Arsa karşılığı verilen inşaatlarda KDV nasıl hesaplanır

Bir ülkenin büyümesinde motor gücü oluşturacak sektörler, inşaat ve otomotivdir.

Ayrıca bilişim, teknoloji, turizm gibi sektörler de ciddi manada gelişmeye ve ilerlemeye fayda sağlar. 2008 yılında görülen ekonomik krizin atlatılabilmesi için; bu sektörleri teşvik edici tedbirler alındığı hafızalardadır. O dönem otomotiv sektörü için ÖTV indirimleri yapılmış, bazı satışların KDV oranı da indirilmişti. Şimdilerde ekonominin canlanmasıyla bu sektörlerin neredeyse en verimli dönemlerini yaşadıklarını görüyoruz. İstanbul'un hemen her yeri şantiyeye dönmüş durumda.

İnşaat sektöründe yaşanan bu canlılık, arsa teslimlerinde uygulanacak Katma Değer Vergisi oranları ve düzenlenecek belgelerin neler olduğu sorularının artmasına sebep oluyor. Arsa karşılığı inşaat işlerinde KDV uygulamasına ilişkin kamuoyunda sürekli tartışma olduğu halde, konuyla ilgili kanun veya tebliğ düzenlemesi bulunmuyor. Sadece daha önce bir KDV sirküleri ile yapılan açıklama vardı. Tüm bu sirkülerlerin birleştirildiği 60 No'lu sirkülerde konu tekrar ele alındı. Bazı alanlarda yenilik getirilen bu sirkülerle maalesef tüm soru işaretleri izale edilebilmiş değil. İşin aslına bakarsanız bu alanda yapılan işlemlerin çeşitliliği ve tarafların durumları zaten tüm sorunların bir kalemde bitirilmesine de müsaade etmiyor.

Arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusu. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi. İkincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) verilmesi. Arsa eğer bir gerçek kişi üzerine kayıtlı ise ve bu kişi mutat şekilde arsa alım satım işiyle uğraşmıyorsa, yani ticari anlamda vergilendirilmesi gerekmiyorsa arsa teslimi açısından herhangi bir vergisel durum oluşmaz. Bu biçimdeki gayrimenkul teslimleri Katma Değer Vergisi'nden istisna olduğu için fatura düzenlenmesi ve KDV hesaplanması da söz konusu olmaz. Müteahhit, bu arsanın alış maliyetini noter veya tapu devir belgesi ile ispatlayabilir. Arsa iktisadi bir işletmenin aktifinde kayıtlı ise devir işleminde fatura düzenlenmeli ve KDV hesaplanmalı. Ancak bu işletme gayrimenkul ticareti ile uğraşmıyorsa ve bu arsa en az iki yıldır aktifte kayıtlı ise Katma Değer Vergisi istisnası devreye girer. Bu gibi durumlarda düzenlenecek belgelerde bu vergi hesaplanmaz. Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olayın ne zaman ortaya çıktığı da tartışma konusu. Yayımlanan sirkülere göre vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine tesliminde gerçekleşiyor. Arsa açısından da vergiyi doğuran olay bu tarihte meydana geliyor. Arsa sahipleri eğer fatura düzenlemek durumundaysalar arsa veya işyerini teslim aldıkları tarihte arsa devrine ilişkin faturayı düzenleyecek. Esasen taşınmazda teslim, kural olarak tapuya tescille gerçekleşiyor. Vergiyi doğuran olay da tapuya tescille meydana geliyor. Ancak bağımsız birimler tapuya tescilden önce alıcının tasarrufuna bırakılırsa vergiyi doğuran olay bu tarihte gerçekleşmiş olur. Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması halinde arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibarıyla eşzamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekiyor.

TİCARİ İŞLETMEYE AİT ARSADA KDV YÜZDE 18

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi sebebiyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden yüzde 18 oranında KDV hesaplanması gerekiyor. Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde bu vergi uygulanmayacak. Müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada arsa payı dahil emsal bedeli üzerinden 150 metrekareden küçük meskenler için yüzde 1, bunlardan büyük mesken veya işyerleri için yüzde 18 oranında KDV hesaplanıyor. İdare tarafından bu teslimlerde düşük bedel üzerinden fatura düzenlendiği tespit edilirse emsal bedele göre hesaplama cezalı tarhiyat yapılıyor.

Bazı arsa sahipleri ise arsalarını kat veya daire karşılığı değil de hasılat paylaşımı mantığıyla müteahhitlere veriyor. Uygulamada 'hasılat paylaşımı', 'gelir paylaşımı' vb. şekillerde düzenlenen sözleşmelere göre yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılıyor. Maliye bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de arsa karşılığı inşaat olarak değerlendirilmesi gerektiğini ifade etmiş. Buna göre; bağımsız birimlerin üçüncü şahıslara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü şahıslara fatura düzenlenecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimin niteliğine göre yüzde 1 veya yüzde 18 KDV hesaplanacak. Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibarıyla hasılattan kendisine kalan pay için müteahhide arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir.

Arsa tesliminin, Katma Değer Vergisi konusuna girmemesi veya bu vergiden istisna edilmiş olması halinde bu teslimde vergi hesaplanmayacak. Arsa sahibinin kendi hissesine düşen daireleri veya hasılatı için de aynı hükümler geçerli. Yani eğer arsa bir iktisadi işletmeye dahilse veya arsa sahibi bir yılda birden fazla satış (birden fazla yılda birer satış da olur) yapıyorsa mükellef olması gerekeceğinden fatura düzenlenmesi ve KDV hesaplanması gerekir.

Mahkeme ile Maliye arasında görüş farkı

Danıştay öteden beri verdiği kararlarla arsaların müteahhitlere verilmesini arsaların değerlendirilmesi olarak yorumlamakta ve bu teslimlerde herhangi bir belge düzenlenmesine gerek olmadığına hükmetmektedir. Arsa sahibinin ve müteahhidin düzenleyeceği faturalar ve muhtevalarıyla ilgili olarak da farklı görüşler ileri sürülmektedir. Buna göre müteahhidin arsa sahibine bağımsız bölüm teslim etmediği, sadece inşaat hizmeti sunduğu ve bunun karşılığında arsa payı aldığı iddia edilmektedir. Verilen inşaat hizmeti de genel oranda (yüzde 18) KDV'ye tabidir. Dolayısıyla hem arsa sahibinin hem de müteahhidin aynı bedel ve oran üzerinden (inşaat hizmeti karşılığı verilen bağımsız bölümün değeri) karşılıklı fatura düzenlemesi gerektiği ileri sürülmektedir. Ben yine de bu görüşlerin Maliye tarafından kabul görmediğini, bu şekilde yapılacak uygulamaların idare tarafından eleştiri konusu yapılabileceğini hatırlatayım. Çünkü 150 metrekareden küçük meskenlerin tesliminde KDV oranı yüzde 1 olarak hesaplanmalı. Arsa sahibinin daha yüksek oranda düzenlenmiş vergiyi indirim konusu yapması bu indirimin reddine sebep olabilir.
Zaman/Ahmet Yavuz