Arsa ve arazi piyasası nereye gidiyor?

Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci, Türkiye'deki arsa ve arazi piyasasının neden durgun olduğunu madde madde anlattı...

Toplam nüfusu artan ve kentleşme oranı yükselen ülkelerde yapılacak en iyi yatırım arsa ve arazi yatırımıdır. Toplam nüfusu ülke ortalamasının üzerinde artan kentlerin gelişme aksları değerlendirmesini bilenlere yüksek prim vaat eder.

Ama Türkiye'de arsa ve arazi piyasası durgun. Perşembenin gelişi çarşambadan belli olurmuş. Arsa ve arazi piyasasında durgunluk olacağı zaten belliydi. Buna şaşırmamak gerekiyor. Durgunluğun nedenlerini aşağıda irdeleyeceğim.

"Eskiler bağ babadan, zeytin deden kalmalı" derdi. Bunun yeni versiyonu "İnsan arsayı kendisi, araziyi ise çocukları ve torunları için almalı" olmalı.

Bir de Vehbi Koç'a atfedilen "Yatırım yapacaksan arsa al. Arsa altındır. Üstüne bina yaparsan gümüş olur. İçine de kiracı sokarsan teneke olur" sözü vardır. 

Bir de geçenlerde tanıştığım bir Kayseriliden bir söz duydum. Konuyu güzel özetliyor: Bağ götürür. Ev oturur. Dükkan getirir. Arsa ise ihya eder.

Bunların hepsi doğru yaklaşımlar. Ama eksik. Daha doğrusu herkes aynı enstrümana yüklenince kazançlar azaldı. 

Türkiye'de insanlar para ve sermaye piyasası enstrümanlarını sevmiyor. Güvenmiyor. Geçmişte hazine bonolarının çok kazandırdığı dönemlerde hazine bonolarına ve faize para yatırırdı. Dövizi de unutmadı. Uzun yıllar boyunca yaşadığımız yüksek enflasyon dönemlerinde parayı korumak adına başvurduğumuz yol dövizdi. 

Meraklıları için söylüyorum ne dövizi ne de faizi yatırım enstrümanı olarak kullanmadım. Borsa ile çok uğraştım. Severim de. Ama 2015'ten beri özellikle uzak duruyorum.

Türkiye'de insanlar gayrimenkul yatırımını seviyor. Sevmenin de ötesinde saplantı. Uluslarası yatırım uzmanları Japonlar için şöyle der: Bir yatırım uzmanı kalkıp 'şu hisseyi alın' dediğinde Japonlar sorgulamadan alır. Öyle ki F/K 1000'e bile çıksa sorgulamaz. 

Aynı yatırım uzmanları Türkiye emlak piyasasını incelese muhtemelen aynı tespiti yapar. 

Oynamaktan maksat utmaktır. Yatırım yapmaktan maksat ise kazanmaktır. Kazanamayacağınız yatırımı yapmayın. Ucunda kazanç görünmeyen yatırımlardan uzak durun.

Arsa ve arazi yatırımı kurtlar sofrası. Yıldan yıla sofrada kurtlar artıyor. Kuzular ise azalıyor. Kurtların birbirini yiyeceği günler yakın. 

Önce arsa ve arazi piyasasına nerelerde yanlış yapıldığına bakalım.

1) Herkes arsa ve arazi uzmanı oldu. Önüne gelen okuduğu üç-beş yorum ve yazının veya duyduğu bir kaç tüyonun ardından gayrimenkul yatırımı üzerine ve özellikle de arsa ve arazi üzerine ahkam kesmeye başladı. Kendini otorite zannetme sürecine girdi.

2) Konut, dükkan ve ofis yatırımları matematikseldir. Kira çarpanı gibi bir "mihenk taşı" vardır. Neyin ne olduğunu mihenk taşına vurduğunuzda anlarsınız. Arsa ve arazi ise hayale açık yatırım aracıdır. "Matematiği yoktur" demek doğru olmaz. Ama matematiksel değerlendirme yapılacak kriterler çok değişkendir.

3) Bunun devamında arsa ve arazi yatırımı hayale en açık yatırım aracıdır. Hayalde sınır dinlemez.

4) Yatırımcılarda özellikle küçük yatırımcılarda bilinçsiz hareket fazla. Emlakçılar ve satıcılar hayal kurmaya yarayacak malzemeler anlatırlar. Saf alıcılar ise hemen inanırlar.  O noktada "Burası bu kadar prim yapacaksa neden satılıyor?" sorusunu sormak kimsenin aklına gelmiyor.

5) Özellikle kötü niyetli emlakçılar satıcının belirli bir fiyata satmaya çalıştığı gayrimenkulü portföye dahil edip satıcılara daha yüksek fiyat teklif etti. Etmeye de devam ediyor. Satıcıya teklif ettiği fiyatın çok daha yükseğine satıyor. 

Örnek veriyorum. Satıcı 1 dönüm arazisini 100 bin TL'ye satmaya hazır. Emlakçı devreye giriyor. Ben bunu "120 bin TL'nin üzerine satarım. Üstü benim" diyor. Gerçekten de satıyor. Ne kadara mı? 150, 200, 250, 300... Üst limiti yok. Buraya tıklayınız adresinde bunun somut örneğini görebilirsiniz. Arsa ve arazi fiyatlarını şişiren temel neden bu oldu.

6) Ulaşım, sağlık, eğitim ve alışveriş alanında uzak beklentiler yarın sabah başlanacakmış gibi anlatılıyor. Oysa yatırımlar genelde gecikir. Özellikle kamu kaynaklarıyla yapılacak yatırımların gecikmesi normaldir. Geçmiş yıllara göre Türkiye'de yatırımlar daha kısa sürede bitiriliyor. Ama hangi lokasyon olursa olsun bahsedilen projelerin bitirilmesi çok daha uzun yıllar alır. Gecikme payı bırakmak gerekir. Bu pay bırakılmıyor. 

7) Temel kavramlar araştırılmadan yatırım yapılıyor. Arsa ve arazi arasındaki farkı bile bilmeden alım yapan çok yatırımcı var. Ne olursa olsun işe arsa ve arazi arasındaki farkı öğrenmekten başlayın.  Buraya tıklayınız adresindeki haber bu noktada işe yarar. 

8) Hisseli arsa ve arazilerden uzak durulması gerektiğini yıllardır öğütlerim. İnsanlar yine de dönüp dolaşıp hisseli yerlerden bahsederler. Hisseli yerleri almakta ısrarcı olurlar. Bunlara "Hayırlı olsun" demekten başka yol kalmıyor.

9) SİT alanları ve su havzaları da yatırım yaparken uzak durulması gereken yerler arasında. Ama burada da alım yapmak isteyen çok çıkıyor. Onlara da "Hayırlı olsun" diyoruz.

10) İmar çalışmaları uzun süreç alıyor. Belediyeler imar çalışmalarını hızlı bir şekilde sonuçlandırmıyor. Bunun herhangi bir parti ile alakası yok. İmar çalışmalarının bu kadar uzun yıllara yayılmaması gerekiyor.  Bunun da temel nedeni imar plan uygulaması yapılırken adil davranılmaması. Adil davranılsa itirazlar ve davalar azalır. İmar planı çalışmaları çok hızlı sonuçlanır.

11) Arsa ve araziye giren para azalıyor. Yatırım yapılacak alanlar çoğalıyor. Özellikle İstanbul yatırımcılar eskiden Silivri, Büyükçekmece, Çatalca ve Arnavutköy'e yatırım yaparlardı. Şimdi ise Trakya'nın derinliklerinden Balıkesir ve Çanakkale'ye kadar geniş alana yayıldı. Bu hızla giderse aks Türkiye'nin en ücra köşelerine kadar ulaşacak.

12) İstanbul ve Türkiye'nin mevcut hisseli arsa ve arazileri yetmezmiş gibi bir de büyük araziler çeşitli yöntemlerle hisseli hale getiriliyor.

Doğru arsa ve arazi yatırımı nasıl yapılır? 

1) Hisseli arsa ve arazilerden uzak durun.

2) SİT alanlarından ve su havzalarından alım yapmayın. Tek tapulu yerleri tercih edin.

3) Alırken kazançlı çıkmaya bakın. Bu işin en önemli püf noktası budur.

4) Arsa alacağınız lokasyonun beklentilerini araştırın. Öğrenin. Ama bunların çok kısa sürede hayata geçirileceğini düşünmeyin.

5) Arsa ve arazi yatırımı uzun vadeli düşünülüyorsa tercih edilecek bir yatırım enstrümandır. Kısa vadede kazançı çıkabilmeniz için alırken çok iyi kazanmanız gerekir. Kısa vadeli düşünüyorsanız arsa ve arazi yatırımından uzak durun.

6) Arsa ve arazi likiditesi -satmak istediğinizde müşteri bulması- en düşük gayrimenkul türüdür. Konut, ofis ya da dükkandan arz fazlası bir şekilde erir. Ama arsa ve arazide durgunluk daha uzun sürer.

7) Para biriktirememek ya da savurganlık gibi bir zaafınız yoksa kesinlikle borçlanarak arsa ve arazi yatırımı yapmayın. Ne kadar paranız varsa o kadarlık yatırım yapın. Krediyle arsa ve arazi yatırımı yapılabilir. Ama öncelikli tercihiniz kredi kullanmamak olsun. Ayrıca çok iyi bir fırsat yakalamışsanız kredi kullanılabilir.

8) Arsa ve arazide kaçırdığınız hiç bir fırsata üzülmeyin.
 

YAZININ TAMAMINI OKUMAK İÇİN TIKLAYINIZ

O üçgen su mu alıyor?

Tebernüş Kireçci'nin yazılarını okumak ve yorum yapmak için tıklayın