Apartmanların ortak kullanım yerlerinin, baz istasyonu olarak kiraya verilmesi
Tüzel kişiliğe sahip olmayan apartman yönetimlerinin gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunmadığı gibi, baz istasyonlarını işleten kurumlara kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyeti de bu yönetimlere ait değildir.
Dolayısıyla anılan yerlerin kiralanmasında elde edilen kira gelirleri ile ilgili vergisel yükümlülüklerin, bu gelirleri elde edenlerce yerine getirilmesi gerekiyor. Nitekim, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 45. maddesi uyarınca kat maliklerinin oy birliği ile aldığı karar sonucu, apartman yönetimi tarafından kat malikleri adına kiraya verme işlemi söz konusu.
Kira ödemeleri yönetim veya yönetim kuruluna yapılsa dahi elde edilen gelir maliklerin geliridir. Elde edilen kira gelirlerinin apartman yönetimleri tarafından tahsil edilip, apartmanların ortak giderlerinde kullanılması, bu gelirlerin yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda vergilendirilmesine mani teşkil etmez.
Kiralama İşleminin Gelir ve Kurumlar Vergisi Karşısındaki Durumu
Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde, maddede sayılan mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı sayılacağı, bu mal ve hakların ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlerine göre hesaplanacağı hüküm altına alınmıştır. Söz konusu maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olup, bu geliri elde edenler ise gayrimenkul sermaye iradı mükellefidirler.
Aynı Kanun'un 94/5-a maddesi ile de 70. maddede sayılan mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden gelir vergisi tevkifatı yapılacağı hüküm altına alınmıştır (Tevkifat oranı, 2006/11449 sayılı BKK ile 01.01.2007 tarihinden itibaren yüzde 20 olarak belirlenmiştir ).
Kurumlar Vergisi Kanunu'nda da kurum kazancının gelir vergisi mevzuna giren gelir unsurlarından oluşacağı, safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanunu'nun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.
Buna göre, apartman yöneticileri tarafından apartmanların ortak kullanım yerlerinin GSM telefonlarını işleten şirketlere kiralanması sonucu elde edilen kira gelirleri kat maliklerinin hisseleri oranında elde edilen gelirler olup, söz konusu gelirlerin vergilendirilmesi kat maliklerinin konumuna göre farklılık gösteriyor.
Kat maliki gerçek kişi ve gayrimenkul ticari işletmeye dahil değilse, gelirin bu gayrimenkule isabet eden kısmı gayrimenkul sermaye iradı sayılacak ve genel esaslara göre beyan edilecek. GSM telefonlarını işleten kiracılar da, bu kısım üzerinden Gelir Vergisi Kanunu'nun 94/5-a maddesi gereğince yüzde 20 oranında gelir vergisi stopajı yapacaklar.
Gayrimenkul ticari işletmeye kayıtlı ise elde edilen gelir ticari kazancın bir unsuru sayılacağından, gelirin gayrimenkule isabet eden kısmı için fatura düzenlenecek ve ticari kazançla ilgili esaslara göre vergilendirilecek. Bu nedenle GSM işletmecisi kiracılar tarafından gelir vergisi tevkifatı yapılmayacak.
Kiralama İşleminin Katma Değer Vergisi Karşısındaki Durumu
Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 17. maddesinin 4-d bendinde, iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemlerinin katma değer vergisinden istisna olduğu açıklanmıştır.
Konu ile ilgili olarak yayımlanan 31 seri no.lu KDV Genel Tebliği'nin "İşletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işleminin katma değer vergisi karşısındaki durumu" başlıklı (B) bölümünün 2. fıkrasında; "... Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde sayılan mal ve haklar arasında yer alan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri bir iktisadi işletmeye dahil olmamaları şartıyla Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 17/4-d maddesine göre vergiden müstesnadır. Dolayısıyla, bir iktisadi işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemlerinde katma değer vergisi ve sorumluluk uygulamasının söz konusu olmayacağı tabiidir." denilmektedir.
Buna göre;
Kat maliki gerçek kişi ve gayrimenkul ticari işletmeye dahil değilse, gelirin bu gayrimenkule isabet eden kısmı, Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 17/4-d maddesi gereğince katma değer vergisinden istisna olacak.
Gayrimenkul ticari işletmeye kayıtlı ise elde edilen gelir ticari kazancın bir unsuru sayılacağından, gelirin gayrimenkule isabet eden kısmı için fatura düzenlenmesi ve Katma Değer Vergisi hesaplanması gerekiyor.
Şükrü Kızılot / Hürriyet Emlak
