Arsa alanlar her dönem kazançlı!
İstanbul'un Karadeniz kıyısındaki ilçesi Şile; gayrimenkul yatırımcıları için her dönem gözde.
Şile bugün; plajları, otelleri, doğal güzellikleri, piknik alanları ile özellikle yazları İstanbulluların en gözde mekanlarından biri. Şile son yıllarda sadece turizmle anılmıyor. Şile'nin köylerinde gayrimenkul hareketi de hızlandı. Şile gayrimenkul yatırımcılarının son yıllardaki ilgisine rağmen nüfus olarak hâlâ bakir kalmayı başarabilmiş bir ilçe... İlçe, Marmara Bölgesi'nin kuzey doğusunda, Karadeniz kıyısında yer alıyor. Doğusunda İzmit-Kandıra, güneydoğuda İzmit-Derince, güneyde Pendik ve Gebze, güneybatıda Ümraniye ve batıda ise Beykoz ilçeleriyle çevrili. Nüfusun üçte ikisi Ağva dahil 58 köyde yaşıyor. 58 köyün 38 mahallesi, ilçe merkezinin 4 mahallesi var. Köyler; merkez, Ağva, Yeşilvadi, Teke bucaklarına bağlı.
Turyap Şile Cumhuriyet Caddesi Ofis Yöneticisi Yılmaz Özden, ilçede köylerin çoğunlukla Ağva ile birlikte anılan ve Beykoz-Polonezköy yönündeki köyler olmak üzere ikiye ayrıldığını söylüyor.. Şile'nin 58 köyünden, Yeniköy hariç hepsinin Anadolu'ya ilk yerleşen Türk boyu "Manavlar" tarafından kurulduğunu hatırlatan Yılmaz Özden, İstanbul'a yakın Polonezköy-Beykoz arasında yer alan ve Ömerli'den giriş yapılan köylerin (Kurna, Sahilköy, Alacalı, Doğancılı, Sofular) değerli hale geldiğini, bu köylerin dışında sahil kesiminde yer alan Kabakoz, İmrenli, Karacaköy, Şuayipli'nin de son dönemde gayrimenkul yatırımcılarının dikkatini çektiğini ifade ediyor.
Köy içlerinde yüzde 50 imar
Şile'nin turistik beldesi Ağva'ya bağlı köylerden Göçe, Kurfallı, Geredeli, Çelebi ve Kadıköy'ün de öneminin arttığını vurgulayan Özden sözlerine şöyle devam etti:
"Fiyatlar ise emsal oranına göre, imar durumuna göre değişir. Çoğu yer imarlı tarla görünümünde. Sahilköy, Alacalı, Doğancılı, Sofular'da imar da var. Bu köylerde birçok arsa var ve yüzde 30 imarlı. Her bir köyün merkezinde yüzde 50 imar olduğunu hatırlatalım. İmar çıkmış köylerde metrekare fiyatları 100 YTL'yi buluyor, hatta geçtiği oluyor. Bir dönüm yeri 100 bin YTL olarak düşünürseniz, 1 dönüme 300 metrekare üzerine ev yapılır. Diğer bütün köylerde, köy çekirdeğinin dışında kalan bölgelerde imar oranı yüzde 5'i geçmez. Yüzde 5 imarlı kadastral yol geçmiş tarlaların metrekare fiyatları ise köyüne göre değişmekle birlikte 30 YTL ile 70 YTL arasında değişir. Köyün durumuna, ana caddeye yakınlığına göre fiyatlar değişir"
Merkeze yakın köylere rağbet
Su havzasına alınan bazı köylerin ise yatırım amaçlı düşünenlere sıkıntı yaratabileceğini söyleyen Yılmaz Özden, bu köyler arasında Ulupelit, Gökmaslı, Ovacık'ı saydı. Bu köylerde dere tarafının dere ve su havzaları olması nedeniyle imarsız olduğunu aktaran Yılmaz Özden, "Baraj havzası ve su topama yerleri olarak planlanıyorlar. Bazı köylerde ise Melen Projesi yüzünden birçok yer istimlak aldı. Melen Çayı'nı Ömerli Barajı'na getiren boruların geçtiği köylerde istimlakler yapıldı" dedi.
Öte yandan Ağva'nın köylerinde, Ağva'ya yakın arazilerin metrekaresi 40 YTL, uzak köylerdeki arazilerin metrekaresi ise ortalama 20 YTL'den satılıyor. Yüzde 50 imar olan köy içlerinde ise arsa kalmadığı ifade ediliyor. Karadeniz otoyolunun Şile'den geçecek olmasından dolayı bir ilgi olduğuna dikkat çeken Yılmaz Özden, "Şile'ye yakın mahalle ve köylere daha çok ilgi var. Ağva'nın yakın köylerine de ilgi var. Sahilköy, Sofular, Alacalı, Kurna, Sofular gibi köyler ise denize sahili oldukları ve imar bulunduğu için özel ilgi görüyorum" ifadelerini kullanıyor.
Ağlayankaya'da metrekaresi 300 YTL
Bazı yatırımcı ve vatandaşların ise çiftlik kurmaya uygun araziler aradığını belirten Yılmaz Özden, "Yeniköy ve Teke, çiftlik için uygun. Kabakoz ve İmrenli de sahilde ve ilgi görüyor. Kabakoz Şile'ye 5 kilometre mesafede, ilgi gören Ağlayankaya ise Şile'nin bir mahallesi. Bir yanda Ağlayankaya ve diğer yanda Kumbaba mahalleleri Şile merkez sayılır. Bunların yanında Çayırbaşı, Balibey, Çavuş gibi mahalleler de yazlık için uygun, imarlı arsalar var. Arsaların imar oranı yüzde 25-45 arasında" diye konuşuyor.
Ağlayankaya'da, denize doğru eğimli olması nedeniyle tüm evlerden deniz görülüyor. Ağlayankaya'da arsaların metrekaresine 300 YTL'nin üzerinde bile istendiği oluyor. Kumbaba mahallesi de deniz kenarı fakat düz alana yayılıyor. Evlerin çoğu deniz görmüyor, ama düzlük olmasının avantajı düzgün bir yerleşim sonucunu doğuruyor.
Doğalgazın bağlanmış olmasının Şile ve merkeze bağlı mahallelerde yaz-kış oturanların sayısında artış sağlayacağını söyleyen emlakçılar, bu konuda "Şile'nin, 10 yıl sonra İstanbul'un semti olması beklentisi var. İstanbul'da, nereden yola çıktığınıza bağlı olmakla birlikte 30-45 dakika içinde Şile plajlarına ulaşabilme avantajınız var. Yollar ikişer gidiş gelişli hale getirildi. Çalışmalar devam ediyor. Taşdelen, Sarıgazi, Alemdağ gibi bölgelerde çalışanlar da oturmak için artık Şile'yi tercih etmeye başladı" şeklinde bilgi veriyorlar.
Yazlık için öne çıkan köyler
Şile'nin yaz aylarında 220 bin nüfusa olaştığını şöyleyen Yılmaz Özden, "Dört yıl önce dönümü 20-30 bin YTL olan arsalar şimdi 200 bin YTL'yi buldu. Kazanç potansiyeli büyük. Nüfusa da bağlı olarak ileride Carrefour ve Migros gibi hipermarketler gelecektir" diyor.
Şile ve köylerinde yıllardır hizmet veren Yılmaz Emlak sahibi Yaşar Yılmaz da; Sahilköy, Doğancılı, Kurna, Alacalı'nın çok rağbet gördüğünü, Şile ile Ağva arasındaki sahil köylerine de ilgi olduğunu ifade ediyor. Sahilköy'de arsaların metrekaresinin 100-200 YTL olduğunu aktaran Yaşar Yılmaz, "Doğancalı ve Alacalı da aynıdır. Tarlaların metrekaresi ise 70 YTL'nin altında. Bu dediklerimiz imarlı yerler... İmarsız ve 2-B arazilerini bunlara katmıyorum. Sahilköy-Şile arasında 2-B tipi yerlerde metrekaresi 40-50 YTL'ye yerler bulunabilir" diyor.
Mevcut arsalardan da örnekler veren Yaşar Yılmaz, bu konuda şu bilgileri veriyor:
"Sahilköy'de 690 metrekare arsa 55 bin YTL. İmarı yüzde 30. Doğancılı'da 1.5 dönüm arsa 100 bin YTL. O da yüzde 30 imarlı. Deniz kenarında, bir dönüm arsaya 200 bin YTL isteniyor. Bu arsada deniz yakın. Herkes kendince bir fiyat isteyebilir ama, ortalama fiyatlar, metrekaresi 100-150 YTL. Sahilköy'de metrekaresi 100 YTL'nin altında yerler de var. Deniz tarafı bu söylediğim fiyatlara... Sahilköy, Alacalı, Doğancılı'da köyün arka tarafında, ormana yakın yerler ise metrekaresi en düşük 50 YTL'ye bulunabilir. Bazılarının yüzde 5 tarla imarı var"
Dönümü 10 bin YTL'ye tarlalar
Yaşar Yılmaz'ın verdiği bilgiye göre; Sahilköy'de yüzde 15-30 imarlı arsalar var. Köy içinde ise yüzde 50 imar bulunuyor. Kadastro yolu olmayan yerleri ise emlakçılar tavsiye etmiyor. Şile'nin sahile uzak Değirmençayırı, Teke gibi köylerinde fiyatların biraz daha düşük olduğunu söyleyen Yaşar Yılmaz, "Daha küçük köylerde ise metrekaresi 10 YTL'nin bile altında tarlalar bulunabilir" diyor. Şile'nin sahil köylerinde 100-120 bin YTL'den başlayan müstakil ev veya villalar bulunabileceğini söyleyen Yaşar Yılmaz, "Örnekler vermek gerekirse; Sahilköy'de 75 metrekare taban oturumlu, 150 metrekarelik villa 160 bin lira. En düşük 130 bin YTL'ye, krediye uygun yerler de bulunabilir. Çoğu binalar krediye uygun değil" şeklinde ifade kullanıyor.
"Yol geçecek, köprü bağlantısı
olacak diye satanlara dikkat"
Yılmaz Emlak'ın sahibi Yaşar Yılmaz, Şile'nin köylerinde yatırımcıların sabırlı olmaları halinde nakit sıkıntısı yaşayan mülk sahiplerinden avantajlı fiyata alım yapabileceğini söylüyor. Nakit sıkıntısı yaşayıp 200 bin YTL'lik yeri 150 bin YTL'ye satanlar çıktığını ifade eden Yaşar Yılmaz, "Mecbur kalıp satan çıkabiliyor. Ben böyle bir satışa yakın zamanda aracılık ettim" diyor. Şile'deki hangi köye bakarsanız bakın, "Üçüncü köprü yolu geçecek, Karadeniz Otoyolu geçecek" şeklinde yorumlar yapılıyor. Bu tip sözlere kanmamak, bölgeyi iyi araştırmak gerektiğinin altını çizen Yaşar Yılmaz, "Kaldı ki üçüncü köprü ve Karadeniz Otoyolu'nda kesinleşen güzergah yok" uyarısında bulunuyor.
Bazı köylerde dönümü 30-40 bin YTL'ye tarla satıldığını, oysa aynı yerlerde gerçek rakamın ortalama 15 bin YTL olduğunu belirten Yaşar Yılmaz, bu konuda "Fiyatı yüksek olan yerler asfalt kenarıdır. Hiç yolu olmayan yeri size gösterir... Elini uzatır bir tepeyi gösterir. Hiç yolu olmayan yeri zaten 5-6 bin YTL'ye alabilirsiniz. Geçtiğimiz haftalarda 30 dönüm bir yer vardı, Değirmençayırı'nda. Kadastro yolu yoktu, dönümü 6 bin YTL'ye satıldı. Yolu düzgün olan yer, arabayla düzgün gidilebilir yer 25-30 bin YTL'ye alınabilir" şeklinde açıklamada bulunuyor.
58 köyün dokuzunda imar var
Şile'de iç kısımlarda son dönemlerde ilgi görmeye başlayan köylerin yanında, sahil kesiminde imarlı köyler de var. Şile'ye yaklaştıkça arsaların metrekare fiyatı yükseliyor. 58 köyün dokuzunda imar var. İmar olan köylerde de tarla imarlı yerler bulunuyor. Bu köylerle belirli yerler yüksek imara sahip. Yatırım amaçlı düşünenlerin imarsız yerleri, yani yüzde 5 imarlı olanları almaları öneriliyor. İmar çalışmasının tamamlanması halinde prim potansiyeli taşıyan yüzde 5 imarlı tarlalar halen bazı köylerde dönümü 10-15 bin YTL'den başlıyor. Hacılı, Çelebi, Kadıköy, Degirmençayırı, Ovacık, İmrendere gibi köylerde, yüzde 5 imarlı yerler bulunabiliyor. Köy özelliğini kaybetmemiş, yazlık villaların gelmediği köylere bu anlamda rağbet başlamış... Şile'nin bitişiğindeki Kumbaba, Ağlayankaya, Çayırbaşı, İmrenli, Sahilköy, Doğancılı, Alacalı, Kurna gibi köy ve mahallelerde villalar daha yoğun. Site içlerinde bitişik nizam, veya ikiz villaların tekini uygun fiyatlara bulmak mümkün. Site içinde bu tip villalar 100 bin YTL'den başlıyor.
Şile'de yatırım yaparken bunlara dikkat edin!
Merkeze bağlı mahalleler ve sahildeki birkaç köy hariç imar oranı yüzde 5. Köy içleri bu kapsam dışında. Diğer bütün köylede kadastro yolu geçen yerlerde tarla imarı (yüzde 5) var.
Köylerde imar için İstanbul Büyükşehir Belediyesi çalışma yürütüyor. 2-5 yıl içinde imar çalışmalarının netleşmesi bekleniyor.
Yatırım amaçlı düşünenler için fırsatlar var, fakat nereden ve nasıl alacağınız da önemli.
Kadastro kaydını çok iyi incelemek gerek.
Kurumsal emlakçılardan yardım almanız öneriliyor. Kurumsal firmalardan hizmet alanlar, karşılarında şikayet edebilecekleri yerleri de bulabilir.
Köy içlerinde metrekare fiyatları yaklaşık 100 YTL. 300 metrekare yer 30 bin YTL.
Ağva'nın köyleri de yatırımcılar için potansiyel taşıyor... Ağva merkeze uzaklığı arttıkça, metrekare fiyatı düşüyor.
Çiftlik evi yapmak isteyenler için de, Ağva Kurfallı'da dönümü ortalama 60 bin YTL'ye, Göçe'de dönümü ortalama 40-50 bin YTL'ye, Geredeli'de dönümü ortalama 30 bin YTL'ye, Kadıköy ve Çelebiköy'de dönümü ortalama 20 bin YTL'ye araziler bulunabilir.
Ahmetli, Satmazlı, Alacalı, Çayırbaşı da, merkeze yakınlığı yüzünden öneriliyor.
Bu köylerden Satmazlı'da yüksek imar olmayan yerlerde metrekareleri 50 YTL'ye, 2 dönümü 100 bin YTL'ye, çiftlik evine uygun arazi alınabilir.
Ağva merkez, yazlık konut açısından daha gelişmedi Yeni yeni yapılanma var.
Ağva'dan 5-6 kilometre sonra, İstanbul il sınırı bitiyor. İstanbul il sınırından sonraki Kandıra köylerinde dönümü 10 bin YTL'ye arazi bulunabiliyor. Dönümüne 5 bin YTL istenen köyler bile var ama uzaklık, ulaşım sorunu var.
Okhan Şentürk/Ekonomist