Arsa maliyeti konut fiyatlarını artıracak

Colliers International Türkiye tarafından yapılan araştırmada, Zorlu'nun karayolları arsası için ödediği fiyata dikkat çekilerek, bunun orta vadede konut fiyatlarını yüzde 50 arttıracağı belirtildi.

Colliers International, yaptığı gayrimenkul araştırmasında, Türkiye'deki arsa fiyatlarında artışa dikkat çekti. Karma kullanımlı projeler için arsa maliyetlerinin inşa edilebilir metrekare başına 3 bin 500 dolara kadar çıktığı belirtilen araştırmada, "Bunun karşılanabilmesi için ticari kiraların ve konut fiyatlarının yüzde 50 üzerine çıkması gerekiyor" denildi. Uluslararası danışmanlık şirketi Colliers International Türkiye, yaptığı araştırmada, 2007'nin ikinci yarısında Türkiye'deki gayrimenkul piyasasını inceledi. Türkiye ekonomisinin de ele alındığı araştırmada, yatırım, ofis, endüstriyel, otel piyasalarıyla karma projelerin son dönemdeki durumları ele alındı. Seçim sonrası istikrar ortamına girildiğine değinilen araştırmada, yabancı sermaye yatırımlarında artış yaşanacağı belirtilerek, şöyle denildi: "Mortgage sisteminin işlerlik kazanmasına paralel, kredi faizlerindeki düşüşün devam etmesi, devlet destekli konut projeleri ve ekonomik büyüme, inşaat sektöründeki güçlü büyümeye destek olacak ve hız kazandıracak. Tüm bunlara ek olarak, yıllık yüzde 1.5 oranındaki nüfus artış hızı ve yüzde 2.5'lik kentleşme artış oranının da desteğiyle konut talebinde gerçekleşeceği öngörülen artış, gayrimenkul piyasasının sağlıklı büyüyeceği yönündeki beklentileri kuvvetlendiriyor."

Kırılgan gayrimenkul piyasası

Seçimlerden önceki iki ay boyunca politik gerilimin arttığı, buna bağlı olarak da gayrimenkul piyasasında yatırımcının "bekle ve gör" stratejisi uyguladığı dile getirilen araştırmada, bununla birlikte piyasanın kırılganlığının tekrar görüldüğü belirtildi. 2006'nın ikinci yarısında yaşanan kısa süreli mali türbülansın ardından, İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük pazarlarda konut satışlarının yavaşlamasına dikkat çekilen araştırmada, "2007 yılında bir dizi perakende projesini üstlenen Corio ve bir perakende projesini başlatmak için doğuda Erzurum kadar uzağa gidebilen Redevco gibi faal yabancı yatırım firmaları, bu yılın ilk yarısında herdaha fazla meşguldüler. Corio'nun Adapazarı'nda 25 bin metrekarelik brüt kiralanabilir alana sahip AdaCenter'ı 65 milyon dolara ve Denizli'deki, 46 bin 500 metrekarelik alanlı, Teras Park'ın yüzde 40'lık hissesini 73.7 milyon dolara alması bu dönemdeki bazı işlemlerdir" denildi.

Ofis piyasasında artış

Yılın ilk yarısında ofis stokunun azaldığına, buna bağlı olarak da kiralarda gözle görünür bir artış olduğuna işaret edilen açıklamada, A sınıfı binaların piyasanın ihtiyacına cevap vermek konusunda yetersiz kaldığına dikkat çekildi. "Şehrin merkezinde boşalan ofis alanları, anında piyasa tarafından özümsenmektedir. Bu durum sadece A sınıfı mülkler için geçerli değildir. Özellikle Avrupa yakasındaki B ve C sınıfı ofis binaları, stok yetersizliği nedeniyle altın çağını yaşamaktadırlar" denilen açıklamada, 2007'nin ilk yarısında, sınırlı arzdan kaynaklanan genel boşluk oranlarında daha da düşüş olduğu belirtildi. Şirketlerin büyük çoğunluğunun, Büyükdere'deki ofisleri tercih ettiğine dikkat çekilirken, hizmet sektöründeki firmaların ticari şartlar nedeniyle Anadolu yakasını tercih ettiklerine değinildi. "Arazi sahipleri ile kiracıların müteahhit firmayla 'ihtiyaca göre inşa' modelini geliştirebilmesi, İstanbul'un Asya yakasındaki kira rakamlarının artmasına neden oldu. Kozyatağı, Kavacık, Ümraniye ve Altunizade'de kiraların artmasının nedenlerinden birisi de bu" denilen araştırmada, merkezi bölgede yer bulunamaması nedeniyle ofislerin Taksim ve Şişli bölgesine kaydığına dikkat çekildi.

Ümraniye gelişiyor

Yeni ofis projelerinin yanı sıra konut ve otel alanlarında da Ümraniye'nin hızlı geliştiğine vurgu yapılan araştırmada, "Orta vadede, Avrupa yakasında Levent, Maslak, havalimanı bölgesi ve Asya yakasında Ümraniye ve Kavacık'ta yeni projelerin teslim edilmesi bekleniliyor. A sınıfı ofisler için, özellikle Levent ve Etiler'de, boş yer oranı yüzde 2'nin altında. Altunizade, Kozyatağı, Maslak ve Taksim gibi bölgelerde de yüzde 10'un altında kalıyor. Havalimanı civarı hariç, hemen hemen tüm ofis bölgelerinde A sınıfı ofislerin ortalama aylık kirası metrekare başına 15 dolar. B sınıfı binaların ortalama kiralar ise metrekaresi 10 dolar civarında. Kiralar genellikle dolar olarak ifade edilirken, Ümraniye'de mal sahipleri, Euro'yu tercih etmektedir" denildi

Planlanan otel projeleri

İstanbul'da bulunan üç ve dört yıldızlı otellerin var olan beş yıldızlı otellerle kıyaslanabilecek seviyede hizmet sunduğuna değinilen araştırmada, beş yıldızlı otellerin yetersiz kalmasının oda fiyatlarını yükselttiği belirtildi.

2 yılda 200 bin metrekarelik ofis stoku

Uluslararası zincirler Türkiye'ye giriyor Yeni yatırımların bir sonucu olarak, önümüzdeki iki yıl içinde piyasaya 150 bin ile 200 bin metrekare arasında ek ofis stokunun geleceği öngörülen araştırmada, buna karşın talebin arzdan fazla olması nedeniyle boşluk oranlarının daha da azalacağı ve kira ortalamalarının yükseleceği ifade edildi. Merkezi iş aksındaki ofislere yönelik tabin süreceği dile getirilen araştırmada şunlar belirtildi: "En fazla rağbet gören bölge olan Zincirlikuyu ve Maslak koridorunda, yeterli boş alan olmadığı için, düşük kaliteli eski binaların yıkılması ihtiyaç duyulan arazi stokunu yaratacaktır. Diğer yandan eski ve yetersiz B ve C sınıfı ofis binalarını ve eski fabrikaları daha yükstandartlara doğru yeniden inşa etmek veya şekil vermek de eski merkezi iş akslarındaki kaliteli ofis alanı talebine cevap verilmesine katkıda bulunacaktır."

Karma projeler şehir dışında artacak

Colliers Türkiye tarafından yapılan araştırmada, binalarda üst katın konut amaçlı, alt katların ise ticari faaliyetler için kullanıldığı karma projeler, ilk defa yer aldı. Bu projelerin, şehirlerdeki aşırı büyüme nedeniyle sürdürülebilir inşaat için mantıklı bir yaklaşım olarak görüldüğüne değinilen araştırmada, İstanbul'daki karma kullanımlı projelerin, çoğalmaya devam edeceği belirtildi. Levent-Maslak koridorundaki yapılanma kısıtlamaları arttıkça, geliştiricilerin, şehir merkezinin dışında kalan yerlerdeki fırsatları değerlendireceğine vurgu yapılan araştırmada, "Biz, karma kullanımlı projelerin popülerkazanmayı sürdüreceklerini ve şehrin merkezi yerlerinde tercih edilen yapılaşma türü olacaklarını öngörüyoruz. İstanbul'un büyüklüğü ve nüfus yapısına henüz bu tür yapıları tecrübe etmemiş pek çok bölgede, karma kullanımlı projeler uygulama alanı bulacaktır" denildi.

'Mortgage fiyatları % 30 arttıracak'

Colliers International Türkiye Yönetici Ortağı Kerim Cin, son özelleştirmelerdeki rekabet nedeniyle özellikle İstanbul'da arsa fiyatlarının arttığını belirterek, konut fiyatlarının mortgage sisteminin yerleşmesinden sonra yüzde 30 artacağını söyledi. Piyasadaki yüksek beklentinin yabancı yatırımcının işini zorlaştıracağını dile getiren Cin, "Yabancı yatırımcı, Türk yatırımcı gibi değil. Onlar yatırım yaptıkları gayrimenkulün hemen bugünkü getirisine bakıyorlar. Türk yatırımcı gibi uzun dönemli düşünmüyorlar" dedi. Araştırma hakkında da bilgi veren Cin, şunları söyledi: "Bu araştırmamızı 2004 yılından beri yapıyoruz. Zaman zaman başka şehirleri de yapıyoruz ama ağırlıklı olarak İstanbul oluyor."

Uluslararası zincirler Türkiye'ye giriyor

Bu yıl pek çok uluslararası otel zinciri markasının Türkiye otel pazarına girdiklerine dikkat çekilen araştırmada, İstanbul'daki beş yıldızlı otellerin azlığı karşısında fiyat artışının yaşandığı kaydedildi. Son yıllarda uluslararası otel markalarının, şehrin ve pazardaki fırsatların farkına vardıkları belirtilirken, şöyle denildi: "Arzın yetersiz olduğu İstanbul'da gayrimenyakaladıkları yüksek doluluk oranları ile İstanbul beş yıldızlı otel kategorisine giriş fırsatları sunmayı sürdürüyor.

EBRU ERDOĞAN /SABAH