Arsa değer artış kazancı hesaplama!
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında, birtakım vergisel sorumluluklar bulunuyor. Peki bir arsanın satışının yapıldığını farz edelim. Arsa değer artış kazancı hesaplaması nasıl yapılır? İşte arsa değer artış vergisi..
Arsa değer artış kazancı hesaplama!
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında, birtakım vergisel sorumluluklar bulunuyor. Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan Rehber gereğince, Gelir Vergisi kapsamına giren mal ve haklar bedelli olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendiriliyor.
Buna karşın; Gelir Vergisi kapsamına giren mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmiyor.
Değer artış kazancına tabi gayrimenkuller:
Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinde belirtilen ve aynı Kanunun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı olan mal ve haklar şunlardır:
"1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
2. Voli mahalleri ve dalyanlar;
...
4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;
...
7. Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları"
Yukarıdaki hükümde yer alan ve değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilen malların büyük çoğunluğunun gayrimenkul (taşınmaz) nitelikli olduğu görülmektedir.
Gayrimenkuller, Türk Medeni Kanununda "Taşınmaz" olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.
Bunlar Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde;
Arazi,
Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
olarak sayılmıştır.
Arsa değer artış vergisi nasıl hesaplanır?
Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlı olup; İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilmesi gerekiyor.
Taşınmaz malların elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancının 2013 yılı için 9.400 Türk Lirası gelir vergisinden istisna oluyor.
Örnek..
Bayan (E), 10.07.2010 tarihinde 200.000 TL'ye satın almış olduğu konutu 15.04.2013 tarihinde 300.000 TL'ye satmıştır. Buna göre, Bayan (E) konutu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.
Bu durumda Bayan (E)'nin elde ettiği değer artış kazancı gayrimenkulün alış bedelinin, ÜFE artış oranında artırılması ile bulunacak tutarın, hasılattan indirilmesi ile bulunacaktır. Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Haziran 2010'da ÜFE 173,73, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mart 2013'de ÜFE 210,33'dür. Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10'un üzerinde artmış olduğu görülmektedir.
(210,33 -173,73 /173,73 = %21,29)
Dolayısıyla Bayan (E)'nin elden çıkardığı gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli olarak; 200.000 TL x (210,33 /173,73) = 242.693,13 TL dikkate alınacaktır.
Buna göre Bayan (E), satmış olduğu gayrimenkulden dolayı (300.000 – 242.693,13 =) 57.306,87 TL tutarında istisna öncesi değer artış kazancı elde etmiş olacaktır.
Söz konusu kazanca 2013 yılı için belirlenen 9.400 TL tutarında istisna uygulanarak bulunacak (57.306,87 – 9.400 =) 47.906,87 TL'ye Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesindeki vergi oranları uygulanarak mükellefin 2013 yılı için ödeyeceği gelir vergisi hesaplanacaktır.
Vergiye Tabi Gelir ..................... 47.906,87 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi ........... 10.579,85 TL