Arsa alırken ve proje geliştirirken nelere dikkat etmek gerekir?

Gayrimenkul denince insanların aklına öncelikle konut gelse de, konutların tüketicilere ve yatırımcılara sunulması aşamasına gelmesinin ardında çok ciddi bir çalışma bulunmaktadır. Nitekim bu gibi projelerin geliştirilme aşamasında birçok risk bulunmakta olup, bu riskleri bertaraf edebilmek için yoğun bir emek sarf edilmektedir. Satışa sunulan konutun inşasından, proje çiziminden tutun da, arazilerin geliştirilme sürecinde yaşanan hukuki ve teknik problemler, Belediye ve İdari Kuruluşlarla yaşanan sıkıntılar ve finansman problemleri gibi birtakım başlıklar halinde sıralayabileceğimiz birçok sıkıntı ile karşı karşıya kalındığına sektörde sıklıkla şahit olmaktayız. Bu bağlamda Avukat Kadir Kurtuluş’a arsa alırken veya mevcut bir arsa üzerinde projeye başlamadan önce yapılması gerekenleri sorduk. Kurtuluş, Müteahhitlerin ve yatırımcıların dikkat etmesi gereken hususları bizim için kısaca başlıklar halinde sıraladı...

1) Arsanın Bağlı Bulunduğu Tapu Müdürlüğü'nden arsanın mülkiyet, dava ve haciz durumlarının detaylı biçimde irdelenmesi gerekmektedir!

Arsayı bulduktan sonra yapılması gereken ilk şey, arsanın hukuki durumunun incelenmesi olmalıdır. Nitekim arsa alım satımı için görüştüğünüz kişinin o taşınmazın gerçek maliki olup olmadığı veya o taşınmaz üzerinde kaç tane malik olduğu ve bu maliklerin ne kadar hisselerinin bulunduğunu Tapu Müdürlüğünden yapılacak araştırma sonucu netleşecektir. Nitekim taşınmaz üzerinde süregelen bir dava, tedbir ve davalı şerhi gibi tasarruf yetkisini kısıtlayıcı durumlar olabileceği gibi, taşınmazın üzerinde haciz, ipotek gibi hukuki problemlerle de karşılaşılmaktadır. Nitekim bu gibi hukuki kısıtlamalar ve durumlar, arsanın geleceği ile ilgili hayati önem taşıyıp, bu yer için gerçekten yatırım yapılıp yapılmaması gerektiğine dair kişiye mühim bir veri sunar. Örneğin bu yer üzerinde yıllardır süren bir dava olması, bu yerle ilgili tasarruf yetkinizi kısıtlayacak ve dolayısıyla bu yer üzerindeki yatırım kararınızı direk etkileyecektir. Yine taşınmaz üzerinde yüklü miktarda haczin bulunması, taşınmaz maliki ile yapılacak olan pazarlık aşamasında oldukça büyük önem arz etmektedir. Arsalar üzerinde uzun yıllardır çözülemeyen problemlerin olduğu gibi durumlarda, bazı yatırımcı ve müteahhitler daha fazla zaman ve para kaybı yaşamak istemezken, bazıları ise proje geliştirme stratejilerini bu problemleri göze alarak planlamaktadır. Yani kısacası hangisini tercih ederseniz edin, var olan gerçek hukuki durumu bilmek elzem olup, basite indirgeyebileceğiniz bir konu değildir.

2) Arsanın bağlı bulunduğu Belediye, İmar Müdürlüğü vb. kurumlarda titiz bir araştırmanın yapılması gerekmektedir!

İlgili taşınmazda yapılacak hukuki inceleme ile taşınmazın imar durumunun bilinmesi ve imar ile ilgili yaşanabilecek olası problemlerin öngörülmesi, yatırımcının kararında değerlendirme içine almaya zorunlu olduğu noktalardan biridir. Nitekim arsa alımı işleminde veya var olan bir arsa üzerine yapılması düşünülen bir inşaat projesinde en önemli bilinmesi gereken şeylerden biri de, bu yerin imar durumunun ne olduğu ve inşaata engel bir durumun olup olmadığıdır. Bu sebeple taşınmazın bulunduğu arsanın emsali ve benzeri imar durum bilgilerinin Belediye ve İmar Müdürlüklerinde araştırılması ve net biçimde öğrenilmesi gerekmektedir. Yine taşınmazın bulunduğu bölgeye ait imar plan notlarının incelenmesi unutulmamalı ve plan notlarında yazılı hususların yapılması düşünülen projeye ne gibi getirilerinin ya da götürülerinin olduğu teker teker hesaplanmalıdır. Böylece yapacağınız yatırımın size getireceği karlılığı daha kolay kestirebilirsiniz. 

Bunun yanında her zaman imarlı bir yerden yatırım yapmak karlı olmayabiliyor. Bazen yatırımcılar, emsallerine göre daha uygun fiyatlara sahip olması sebebiyle gelişmesi beklenen ve henüz imar çalışması yapılmayan bölgeleri tercih ederek bu yerlerde yatırım yapabiliyorlar. Belirli bir süre bekledikten sonra hazırlanması beklenen ve daha sonra onaylanan imar planlarına göre yapmış oldukları bu yatırımlarını şekillendiriyorlar. Tabi bu gibi yerler, yatırımcı ve müteahhitler için daha fazla risk taşımaktadır. Bu kadar hızlı gündem değiştiren bir ülkede yaşanabilecek sürpriz gelişmeler tarafları hem olumlu hem de olumsuz etkileyecektir. Yine bu gibi yerlerin değişik hukuki nitelikleri de olabilir. Örneğin 2B, Tapu Tahsisli vb yerlerde hem Belediye ayağında hem de diğer muamelelerde daha farklı usuller mevcut. Bu sebeple böyle yerlerde yapılması düşünülen yatırımlardan önce hukuki mevzuata hakim olunması ve idari prosedürleri halletmekte ki tecrübe ileride oluşabilecek hak kayıplarını minimum seviyeye çekecektir.

3) Arsa Üzerindeki idari ve diğer kısıtlamalara dikkat edilmeli ve yatırımınızı şekillendirirken, taşınmaz üzerinde bulunan şerhler mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır!

Gayrimenkul sektörü ve dolayısıyla Gayrimenkul Hukuku çok geniş bir alan olup, birçok başka dal ile entegre olmuş durumdadır. Bu nedenle bazı tanımlamalar ile hukuki veya idari engellerle ilk defa karşı karşıya kalabiliyorsunuz. Örneğin bazı taşınmazların üzerinde Kültür ve Koruma Kurullarının şerhi, muvakkat inşaat şerhi, İstanbul için örnek vermek gerekirse İski Şerhi, vakıf şerhleri  vb, özel türlerde şerhler olabiliyor. Böyle durumlarda doğal olarak bu taşınmazlar üzerinde yapılabilecek tasarruflarda daralmaya başlıyor. Bunların ne anlama geldiği ve bu gibi yerlerde neler yapılıp neler yapılamayacağı hususu için derin bir araştırma yapılması gerektiği gibi ihtiyaç duyulduğu takdirde ilgili mercilerle bağlantıya geçip çözüm yollarının bulunması mühimdir. Aksi takdirde atılacak yanlış bir adımın telafisi mümkün olmayacak ve uzun veya kısa vadeli beklentilerin gerçekleşmesi zorlaşabilecektir. Yine geçen yazımda belirttiğim gibi doğal veya arkeolojik sit alanlarının bazılarında inşaat yapma yasağı mevcuttur. Bu durumun ise yatırım kararında ne kadar etkili olduğunun tekrardan altını çizmeme gerek olmadığı kanaatindeyim.

4)  Kentsel Dönüşüm Yasası ile ilgili durumlar dikkatlice irdelenmeli ve mevzuat ile uygulamada tecrübe sahibi olunmalıdır!

Yine hukuk dünyamıza birkaç yıldır girmiş olan ve sektörün lokomotifi olması beklenen Kentsel Dönüşüm süreci de, özellikle proje geliştirme aşamasında dikkat edilmesi gereken hususlardandır. Nitekim bir bölgenin rezerv alan ilan edilmesi veya riskli bölge olması, bu gibi yerlerde ilerleyeceğiniz yöntem üzerinde oldukça etkili bir rol oynamaktadır. Nitekim 2/3 çoğunluk kuralı, yeni yeni uygulanmaya başlayan kamulaştırma hakkı, kira yardımları, arsa maliklerinin hakları, itiraz ve dava süreçleri ve yasanın ve yasaya bağlı yönetmeliğin getirdiği diğer kolaylıkların hepsi dikkate alınarak bunların toplamının ortak bir havuzda değerlendirmesi yoluyla çözüm haritası oluşturulmalıdır. Özellilke çok malikli arsalarda , projeye başlamadan veya yıkım yapılmadan önce şerefiye değerlemesi yapmak sonrasında çıkacak problemlerin önüne geçmek adına önemlidir.

5) Alacağınız Arsanın Çevresinde Olan Biteni De Göz Ardı Etmemelisiniz!

Bir proje geliştirilmek istendiğinde proje alanınızın çevresindeki gelişmeler hukuken önem arz etmektedir. Örneğin baraj havzalarına belirli mesafelerdeki arazilerde konut projeleri sınırlı emsal oranlarıyla yapılabilmektedir, ya da imarsız yerlerde alacağınız arazilerde yol çalışmaları düşündüğünüz projeyi yapılamaz hale getirebilir. Arsanın üzerinde işgalci var ise bu işgalcileri tahliye etmek düşünüldüğü kısa sürede ya da kadar kolay olmayabilir. 

Esasında arazi geliştirme, satın alma ya da proje geliştirme işlerinde tüm bu hukuki süreçler ve her bölgenin kendine özel durumları, yatırımın kaderini belirleyecek ölçüde önem arzetmektedir. Bu nedenle bu gibi yatırımlara girişmeden evvel yatırım yapılacak gayrimenkulün durum tespitinin, yukarıdaki uyarılarımızda dikkate alınarak, yaptırılmasını  ya da profesyonel şirketlerden Gayrimenkul Due Diligence hizmeti alınmasını tüm yatırımcılara ve geliştiricilere tavsiye ediyoruz. 

Avukat Kadir Kurtuluş