Arsa almak için en uygun dönem ekim ile mart arası

Ekol AŞ Sorumlu Değerleme Uzmanı Dönmez, arsa alacakları uyardı; ''Önce amacı belirleyin sonra yetkililerden alınabilecek her bilgiyi alın!''

En değerli arsaların Göktürk ve Boğazköy'de olduğunu belirten Dönmez, "Fiyatlar 6 kat arttı" dedi Ekol AŞ Sorumlu Değerleme Uzmanı Dönmez, arsa alacakları uyardı; "Önce amacı belirleyin sonra yetkililerden alınabilecek her bilgiyi alın!"..

Ekol AŞ Kurucu Ortak ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Halil Dönmez, Büyükdere Caddesi ve çevresindeki arsaların fiyatlarının üç yılda dokuz kat arttığını belirtti. Balmumcu'da Barbaros Bulvarı arkasında kalan ve üzerinde gecekonduların bulunduğu arsaların çok değerli olduğunu dile getiren Dönmez, "Bunları, dönüşüm projeleriyle değerli arsalar haline getirmek mümkün" dedi. Dönmez'le İstanbul'daki karlı bölgeleri ve arsa alırken dikkat edilmesi gereken noktaları konuştuk.

* Arsa alımında dikkat edilmesi gerekenler nedir?
Öncelikle amacın ne olduğu belirlenmeli. Böylece ihtiyacın tam olarak tanımlanması gerekiyor. Alınmak istenen tarlanın veya arsanın mülkiyetinin, şüpheli olmayan, net bir mülkiyet hakkı olması gerekiyor. Bunun için, öncelikle tapu kayıtlarının incelenmesi, önceki mülkiyet sahipleri, alım satım sıklığının ve son malikin ediniş tarzının araştırılması yerinde olur. Tapu kütüğünde mülkiyeti kısıtlayan hak ve mükellefiyetin olup olmadığına da bakılmalıdır.

* Arsa alımında optimum faydanın sağlanacağı bir dönem ya da mevsim var mı?
Genel ekonomik trendlerin ne olduğu, ülkede ve dünyada gayrimenkul piyasasının durumu ve geleceğe ilişkin tahminler, hukuksal düzenlemelerin aşaması ve yeni düzenlemelerin analiz edilmesi faydalı olur. Bunun dışında arsa alımı için genel olarak ekimmart döneminin uygun olduğunu söyleyebiliriz.

* Yer tespiti için ne yapılması gerekiyor?
İhtiyaç duyulması halinde Kadastro Müdürlüğü'nden yazı ile bir yetkili talep edilebilir. Bu şekilde, tarla veya arsanın çap bilgisinin kadastral haritalarla çakışıp çakışmadığı, tapuda tanımlanan yerin aynı arsa olup olmadığı hakkında yetkiliden yazılı ve imzalı bilgi alınabilir. Üzerinde yapılaşma var ise, yasal olup olmadığı, bu yapının başka parseli işgalinin olup olmadığı, bitişik parsellerde yapılar var ise bu yapıların adı geçen parsele işgalinin olup olmadığının araştırılmasında da büyük fayda var.

* Arsanın özellikleriyle ilgili dikkat edilmesi gereken noktalar var mı?
İmar Müdürlüğü'nden tarla veya arsanın imar durumu, kısıtlılık halleri, yapılaşma şartları öğrenilmeli. Örneğin içme suyu koruma havzasında, SİT alanında ya da askeri sahada kalan bir gayrimenkulü satın alma istekliliği oldukça azalacaktır. Yine ilgili belediyeden arsa bölgesi için gelecekte muhtemel imar değişiklikleri hakkında da bilgi alınmalı. Bunun dışında arsanın yola cephesinin olup olmadığı, ulaşım kolaylığı, jeofizik ve topografik özelliği, yüksek gerilim hattı bölgesinde kalıp kalmadığı, enerji nakil hattı, su hattı, telefon, elektronik haberleşme hattı, kanalizasyon gibi yeraltı hat ve sistemlerin bulunduğu bölgede kalıp kalmadığı gibi pek çok özelliğiyle ilgili bilgi sahibi olunması da önemli.

* Arsa alacak bir müşteri, tüm bu kriterlerle ilgili olarak nasıl karar verecek?
Konutta müşteri açısından değerleme daha kolay. Ama bu, arsada biraz daha zorlaşıyor, şehir merkezleri dışındaki bölgelerde ise daha da zor hale geliyor. Çünkü orada ancak çevredeki emlakçı ya da orada ikamet edenlerin verdiği yetersiz bilgilerle yetinmek zorunda kalırsınız. Oysaki Türkiye'de 21'i SPK'dan akredite olmak üzere 100 civarında değerleme şirketi bulunuyor. Bu şirketlerle çalışmak da müşteriler için bir çözüm olabilir.

* İstanbul'daki en değerli ve en değersiz arsalar hangileri?
İşim gereği gelecekle ilgili bir yorum yapmam doğru olmaz. Fakat şu anda, şehir merkezini saymazsak en değerli arsalar, Göktürk ile Bahçeşehir'in arkasında yer alan Boğazköy'de bulunuyor. Yapılan lüks konutlar buraya olan ilgiyi arttırdı. Yine Kıraç ve Hadımköy, sanayi bölgeleri olması özellikleriyle ilgiyi arttırıyor. Balmumcu da, İstanbul'un en değerli arsalarına sahip olan bölgesinden biri. Zira plazaların arkalarında hala gecekondular bulunuyor. Bunları dönüşüm projeleriyle değerli arsalara dönüştürmek mümkün. Çünkü emsalleri var. Kentin en değersiz arsaları ise Büyükçekmece'de bulunuyor. İçme suyu koruma havzası içinde yer aldığı için gölün bin metrekare çevresinde bulunan arsaların değeri yok.

* Arsalar, son yıllarda ne kadar arttı?
Levent-Maslak hattında bulunan Büyükdere Caddesi'nde fiyatlar 2004 yılından bu yana 9 kat artış gösterdi. Bunun nedeni uluslararası yatırımcıların gökdelen bölgesi olarak bilinen bu bölgeyi tercih etmeleri ve prestiji yüksek yapılar yapma isteğinde olmalarından kaynaklanıyor. Kemerburgaz, Göktürk, Ataşehir, Çekmeköy'de ise son 4 yılda fiyatlar 6 kat arttı. Bunun nedeni de bölgelere yapılan yapıların üst gelir gruplarınca talep görmesi.
Arsa alımıyla ilgili yaşanmış kötü tecrübeler var mı?
Elbette var. Mesela tekstil sektöründe faaliyet gösteren bir tanıdığım, Büyükçekmece Gölü kenarında bir arsa aldı. Kısa zaman sonra içme sularının korunması ile ilgili yönetmelik çıktı ve bu kişinin arsası kısa mesafe koruma alanında kaldığı için üzerine yapılaşma yapılamayacağı hükme bağlandı. Sonuçta arsanın değeri, aldığı bedelin çok çok altına düştüğü gibi hali hazırda da bu arsayı satması mümkün olmadı.

* Büyük şirketler de sizden hizmet alıyor mu?
Büyük şirketlerin genellikle kendi bünyelerinde çalıştırdıkları arsa simsarları oluyor. Mesela Ülker, Metro, Carrefour gibi büyük şirketler, mağaza açmak için devamlı bir arsa arayışı içindeler. Onların işi sadece uzmanlık alanlarıyla ilgili binaların yapılacağı arsaları araştırmak ve bulmak. Sürekli bu işle uğraştıkları için de nadiren yanılırlar.