Apartman yöneticileri ne iş yapar? Hukuki sorumlulukları var mı?

İster site olsun, isterse bir apartman; yöneticilik artık bir meslek haline geldi. Peki yönetici ne iş yapar? Hukuki yönden sorumlulukları neler? İşte detaylar...

İster site olsun, isterse bir apartman; yöneticilik artık bir meslek haline geldi. Ana gayrimenkulün sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması zorunludur. 

Capital'de yer alan habere göre; Avukat Selin Kırhan, site ve apartmanlardaki yöneticilik kavramını, yöneticinin yükümlülüklerini ve sorumluluklarını kaleme aldı. 

İşte, Avukat Selin Kırhan'ın 'Yönetici deyip geçmemeli' başlıklı yazısı...

Sevgili okurlar, bildiğiniz üzere "kentsel dönüşüm süreciyle birlikte” arz ve taleplerimize göre, site gibi toplu yaşam alanları hızlı bir artış gösteriyor. Hal böyle olunca; site ve apartmanlar, yine bizim ihtiyacımıza uygun olarak projelendiriliyor ve tasarlanan yeni yerleşim alanları bu ihtiyaçlarımızı karşılayacak şekilde yönetiliyor. Sonuç, profesyonel olarak kurulan birçok kişiye de istihdam sağlayan site yönetimi şirketleri. İster site olsun, isterse bir apartman; yöneticilik artık bir meslek.

Peki, yönetici ne iş yapar? Hukuki yönden sorumlulukları neler? 

Öncelikle, bahsetmek gerekir ki; site yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınarak yapılır. 634 sayılı iş bu yasa kapsamında, kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini ya kendi aralarından ya da dışarıdan, bir ila üç kişilik kurul seçerek belirleyebilirler. Ancak, ana gayrimenkulün sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Sekizden az bağımsız bölümlü ana gayrimenkul için yönetim uygulamaları, kat malikleri kurulu tarafınca yapılır. Bu bağımsız bölümler, tek kişinin mülkiyetinde ise, malik yasal olarak yönetici sıfatındadır. Aksi bir durum olmadıkça, yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir.

Yöneticinin görevleri ve hukuki sorumlulukları; 

-Kat maliklerince alınan kararları uygular.

-Site bakımı, güvenliği ve onarımı ile ilgilenir.  

-Genel yönetim işleri kapsamında aidatları toplar, aidat gecikmesi - ödenmemesi halinde kat malikleri hakkında yasal işlemlerin başlatır. 

-Ödemelerle ilgili bankada hesap açtırır ve bu hesaptan gerekli harcamaları belgeli şekilde yapar. -Defter tutar ve ilgili belgeleri saklar.

-Kat maliklerini olağan - olağanüstü toplantılara çağırır. Yönetici, her genel kurul öncesinde o tarihe kadarki elde edilen gelirlerle yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.

-Site kat malikleri kurullarında, yapılması gereken; gelir - gider hesaplarının apartman girişine asılmasıdır. Kat malikleri böyle bir karar alırsa yönetici bu karara uymakla ve denetlemekle yükümlüdür.

YÖNETİCİ, KAT MALİKLERİNE KARŞI VEKİL GİBİ SORUMLUDUR!

Yönetici, site yönetimi adına açılan davalarda tebligatları kabul eder. Dolayısıyla yöneticiler, görev ve sorumlulukları konusunda maliklere karşı Borçlar Kanunu kapsamında sorumludurlar.

Biz hukukçuların sıkça karşılaştığımız bir diğer soruysa; yönetici, görevini kötüye kullanırsa ne olacak? 

Örneğin; yönetici, görevi başındayken kendisine ödenen paralari, şahsi hesabına aktarır ve kullanırsa Türk Ceza Kanunu uyarınca; güveni kötüye kullanma suçu ile yargılanır. Bu suç kapsamında, suçun ispatı halinde yöneticinin bir yıldan yedi yıla kadar hapsi istenebilir.

Site yöneticisi ortak alanı istediği gibi kullanabilir mi?

Apartman yöneticisi bunu yapıyorsa dikkat!