol yolu üzerinde ve çevre yolu aksında yer alıyor olması ilçenin öne çıkan özelliklerindendir. Son dönemde ilçe merkezinin dış çeperinde ve Saray olarak adlandırılan bölgede çok katlı site tarzı yapılaşmaların artması aynı doğrultuda değer artışını da beraberinde getirmiştir" dedi.

Kentsel Dönüşüm Başkent’te Ne Aşamada?

“Genel anlamda gelişme sürecini tamamlamış bölgelerde kentleşme sürecinedaha uygun yeni yaşam alanları oluşturma faaliyeti olarak kendine yer edinmiştir. Temel olarak kentsel dönüşümle, yıpranmış konut, sanayi vb. alanlara yeni kimlik kazandırma, bu alanların dönüştürülmesi ve insan öğesi ile kentin işlevlerini yapısal, kültürel, rekreasyonel anlamda daha efektif şekilde bir araya getirmek hedeflenmektedir. Bu süreç içerisinde hem kullanım ömrünü doldurmuş yapı grupları yenilenmekte, yenilenirken de her açıdan günümüze uygun estetik ve güvenlik çözümleri yaratılmaktadır. Dönüşüm süreci içerisinde en hassas nokta, halihazırdaki eski yapı grupları ve taraflar ile sonrasında oluşacak yeni yapı grupları ve taraflar arasındaki sürecin hak kaybı yaşanmadan adaletli şekilde yürütülmesidir. Bu noktada kentsel dönüşüm sürecindeki her türlü hakkın çok net bir şekilde ortaya koyulması, değerlendirilmesi önem arz etmektedir. Gayrimenkullerin değerlenmesi durumu bu noktada devreye girmekte ve süreç içerisinde dönüşüm alanı içerisindeki gayrimenkullere ait hakların  adaletli şekilde dağılımına yönelik çalışılmalar yürütülmektedir. Ankara’da kentsel dönüşüm çeşitli bölgelerde yürütülmekte olup, proje aşamasında olanlar olduğu gibi, görüşme aşamasında, tespit aşamasında, uygulama aşamasında olan projeler mevcuttur. Bunların başında aşağıdaki projeler gelmektedir; 

1. Kuzey Ankara Girişi Kentsel Gelişim ve Dönüşüm Projesi
2. İskitler Merkezi İş Alanları Projesi
3. Ulus Tarihi Kent Merkezi Yenileme Projesi
4. Hamamönü Kentsel Dönüşüm Projesi
5. Yeni Mamak Kentsel Gelişim ve Dönüşüm Projesi

Harmoni Ankara’da Neler Yapıyor?

İstanbul merkezli Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş’nin  Ankara, Antalya, Malatya,  Adana  Samsun,  İzmir  ve Çanakkale’de de bölge müdürlükleri bulunmakta. Başında Volkan Kandemir’in bulunduğu Ankara Bölge Müdürlüğü de çalışmalarını yakın bir zamanda taşındığı yeni adresinde sürdürüyor. Kandemir yürüttükleri çalışmaları ile ilgili ise şunları anlattı: “Harmoni olarak Ankara ili ve Ankara Bölgeye bağlı diğer illerde Bankalara, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına, İnşaat Şirketlerine Resmi Kurumlara, özel şahıslara gerek teminat gerekse yatırım danışmanlığı yapılarak gayrimenkul değerleme rapor hazırlama hizmeti vermekteyiz. Ankara’da Çukurambar’da olan bölge ofisimizi, 15 Eylül 2017 tarihinde Mahall Ankara projesine taşımış bulunmakta olup, çalışmalarımıza yeni adresimizde devam etmekteyiz.”